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樂(lè)居財(cái)經(jīng) 李蘭 9月17日，2025中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)品牌價(jià)值測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)暨第十五屆房地產(chǎn)品牌發(fā)展高峰論壇在上海舉行。

會(huì)上，克而瑞集團(tuán)副總裁孟音發(fā)布《2025上半年代建行業(yè)發(fā)展與趨勢(shì)》報(bào)告。她表示，自2020年綠城管理作為首家代建企業(yè)上市以來(lái)，代建行業(yè)進(jìn)入快速擴(kuò)張期。但經(jīng)歷近幾年的發(fā)展，尤其是2024年行業(yè)已步入競(jìng)爭(zhēng)非常激烈的階段。2025年以來(lái)，行業(yè)規(guī)模增速持續(xù)放緩，擴(kuò)張與淘汰并存成為顯著特征。

今年上半年呈現(xiàn)出兩個(gè)顯著特征：第一，核心城市代建滲透率達(dá)到7.8%，創(chuàng)歷史新高，但增長(zhǎng)動(dòng)能有所放緩。根據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，全國(guó)30個(gè)重點(diǎn)城市代建平均滲透率為7.8%。一線城市歷年滲透率一直較低，基本保持在1%左右，波動(dòng)不大；而二線城市滲透率迅速上升，今年上半年已達(dá)10.86%。三四線城市雖略有下降，但仍維持在較高水平。

第二，入局企業(yè)數(shù)量接近飽和，行業(yè)迎來(lái)洗牌。截至2024年底，已超100家企業(yè)涉足代建業(yè)務(wù)，百?gòu)?qiáng)房企中有80多家進(jìn)入這一領(lǐng)域，其中60多家設(shè)立了獨(dú)立代建平臺(tái)。但這一擴(kuò)張勢(shì)頭近兩年已明顯放緩。到今年，持續(xù)擴(kuò)張、積極拿地的代建企業(yè)已不足40家。

從2025年上半年數(shù)據(jù)來(lái)看，市場(chǎng)形勢(shì)較為嚴(yán)峻：行業(yè)總合約規(guī)模已突破10億平方米。綠城管理與藍(lán)城因布局較早，已率先突破5億平米；但新進(jìn)企業(yè)的規(guī)模差距明顯。頭部企業(yè)格局穩(wěn)定，腰部和尾部企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈——TOP5企業(yè)市場(chǎng)集中度達(dá)46%，TOP10占新拓規(guī)模的70%，TOP20更是占到全行業(yè)90%以上。

超半數(shù)企業(yè)新簽約面積實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)，尤其以TOP25為代表的腰部企業(yè)仍保持較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，頭部企業(yè)也在加快拓展。但從整體看，尾部企業(yè)持續(xù)更替。

從代建類型看，政府代建與商業(yè)代建仍是基本盤，二者規(guī)模均有增長(zhǎng)。其中商業(yè)代建占比達(dá)到49%，超過(guò)政府代建。部分企業(yè)持續(xù)發(fā)力政府代建，其政府類項(xiàng)目占比較高；而民營(yíng)企業(yè)則更聚焦商業(yè)代建領(lǐng)域，如新城建管上半年所有新拓項(xiàng)目均為商業(yè)代建。資本代建因AMC轉(zhuǎn)型及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)高、難度大，目前參與企業(yè)較少，主要仍由體系完整、抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)的企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)。

展望未來(lái)，行業(yè)將更需企業(yè)聚焦細(xì)分領(lǐng)域，尋找新機(jī)遇。其判斷代建市場(chǎng)總規(guī)模將逐步趨穩(wěn)，未來(lái)五年年均總量預(yù)計(jì)在2.5億平方米左右。結(jié)構(gòu)上看，城投拿地仍是代建主攻方向：盡管2022年以來(lái)城投拿地規(guī)模逐年下降，2025年上半年僅2200萬(wàn)平方米，但仍占國(guó)際市場(chǎng)的45%，比例依然顯著。2021年至今，城投拿地整體開工率僅31%，未開工存量土地約3.7億平方米、超4300宗。此外，城市更新將成為另一重要戰(zhàn)場(chǎng)。

孟音指出，代建行業(yè)在短短四五年內(nèi)已從藍(lán)海變?yōu)榧t海。市場(chǎng)快速變化、競(jìng)爭(zhēng)加劇，加之宏觀環(huán)境影響，代建企業(yè)應(yīng)與開發(fā)企業(yè)一樣，堅(jiān)持長(zhǎng)期主義，不斷提升四大核心能力：一是穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)能力；二是專業(yè)兌現(xiàn)能力；三是價(jià)值創(chuàng)造能力；四是生態(tài)協(xié)同能力。