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文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 魏薇

在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)承壓、行業(yè)深度重塑的背景下，綠城中國(guó)2025年上半年還是交出了一份既有韌性、又能體現(xiàn)戰(zhàn)略執(zhí)行力的中期成績(jī)單。

不管是在高能級(jí)城市精準(zhǔn)拿地，還是靠數(shù)字營(yíng)銷降本提效，或是保持高回款和穩(wěn)健現(xiàn)金流，這些動(dòng)作都體現(xiàn)出了綠城在逆周期中扎實(shí)的運(yùn)營(yíng)能力和獨(dú)特的節(jié)奏把握。

綠城中國(guó)執(zhí)行董事、副總裁李駿指出，房地產(chǎn)行業(yè)正在發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變：政策導(dǎo)向由去杠桿轉(zhuǎn)為防風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)需求由普漲轉(zhuǎn)為分化、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)由規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)為質(zhì)量的比拼。

但在這一過(guò)程中，城鎮(zhèn)化進(jìn)程、居民對(duì)改善居住的需求以及“房住不炒”的政策基調(diào)仍未改變。綠城堅(jiān)持品質(zhì)導(dǎo)向、穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，以“有利潤(rùn)的現(xiàn)金流”維持公司良好運(yùn)轉(zhuǎn)。

從業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)來(lái)看，2025年上半年，綠城中國(guó)取得收入約533.68億元，股東應(yīng)占利潤(rùn)約2.1億元；總合同銷售約1222億元，其中，自投項(xiàng)目銷售約803億元，權(quán)益銷售額約539億元。

營(yíng)銷創(chuàng)新與存量去化

面對(duì)市場(chǎng)整體下行壓力，綠城從年初就確立了“流速優(yōu)先、量?jī)r(jià)平衡”的策略，不硬扛價(jià)格，也不盲目甩賣，而是精準(zhǔn)把握政策窗口和市場(chǎng)節(jié)奏，一手抓首開(kāi)兌現(xiàn)，一手抓存量去化，在上半年實(shí)現(xiàn)了新老項(xiàng)目指標(biāo)的雙重突破。

在首開(kāi)兌現(xiàn)上，綠城上半年一共推出17個(gè)新項(xiàng)目。對(duì)于新項(xiàng)目，綠城強(qiáng)調(diào)不機(jī)械執(zhí)行原定計(jì)劃，而是根據(jù)競(jìng)品和客戶反饋，動(dòng)態(tài)校準(zhǔn)推盤節(jié)奏、供貨結(jié)構(gòu)和定價(jià)策略，并依托高品質(zhì)實(shí)景示范區(qū)及精細(xì)化營(yíng)銷，有效傳遞產(chǎn)品價(jià)值，促進(jìn)快速成交。

針對(duì)2021年及以前的庫(kù)存，綠城中國(guó)充分激活項(xiàng)目?jī)r(jià)值，累計(jì)去化190億，完成率達(dá)104%。

具體措施包括：一是盤活管理資源，充分挖潛，精準(zhǔn)的統(tǒng)籌調(diào)配；二是升級(jí)老盤新做，對(duì)老項(xiàng)目進(jìn)行產(chǎn)品和展示優(yōu)化，提升競(jìng)爭(zhēng)力，加強(qiáng)跨條線協(xié)同；三是加大人員的激勵(lì)傾斜，推動(dòng)外引內(nèi)培專人專崗管理，并將去化成效與管理考核直接掛鉤，強(qiáng)化一線團(tuán)隊(duì)的動(dòng)力。

同時(shí)，綠城中國(guó)積極加碼數(shù)字營(yíng)銷，力求降低對(duì)傳統(tǒng)渠道的依賴，實(shí)現(xiàn)“去化+降本”的雙贏局面。目前，綠城的數(shù)字營(yíng)銷占比22.6%，較去年提升10.5個(gè)百分點(diǎn)；其費(fèi)率僅0.7%，預(yù)計(jì)較中介可節(jié)約2.3億元。如大連燕語(yǔ)春風(fēng)項(xiàng)目，首開(kāi)數(shù)字營(yíng)銷占比61%，位于6月大連市區(qū)網(wǎng)簽第一。

