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10.13-10.19，北京樓市哪些動態(tài)值得關注？來看北京進深匯總整理的重點消息。

【土地】

1、北京第八輪供地清單發(fā)布，規(guī)則又有變化？

連續(xù)兩宗地塊空降上架后，北京第八輪擬供應商品住宅用地清單發(fā)布了。共涉及9宗地，土地面積約44公頃，建筑規(guī)模約103萬平方米，擬于近期供應。

從區(qū)域分布來看，中心城區(qū)3宗（海淀區(qū)1宗、豐臺區(qū)2宗）、副中心及平原多點地區(qū)6宗（通州區(qū)1宗、昌平區(qū)2宗、順義區(qū)、大興區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)各1宗）。

值得一提的是，第七輪未被激活的4宗項目仍在供地列表中，包括：朝陽區(qū)的永安里和松榆里地塊，順義仁和的0318-1地塊，以及房山北廣陽城地塊。

另外，祈年大街地塊預申請到期從列表移除5天后，又正式掛牌了。這么看來，供地規(guī)則有所調(diào)整？

每一輪清單不再像之前那樣到期就下線，而是繼續(xù)延期等待被激活。

這就可以解釋這輪清單里只補發(fā)了未來科學城地塊，而上月底掛牌的東小口地塊由于已在第五輪清單中，所以不再補發(fā)。

大概吧，近兩輪的供地計劃也是愈發(fā)FREESTELY，更新頻次、計劃出讓時間都比較出其不意。

2、昌平未來科學城地塊光速轉正：12.43億，11月19日開拍

10月16日，昌平區(qū)未來科技城地塊預申請次日，正式掛牌出讓。 

土地總面積4.3公頃，規(guī)劃建面約8.22萬㎡，其中住宅建面約6.2萬㎡。

 11月19日開拍，起價12.426億元，折合樓面價2萬元/㎡。 

項目包含3幅子地塊：· 西側02地塊占地1.87公頃，地上建面約4.02萬㎡，容積率2.15，限高80米； 

· 東側03地塊占地0.99公頃，地上建面2.19萬㎡，容積率2.2，限高60米。 

· 向北隔著3條路的01地塊為文化設施用地，占地1.44公頃，地上建筑規(guī)模2.01萬㎡，容積率1.4，限高24米。

北七家地處昌平南，未來科學城東區(qū)。周邊在售新盤有北京國賢府、首開硅谷one等。

次新房包括北京壹號莊園、達華莊園等別墅項目，融尚未來、萬科翡翠公園、未來金茂府等，還有未來逸園等共有產(chǎn)權房以及大量回遷房。

3、祈年大街地塊殺了個回馬槍，11月19日開拍

10月16日，東城區(qū)祈年大街項目掛牌出讓。

11月19日開拍，起始價19.5億元，折合樓面價7.8萬元/㎡。

這宗地在上周六（10月11日）下午17:00時預申請截止，次日從用地預申請列表中移除。

原以為是正式下線，不料殺個回馬槍又掛出來了。

地塊位于東城區(qū)天壇街道，二環(huán)內(nèi)，北邊是前門大街，南邊是天壇公園。

項目占地2.28公頃，建筑控制規(guī)模2.5萬㎡。包含四幅子地塊，均為多功能用地。其中，01、03、04地塊限高18米；02地塊限高3.3米。

盡管體量不大，但二環(huán)內(nèi)核心位置 低密別墅潛質，還是讓這宗地塊成為北京第七批次土拍中最大的亮點之一。

由于項目位于文物保護單位建設控制地帶內(nèi)，同時位于北京中軸線世界文化遺產(chǎn)緩沖區(qū)內(nèi)，需要兼顧文旅方面的考慮。

根據(jù)出讓文件，0202地塊應嚴格遵循北京老城風貌、傳統(tǒng)四合院形態(tài)及文物保護等要求進行建設，以優(yōu)化片區(qū)街巷肌理，落實老城高質量發(fā)展。禁止通過高低配的方式建造別墅及私家莊園。

出讓文件中專門提到關于銷售監(jiān)管的要求。一是按照房地產(chǎn)調(diào)控銷售價格監(jiān)測機制；二是執(zhí)行本市限購政策，審核購房人資格，銷售給符合資格的購房人，并整院售賣。

