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北京進(jìn)深 徐迪 10月16日，海淀區(qū)半壁店2201-0003、0004 地塊設(shè)計方案公示。

項目建設(shè)單位為北京慧海常筑置業(yè)有限公司，設(shè)計單位為北京天鴻圓方建筑設(shè)計有限責(zé)任公司。

建設(shè)用地面積4.06公頃，總建筑面積約10.15萬㎡，其中地上建面5.8萬㎡，地下4.35萬㎡，容積率為1.43。

建筑層數(shù)為地上5層，地下3層，建筑高度15.89米，綠地率30%。

01、樓棟排布

規(guī)劃14棟住宅樓，行列式排布，正南正北朝向。

· 西區(qū)03地塊8棟：

除4#樓外均為地上5層，部分北向退層；

4#樓東單元為4層，西單元為3層。

另外5#樓西邊也有半個單元退到4層。

· 東區(qū)04地塊6棟樓，均為5層矮板。

總計330多套房源，戶均面積約170㎡，層高3-3.1米。

02、建筑高度

半壁店地塊在3月28日正式掛牌后，經(jīng)歷過一次調(diào)規(guī)，涉及控高、街坊路和統(tǒng)籌核算指標(biāo)三個方面。

其中對項目影響最大的就是限高，地塊北邊有一座空軍機場，跑道距離地塊2公里左右，屬于凈空區(qū)內(nèi)，控高很嚴(yán)格。

要求主體建筑高度按15米限高，并嚴(yán)格控制在18米之內(nèi)。

項目總平圖來看，除了西區(qū)4#樓是12.41米，其余樓棟主體部分都在15米以上，還是突破了上面的主體高度的限制。

03、樓間距

圖很干凈，除了樓棟號和高度外，數(shù)字不多，戶型面寬和進(jìn)深全靠自己量了。

但樓棟間距還是給標(biāo)出來了。

主要是項目的樓棟太寬，兩個半?yún)^(qū)最南排樓棟，面寬均在120米左右。

這應(yīng)該是近期新盤里單體樓棟最寬的。

旁邊的一棟也有56米寬，兩棟樓中間距離五六米。

實際體感應(yīng)該還算開闊，人行穿梭不會局促，但在平面圖上來看，就像是一整排樓，布局顯得十分壓抑。

南北樓間距，西區(qū)是18-25；東區(qū)因為只有兩排樓，最大能達(dá)到37.55米。

04、園林、會所

出讓文件中，建議建筑布局采用圍合式，并結(jié)合中心及街心花園的設(shè)置，強化景觀均好性，形成具有儀式感、園林感、歸屬感的居住環(huán)境。

于是，在這么緊張的樓間尺度里，半壁店項目還是做出了園林規(guī)劃。

東區(qū)兩排樓之間設(shè)有下沉庭院，周圍環(huán)繞景觀廊架，配有數(shù)個頂部鏤空的四方景觀亭。

西區(qū)間距實在沒有太大發(fā)揮空間，還要留出消防通道，只做了個圓形的景觀廊架，造型還挺別致的，大約是風(fēng)水上有什么講究。

05、贈送

贈送方面，看平面圖是沒太大驚喜，只有南側(cè)的一字形飄窗。

不是通面寬的，客廳沒有，南向兩個臥室每個有一段。

但是樓棟南側(cè)都有大量窗井，首層大概率是下躍戶型。

06、產(chǎn)品、戶型

參考中海樹村項目，可以做出疊拼+平層組合。

戶型單層建面130㎡起步，最大有200多㎡的。

07、拿地回溯

5月20日，保利發(fā)展+北京建工聯(lián)合體以45.45億元總價摘得海淀半壁店2201-0003、0004地塊，折合樓面價約7.84萬元/㎡，溢價率11.95%。

這是繼北五環(huán)外嘉華天珺項目之后，保利和建工又一次合作在海淀拿地。

項目開發(fā)主體北京慧海常筑置業(yè)有限公司，今年6月19日完成工商登記。

公司注冊資本45.45億元，保利北京和北京建工分別持股70%和30%。

保利北京總經(jīng)理李紅亮擔(dān)任項目法定代表人兼董事長、經(jīng)理。

08、區(qū)位配套

半壁店地塊位于海淀區(qū)南部的田村路街道，地處北四環(huán)與五環(huán)之間，東側(cè)臨近西四環(huán)城市快速路與軌道交通站點地鐵6號線五路居站及田村站。

板塊界面整體偏老舊，還有一些正在拆除的危房工程，改造周期比較長，整體居住氛圍和城市界面有待提升。

但周邊生活配套完善，近航天中心醫(yī)院、中國人民解放軍總醫(yī)院。田村地鐵站附近有京糧廣場、萬達(dá)廣場等大型商業(yè)項目。

學(xué)區(qū)主要是行知實驗學(xué)校、中國人民大學(xué)附屬小學(xué)（亮甲西校區(qū)）等。

海淀供地今年明顯放量，但西四環(huán)四季青板塊項目還是稀缺。

周邊沒有在售新盤，老小區(qū)較多，包括田村路39號院，樂府江南等，二手房掛牌價9.7萬/㎡。

次新房有2023年底交付的大苑海淀府，主力170-319㎡大平層，2000萬級豪宅，成交均價12萬+。

西北方面直線5公里左右，有城建越秀·香山樾、天恒廣安·印香山，成交均價也在12萬左右。