李駿表示，綠城有信心也有能力實(shí)現(xiàn)今年的全年經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，并且持續(xù)增強(qiáng)公司的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和股東的回報(bào)能力。

現(xiàn)金流安全與融資優(yōu)勢(shì)

綠城始終將現(xiàn)金流管理放在首位。

截至2025年6月30日，綠城銀行存款及現(xiàn)金（包括抵押銀行存款）約為667.95億元，為一年內(nèi)到期借款余額的2.9倍，創(chuàng)歷史新高。短債占比為16.3%，較2024年同期末下降6.8pts，創(chuàng)歷史新低；期末融資成本3.4%，較2024年同期下降0.5pts。

這背后，是綠城在融資上的發(fā)力：

境內(nèi)融資方面，一級(jí)市場(chǎng)發(fā)行9期共77.11億元；中長(zhǎng)期限信用債融資成本由3月的4.37%下降到報(bào)告期末的3.94%，8月進(jìn)一步降低至3.27%，創(chuàng)下綠城歷史3年期中期票據(jù)的利率新低。

截至期末，綠城累計(jì)回購(gòu)公司債券30.6億元，其中，2025年回購(gòu)6.3億元。

境外融資方面，綠城美元債在今年2月“破冰”，成功發(fā)行3年期5億美元優(yōu)先票據(jù)，是2023年2月以來(lái)首筆中資地產(chǎn)板塊美元債。

期內(nèi)實(shí)現(xiàn)8.02億美元的境外債務(wù)置換，其中債券回購(gòu)4.52億美元。同時(shí)，其境外債務(wù)比重由2024年末的16.4%下降至本期末的15.3%。

高回款支撐投資韌性

回款率維持在96%的高位，是綠城中國(guó)上半年業(yè)績(jī)的一大亮點(diǎn)。高回款率為綠城的再投資提供了有力支撐，報(bào)告期內(nèi)，綠城共新增35宗土地，總建筑面積約355萬(wàn)平方米，可售貨值約907億元，其中88%位于一二線城市。

高回款不僅保障企業(yè)穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)，也支持了優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的獲取。近年來(lái)，綠城新獲項(xiàng)目的平均凈利潤(rùn)率較為理想，在抵消部分庫(kù)存折損的同時(shí)，也為未來(lái)利潤(rùn)增長(zhǎng)提供支撐。

2025年6月30日，綠城共有土地儲(chǔ)備項(xiàng)目158個(gè)(包括在建及待建)，總建筑面積約2724萬(wàn)平方米，其中權(quán)益總建筑面積約為1795萬(wàn)平方米；總可售面積約為1817萬(wàn)平方米，權(quán)益可售面積約為1181萬(wàn)平方米;平均樓面地價(jià)每平方米約人民幣8280元。

高能級(jí)城市占比較2024年末進(jìn)一步提升，一二線城市貨值占比約80%，長(zhǎng)三角區(qū)域占比約64%。

對(duì)于下半年的市場(chǎng)趨勢(shì)，綠城中國(guó)執(zhí)行董事、行政總裁郭佳峰表示，預(yù)計(jì)下半年整體熱度不如上半年，但優(yōu)質(zhì)地塊仍會(huì)維持較高熱度，稀缺性和具有發(fā)展?jié)摿Φ膬?yōu)質(zhì)地塊值得重點(diǎn)關(guān)注和爭(zhēng)取。

下半年，綠城下半年的拿地節(jié)奏會(huì)放緩一些，采取更為謹(jǐn)慎和精準(zhǔn)的策略，對(duì)項(xiàng)目的要求會(huì)更高，確保安全底線。全年拿地的貨值目標(biāo)將根據(jù)下半年的銷售情況和整個(gè)集團(tuán)現(xiàn)金流情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。