按照政策法規(guī)，將“房屋使用過程中要符合核心區(qū)控規(guī)、風貌保護及安全政策法規(guī)規(guī)定，不得擅自改建、裝修、拆分”等相關要求，以補充條款在購房合同中明確約定。

4、石景山再添5萬方宅地，中海寰宇天下六期還是首鋼地產(chǎn)補倉？

近日，北京市石景山區(qū)SS00-1610-0001、SS00-1610-0002地塊規(guī)劃綜合實施方案公示。

地塊位于石景山區(qū)1610街區(qū)，首特鋼園區(qū)西部。建設用地總面積2.93公頃，地上總建筑規(guī)模6.01萬㎡。其中：

01地塊為居住用地，占地2.42公頃，建筑規(guī)模5.55萬㎡，容積率約2.3；限高80米，預計可開發(fā)為25-26F高層產(chǎn)品。

02地塊為托幼用地，占地0.51公頃，建筑規(guī)模0.46萬㎡。

新地塊規(guī)模不大，整體地形比較方正，但現(xiàn)方案規(guī)劃幼兒園地塊在住宅地塊東側居中位置，使住宅地形呈現(xiàn)向東內(nèi)陷的凹字形。

不知道正式出讓階段幼兒園位置是否可以調(diào)整。否則東南、東北角兩塊小空間不利于樓棟排布，或造成一定程度的浪費。

地塊往南3公里左右是首鋼園東南區(qū)居住板塊，有正在熱銷中的首鋼璟悅長安、中海長安源境和長安玖章等新盤。

【規(guī)劃、產(chǎn)品】

5、保利建工海淀半壁店項目，主體建筑突破了15米限高

拿地5個月后，保利建工海淀半壁店項目的總平圖終于出來了。

比它晚拿地的寶山雙子樣板間都開放了。這個開發(fā)速度很不保利，主要原因還是半壁店地塊自身的特殊性——限高問題。

地塊北邊有一座空軍機場，距離跑道2公里左右，屬于凈空區(qū)內(nèi)，控高很嚴格。

在3月28日正式掛牌后，半壁店地塊經(jīng)歷過一次調(diào)規(guī)，涉及控高、街坊路和統(tǒng)籌核算指標三個方面。

其中對項目影響最大的就是限高。調(diào)整后要求主體建筑高度按15米限高，并嚴格控制在18米之內(nèi)。

好房子新規(guī)鼓勵開發(fā)商做到層高3米，按照這個限高，項目可能連5層都做不出來。不過，調(diào)規(guī)文件還是留了一句活話：最終以空軍機場主管部門審批意見為準，且建筑高度不得超過18米。

或許正是因為這句話，讓保利萌生了可以“博弈”的想法。

最終，半壁店項目報規(guī)的方案建筑高度是15.89米。

除了西區(qū)4# 是12.41米，其余樓棟主體部分都在15米以上。最終還是突破了上面對建筑主體高度的限制。

建設用地面積4.06公頃，總建筑面積約10.15萬㎡，其中地上建面5.8萬㎡，地下4.35萬㎡，容積率為1.43。

建筑層數(shù)為地上5層，地下3層，建筑高度15.89米，綠地率30%。

規(guī)劃14棟住宅樓，總計330多套房源，戶均面積約170㎡，層高3-3.1米。

贈送方面沒太大驚喜，只有南側的一字形飄窗。不是通面寬的，客廳沒有，南向兩個臥室每個有一段。但是樓棟南側都有大量窗井，首層大概率是下躍戶型。

6、西紅門首個“好房子”，興創(chuàng)置地拿地1年出總平圖

11月13日，大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)西紅門鎮(zhèn)DX04-0102-6030、6029地塊項目規(guī)劃設計方案公示。

