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北京進深 徐迪 在海淀寶山雙子總平圖和案名相繼亮相后，保利建工半壁店項目終于有了新進展。

9月23日，北京慧海常筑置業(yè)有限公司發(fā)出了兩則施工招標資格預審公告。

該公司是海淀半壁店03、04地塊的開發(fā)主體，今年6月19日完成工商登記。

公司注冊資本45.45億元，保利北京和北京建工分別持股70%和30%。

保利北京總經理李紅亮擔任項目法定代表人兼董事長、經理。

5月20日，保利發(fā)展+北京建工聯(lián)合體以45.45億元總價摘得海淀半壁店2201-0003、0004地塊，折合樓面價約7.84萬元/㎡，溢價率11.95%。

這是繼北五環(huán)外嘉華天珺項目之后，保利和建工又一次合作在海淀拿地。

半壁店項目包含兩幅子地塊，均為居住用地，總占地面積4.06公頃，地上建筑規(guī)模約5.8萬㎡。

西側0003地塊占地2.35公頃，容積率1.3，地上建筑規(guī)模約3.05萬㎡；

東側0004地塊占地1.71公頃，容積率1.6，地上建筑規(guī)模約2.74萬㎡。

根據招標公告，兩個標段合同估算價總計7.21億元。

其中一標段對應東地塊，總建筑面積約44914.02㎡，地上24658㎡，地下20256.02㎡；

二標段對應西地塊，總建面55634㎡，地上33300.6㎡，地下22333.4㎡。

按照施工計劃，東地塊容積率大約1.44，西地塊容積率接近1.42。

此外，在本月初發(fā)出的設計招標公告中提到，項目建筑高度是18米。

這個限高做5層浪費太多，6層的話就要像寶山雙子一樣卡層高了。

半壁店雙子在3月28日正式掛牌后，經歷過一次調規(guī)，主要涉及三個方面：

1、根據《綜合實施方案》和《供地條件》及空軍機場凈空區(qū)內，建設項目控高審批有關要求，各地塊建筑高度應按15米控制；最終以空軍機場主管部門審批意見為準，且建筑高度不得超過18米。

調規(guī)之后，在占地面積和規(guī)劃建面不變的前提下，主體建筑高度按15米限高，并嚴格控制在18米之內。

原因是地塊北面有一座空軍機場，跑道距離地塊2公里左右。

2、04地塊南側、東側為規(guī)劃街坊路一、街坊路二，紅線寬度宜控制在11米。

原出讓文件中，東側的街坊路二（項目段）拓寬至不小于18米，其中有7米部分位于04地塊東側紅線內，納入出讓范圍，計入建設用地基底面積，統(tǒng)一核算容積率。

調規(guī)后，兩條街坊路都統(tǒng)一到11米，相當于地塊紅線內沒有街坊路這個“容積率殺手”了，地上實際使用面積被釋放了出來。

3、兩幅地塊容積率、綠地率，可統(tǒng)籌核算。

兩幅子地塊容積率分別為1.3和1.6，調整之后，更方便統(tǒng)籌開發(fā)。

此外，在征得相關部門同意意見后，可結合地塊之間規(guī)劃道路方案，實現(xiàn)兩地塊地下連通，地下空間規(guī)模、使用性質，應滿足有關法律法規(guī)要求。

根據出讓文件，該項目應遵循城市設計的理念，建筑外立面材質需使用石材、鋁板等，風格簡潔、實用、美觀，構造安全合理，與城市整體風貌相融合。

建筑布局宜采用圍合式，并結合中心及街心花園的設置，強化景觀均好性，形成具有儀式感、園林感、歸屬感的居住環(huán)境。

建筑立面宜采用三段式構圖，搭配簡單線腳。

半壁店地塊位于海淀區(qū)南部的田村路街道，地處北四環(huán)與五環(huán)之間，東側臨近西四環(huán)城市快速路與軌道交通站點地鐵6號線五路居站及田村站。

板塊界面整體偏老舊，還有一些正在拆除的危房工程，改造周期比較長，整體居住氛圍和城市界面有待提升。

但周邊生活配套完善，近航天中心醫(yī)院、中國人民解放軍總醫(yī)院。田村地鐵站附近有京糧廣場、萬達廣場等大型商業(yè)項目。

學區(qū)主要是行知實驗學校、中國人民大學附屬小學（亮甲西校區(qū)）等。

海淀供地今年明顯放量，但西四環(huán)四季青板塊項目還是稀缺。

周邊沒有在售新盤，老小區(qū)較多，包括田村路39號院，樂府江南等，二手房掛牌價9.7萬/㎡。

次新房有2023年底交付的大苑海淀府，主力170-319㎡大平層，2000萬級豪宅，成交均價12萬+。

西北方面直線5公里左右，有城建越秀·香山樾，440套住宅，面積段為184-273㎡四居大平層，目前網簽297套，成交均價約12.2萬元/㎡。

天恒廣安·印香山，規(guī)劃房源99套，面積段為219-250㎡全四居大平層，目前網簽30套，成交均價為11.8萬元/㎡。