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文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

與市場(chǎng)傳聞一樣，安徽高速閔行莘莊的地王項(xiàng)目，還是采用了高低配設(shè)計(jì)。

這樣做，一方面是押注了區(qū)域內(nèi)的改善需求，另一方面也是為了平衡土地的高溢價(jià)。

拿地不到一個(gè)月，閔行莘莊社區(qū)02單元06-05地塊設(shè)計(jì)方案公示。地塊擬建6幢17F高層、6幢4F疊墅，有下沉庭院、風(fēng)雨連廊、架空層會(huì)所，整體規(guī)格不低。

此前，進(jìn)深君做過(guò)分析，在2.5的容積率下做高低配會(huì)影響整體布局。詳見(jiàn)：安徽高速，走了一步險(xiǎn)棋

從目前的規(guī)劃來(lái)看，安徽高速盡力在現(xiàn)有條件下給出了最優(yōu)解。

1、小區(qū)布局

高層分布在北側(cè)和西側(cè)，疊墅分布在東南側(cè)，形成組團(tuán)，整體呈現(xiàn)東南低、西北高的格局。

社區(qū)配套用房被集中布置在西南側(cè)，這里包含了菜市場(chǎng)、日間照料中心、老年活動(dòng)室、居委會(huì)。

下沉庭院位于西側(cè)兩棟高層之間，緊靠著P站。15-1#樓和10#樓做了首層架空設(shè)計(jì)，未來(lái)可做會(huì)所。

景觀架構(gòu)將入口、下沉庭院、15-1#樓的會(huì)所連接，在小區(qū)中央形成了風(fēng)雨連廊。

2、出入口

小區(qū)人車分流，兩個(gè)車行入口分別在南側(cè)的疏影路和西側(cè)的楊水路上。

北側(cè)是市政綠地，這里也有兩個(gè)人行出入口。

3、樓間距

高層主要分布在小區(qū)北側(cè)，西南側(cè)有兩棟。

縱向來(lái)看，西側(cè)的11#樓和12-1#樓高度在59米左右，樓間距最小部分僅有30米，稍顯緊湊。

疊墅樓高12.5米，樓間距放得相對(duì)足，做到了15米。

4、戶型預(yù)測(cè)

高層產(chǎn)品預(yù)計(jì)100-140㎡，疊墅170㎡。總可售房源約270套，其中疊墅80套。

小戶型主要分布在西側(cè)的12-1#樓和11#樓；大戶型分布在北側(cè)的9#樓和10#樓，以及南側(cè)靠近出入口的15-1#樓。

從公示圖來(lái)看，高層預(yù)計(jì)都是全兩梯兩戶無(wú)連廊配置，大面寬設(shè)計(jì)，有南向雙陽(yáng)臺(tái)和轉(zhuǎn)角飄窗，部分戶型北向或也會(huì)有陽(yáng)臺(tái)；疊墅屋頂有類似悶頂?shù)脑O(shè)計(jì)，上疊預(yù)計(jì)會(huì)有閣樓贈(zèng)送。產(chǎn)品設(shè)計(jì)符合市場(chǎng)主流。

5、外立面

安徽高速在方案中公示了多棟樓的立面圖，包括臨街的社區(qū)配套、下沉廣場(chǎng)等在內(nèi)的多個(gè)樓棟都用了玻璃幕墻，符合當(dāng)下的“好房子”導(dǎo)向，提升社區(qū)顏值的同時(shí)，也會(huì)讓視覺(jué)上更通透。

6、不利因素

根據(jù)地塊答疑紀(jì)要，西側(cè)曾有污水處理廠，目前雖已停業(yè)，但污水外排泵站仍在運(yùn)行。

計(jì)劃年內(nèi)加裝隔離除味裝置，待浦南泵站建設(shè)完成后，將拆除搬離。西側(cè)規(guī)劃雨污水泵站目前正在推進(jìn)項(xiàng)目實(shí)施，包括地上及地下結(jié)構(gòu)。

7、外部配套

地塊距離周邊地鐵站距離都較遠(yuǎn)，距莘莊地鐵站約1.5公里，距七莘路站1.7公里。但自駕方便，靠近嘉閔高架、莘莊立交。

教育方面，南側(cè)一路之隔就是莘松中學(xué)水清路校區(qū)。

環(huán)境方面，周邊主要以老公房為主，城市界面一般。但綠地資源豐富，北側(cè)為淀浦河景觀帶，1公里外還有黎安公園這樣的大型綠地。

項(xiàng)目的建設(shè)單位是上海申宸樂(lè)居房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，法定代表人為黃朝暉，該公司由安徽省高速地產(chǎn)集團(tuán)有限公司100%控股，黃朝暉為安徽高速地產(chǎn)總經(jīng)理。

三天前，申宸樂(lè)居的注冊(cè)資本從100萬(wàn)元增加至10000萬(wàn)元。

回顧一下地塊，7月下旬的六批次土拍中，安徽高速擊敗保利發(fā)展、中海、象嶼三家房企，以36.89億元的總價(jià)奪得上述地塊，溢價(jià)率30%，樓面價(jià)56247元/㎡。在高品質(zhì)建設(shè)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，裝標(biāo)直接封頂4000元/㎡。

土地開(kāi)拍前一個(gè)月，安徽高速地產(chǎn)就提前布局，對(duì)上述地塊發(fā)布了招標(biāo)公告，預(yù)計(jì)投資33億元。拿地后，各項(xiàng)工作迅速推進(jìn)。

由于拿地成本偏高，疊墅自然要撐起整盤的利潤(rùn)。高層預(yù)計(jì)在8.5-9萬(wàn)/㎡左右，疊墅大概率要上10萬(wàn) /㎡了。

莘莊板塊近兩年只有保利建工海玥錦上、中企云啟春申兩個(gè)新盤，均在莘莊商務(wù)區(qū)，都是以剛需為主，售價(jià)在8萬(wàn)/㎡左右，目前已進(jìn)入清盤階段。

安徽高速憑借地塊的地王屬性、高低配規(guī)劃和較高裝標(biāo)，填補(bǔ)了板塊內(nèi)改善型產(chǎn)品的空白。

只是高成本下的定價(jià)能否被市場(chǎng)接受，還需要時(shí)間檢驗(yàn)。