該地塊由興創(chuàng)置地2024年9月以底價22.25億元摘得，住宅樓面價折算約3.62萬元/平方米，銷售指導價6.6萬元/平方米。

總用地面積約2.99公頃，總建筑面積約10.06萬㎡，其中地上建筑面積約6.61萬㎡。

6030住宅地塊，規(guī)劃10棟8-17F住宅樓，均為坡屋頂設計。共555戶，戶均建面110㎡。

另有3棟配套樓，包括社區(qū)商業(yè)、鄰里中心等。西南角6029地塊規(guī)劃為幼兒園。

開敞陽臺、奇偶陽臺、設備平臺、飄窗滿配，邊戶有大尺度轉角飄窗。

看平面圖，6030地塊的陽臺屬于結構外建筑，且有一部分是奇偶錯層設置，不具備封閉條件。

可以參考興創(chuàng)沐春墅開敞陽臺配電動窗的類封閉形式，根據(jù)天氣狀況靈活切換陽臺的封閉與開放模式。

7、興創(chuàng)義和莊項目做小戶型，風雨連廊 架空層 鄰里中心配齊

剛發(fā)布西紅門6030地塊的設計方案，義和莊地塊緊跟著也出來了。

10月15日，大興新城核心區(qū)DX00-0101-052地塊項目規(guī)劃設計方案公示。

該地塊與沐春墅所在的黃村0255地塊打包出讓，去年7月23日成交，由北京興創(chuàng)置地以32.17億元底價摘得，住宅樓面價約2.47萬元/㎡，銷售指導價5.9萬/㎡。

兩塊地的項目公司同為北京和盛創(chuàng)品房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

052地塊在沐春墅的西南方向，直線距離1.5公里左右，靠近義和莊地鐵站。

項目建設用地面積2.78公頃，地上建筑規(guī)模約7.19萬㎡，其中住宅建面6.87萬㎡。規(guī)劃11棟8-17F洋設計 小高層，共633戶，戶均建面108㎡，層高3.1米 。

