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文/上海進深 魏薇

拿地一個多月后，中建八局南大地塊包的首個住宅地塊設計方案公示。

地塊擬建6棟16-24F高層住宅，包括5幢16-17F小高層住宅、1幢24F高層住宅，另外還有若干社區(qū)配套用房，共計規(guī)劃約436戶。

整體來看，項目的配置很高，全樓棟首層架空、下沉庭院、會所、歸家風雨連廊等當下流行元素全部配齊了。

1、下沉庭院

3#樓東側、7#樓西側規(guī)劃有下沉庭院，搭配所有住宅樓棟的首層全架空設計，為泛會所功能預留了充足空間，這一配置在寶山同價位項目中已屬于中高水準。

2、風雨連廊

社區(qū)的東西兩側有直通樓棟的架構，預計會是風雨連廊。西側的風雨連廊連通景觀架構，由此可推測，整個社區(qū)外圍將形成閉環(huán)式的無風雨歸家動線：從社區(qū)入口到樓棟單元門，全程可通過有頂連廊通行。

3、全人車分流

社區(qū)地面無車位。人行/車行出入口位于北側的葑厚路和東側的工學路上，南側的公共綠地也設置了一處人行出入口，從這里進入社區(qū)后，有較大面積的景觀架構。

4、樓間距

規(guī)劃圖顯示，前后樓間距普遍在30米左右，而6棟的樓棟高度在58米左右，可能對中低層采光產生一定影響，但考慮到2.6的容積率限制，這樣的設計盡可能平衡了密度與舒適度。

5、多陽臺飄窗

從樓棟輪廓來看，預計會有南向多陽臺，邊戶可能會有轉角飄窗，贈送面積和得房率方面或會有驚喜。

另外，6#、7#東邊套的輪廓看起來比較特殊，預計會有創(chuàng)新產品。

在答疑環(huán)節(jié)，開發(fā)商詢問了陽臺的設計要求，官方的回答還是按照老標準來。

但在上海的多陽臺新風潮中，寶山是走在前面的。淞南板塊的招商序是市場上第一個推出三陽臺產品的項目。

6、戶型預測

據目前透露的消息，戶型面積段涵蓋108-130-145-188㎡，產品線覆蓋剛需剛改至改善。

6月中旬的上海第五輪土拍中，中建八局以81.95億元的總價拿下了寶山南大地塊包，成交樓板價2.5萬/㎡，溢價率1.17%。

這個地塊包包括5幅住宅地塊和1幅商業(yè)辦公地塊。剔除商辦，住宅的樓板價將近3.6萬/㎡了。

五塊住宅用地的編號分別是91-01、92-01、93-01、94-01和87-01，加起來面積超過8.3萬平米。容積率在2.5到2.6之間，限高在60到80米。

此次公示的是91-01地塊規(guī)劃設計方案，該地塊占地面積約2萬方，容積率2.6，限高80米。地上計容面積約5.2萬方，要求中小套戶型比例不低于40%，全裝修比例100%，且裝標不低于3000元/㎡。

在五塊宅地中，91-01地塊是距離地鐵站最近的，步行距離約250米。

商業(yè)辦公地塊編號90-01，這塊地體量不小，規(guī)劃要求建一棟250米高的寫字樓，容積率高達7.2。商業(yè)部分要全部自持，辦公部分也設了四成的自持比例。

如今的南大已形成開發(fā)商群雄逐鹿的格局，華潤、金茂、保利發(fā)展、中建七局等頭部企業(yè)的聚集，既印證板塊熱度，更凸顯競爭烈度。

華潤置地開發(fā)的中環(huán)置地中心一期“潤府”獲得2024年上海樓市成交套數(shù)、面積雙料銷冠；二期“望雲”年內已完成四次推盤，最近一批次是6月24日，推出160套建面約108-133㎡住宅產品，開盤當日去化率達90%。

2024年3月首開至今，中環(huán)置地中心熱度持續(xù)攀升，16個月內累計開盤加推11次，累計成交超2000套。7月中旬已完成第12次取證。

可以說，華潤置地的深度參與，激活了南大板塊的價值。

另一新盤，中建七局的中環(huán)鉑樾于2025年6月17日開盤，首推148套建面約110-139㎡房源，首開當日成交132套，去化率89%。

“雙TOD”開發(fā)模式是南大智慧城的核心規(guī)劃理念，這在全國范圍內都很少見。

目前，豐翔路站TOD項目——華潤萬象匯已開工建設，而中建八局競得的地塊將圍繞南大路站打造另一個TOD綜合體。

兩個TOD項目相距僅不到700米，未來將形成功能互補、客流共享的“雙TOD”格局。