與西紅門項目一樣，走的剛需/定位，中小戶型為主。大興這兩年的新盤都是動轍戶均200 的大平層，剛需客群終于迎來“好房子”了。

小區(qū)東西兩側各有一處景觀大門，3個架空層、2處鄰里共享中心，以風雨連廊貫通，打造出東西中軸式泛會所空間。

贈送樣式有三種：①南陽臺，看樣式是奇偶陽臺，不能封閉，進深能達到1.8米；②北向有尺度不小的設備平臺；③部分戶型南向有一小段飄窗，端戶有側邊飄窗。

8、龍湖恩祥·凌云頌戶型圖流出，陽臺進深大縮水

項目占地2.87公頃，總建面9.27萬㎡，其中：地上計容面積5.74萬㎡，包括住宅、配套公共服務設施等；地上不計容建面807.37㎡，包括架空層、鄰里中心。

住宅部分規(guī)劃24棟7-15F洋房 小高層產(chǎn)品，共580戶。

四個面積段：78/96m2三居，112/139m2四居。

項目主打“同面積多一房”的空間設計，通過內(nèi)嵌陽臺、飄窗/轉角飄窗等贈送面積，實現(xiàn)超90%的高得房率。

9、海淀新盤開卷產(chǎn)品力了！海宸元境做出“W形”轉角窗

中建壹品海淀寶山新盤海宸元境官方戶型圖正式發(fā)布。建面99㎡邊戶/123㎡中間戶/181㎡邊戶三種。

整體得房率達到87%-93%，同面積可多得一個小房間，算得上海淀新盤贈送天花板了。

中間戶通面寬飄窗，邊戶外加與進深同等尺度的飄窗，全是贈送面積。

99㎡戶型隱藏了一個彩蛋，北邊小臥室東側也有個飄窗。

頂配181㎡戶型，通過錯位設計，在客廳和臥室都做出了弧面轉角窗，連成一個圓潤的W形，這在近期新盤里還是獨一份。

項目占地約2.4公頃，地上建面約5.04萬㎡，容積率2.1。規(guī)劃11棟7-11F洋房，總計414戶，層高3米 。

項目整體建筑風格偏中式，大門做了五進禮序，內(nèi)有影壁，沿街面奢闊景墻長度達200米。

項目沒有做架空層、風雨連廊等新規(guī)配置，而是以900㎡下沉庭院為中心，打造了大面積的泛會所空間。

以3300㎡中央花園為中軸對稱展開，南側是7000㎡的市民花園。

【網(wǎng)簽、開盤】

10、璞樾開盤售出230套房間，銷售金額超45億元

10月17日，黃杉木店豪宅璞樾開盤，官宣售出230套房間，銷售金額45.65億元。

璞樾占地約3公頃，總建面11.68萬㎡，地上建面7.85萬㎡，其中住宅建面約7.75萬㎡。

9棟住宅樓，小高層為主，僅北排兩棟為洋房。共426戶，面積段152㎡-258㎡全四居，共七種戶型，層高約3.16-3.37米。

項目于9月27日取證，共六棟住宅樓308套房源，擬售均價在11.46萬-12.9萬元/㎡區(qū)間。

頂配建面雖然沒有紫京宸園的大，但是起步就做到150㎡面積段。面積段差距不大，大戶型更多，整體具有均好性，圈層純粹度更高。

贈送空間包括陽臺、設備平臺、挑空平臺。單看面積不大，但是數(shù)量多，凌碎地藏在各功能區(qū)的邊邊角角。

此外還有獨立電梯廳公區(qū)私用，整體下來得房率也能做到90%以上。

11、紫京宸園開盤首周網(wǎng)簽3套，均價9.37萬/㎡、78折

黃杉木店豪宅紫京宸園于10月12日正式開盤，首開銷售56.5億元。

項目總計規(guī)劃15棟7-25層洋房、小高層和高層產(chǎn)品，共815戶，層高3.16-3.4米。

面積段133㎡-278㎡區(qū)間，全四居戶型，此外還有兩套400㎡云端墅級頂配。大戶型友好，面積越大，贈送越多。

截至10月19日，項目網(wǎng)簽3套，已簽約面積412.22㎡，成交均價約9.37萬元/㎡，約打了78折。

紫京宸園于9月26日取證。共559套房源，建面合計9.68萬㎡，預售均價11.93萬元/㎡，總貨值約115.55億元。

首批9棟樓，中央樓王棟6# 最為吸睛。6套頂層復式建面均為406.5㎡，單套總價均在5000萬以上，其中單價最高的一套為12.9萬元/㎡。

但從單價來看，頂復房源并不是最貴的。5# 、6# 有多套高層大戶型單價超13萬，最高預售價達到13.32萬元/㎡。

預售均價最低的12# ，為起步建面133㎡戶型，首層房源單價約10.28萬元/㎡。不同房源每平米的預售價差價超3萬元。

12、順義新盤站上4萬 ！龍湖宸翰開盤25天網(wǎng)簽14套

9月24日開盤的順義龍湖宸翰開始網(wǎng)簽轉化了。

截至10月19日，開盤25天，網(wǎng)簽14套，合計1529.78㎡，成交均價41634.55元/㎡，大概是備案價的97折左右。

與項目北側現(xiàn)房在售的龍湖御湖境二期成交均價43207.91萬元/㎡相比，每平米低了約1573.36元。

開盤海報的銷售數(shù)字是8.6億元。 按照預售證下28.58億元貨值計算，去化率大約30%。

龍湖在順義的口碑還是不錯的，據(jù)說有不少客戶在樣板間沒開之前就已經(jīng)認籌了。

項目建設用地約3.6公頃，容積率1.8，地上計容建面6.47萬㎡。

規(guī)劃17棟5F-17F洋房 小高層住宅，9月13日取得預售許可證，共551套房源，擬售均價4.02萬-4.57萬元/㎡。

主推97/118/138/165㎡四種戶型。陽臺做到了多種形式。

北邊是挑空平臺，南向通面寬的陽臺有三種：順義首次出現(xiàn)的花池，面積全贈送；花池內(nèi)嵌的陽臺報規(guī)是開敞陽臺，送一半面積；另外兩段報規(guī)是挑空平臺，可做封閉處理，但面積全贈送。這三種陽臺，足以讓096地塊的住宅建面實用率再突破一個新高度。

13、觀宸二期拿證20余天出網(wǎng)簽，均價低于一期

取證20多天后，建發(fā)金茂觀宸二期開始網(wǎng)簽轉化。

截至10月19日，已簽約21套，成交均價約7.69萬元/㎡，較一期成交均價小幅下降。

觀宸一期于今年3月底開盤，共479套房源，面積段111-165㎡。目前網(wǎng)簽324套，去化近七成，成交均價接近7.85萬元/㎡。

觀宸二期首開南側5棟：8#-12#，大約200套房源。兩個面積段：113㎡中間戶/116㎡邊戶，134㎡中間戶/136㎡邊戶。

二期項目占地2.59萬㎡，總建筑面積約8.11萬㎡，其中地上建筑面積約5.21萬㎡，容積率2.0。規(guī)劃12棟住宅樓，含6-17F洋房和小高層產(chǎn)品。總計400多套房源。

與一期相比，砍掉了110㎡三居產(chǎn)品，起步就是三面寬的四葉草戶型。層高3.1-3.3米，戶型格局、得房率等與一期基本一致。

贈送方面：南向通面寬陽臺 北向設備平臺，邊戶有側邊/轉角飄窗。