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文/上海進深 魏薇

秋風漸起，上海在連續(xù)降溫中迎來第八批次土拍。與天氣同步轉涼的，是土地市場的熱度。

此次推出的5宗地塊分布在徐匯濱江、徐匯華涇、靜安蘇河灣、楊浦濱江、寶山楊行、松江新城，起始總價約185億元，總成交價198.76億元。

整體熱度較前幾批明顯回落，報名參拍企業(yè)數(shù)量也有所減少，多數(shù)地塊低溢價甚至底價成交，部分熱門地塊的地塊溢價率沒有超過10%，現(xiàn)場競拍氣氛如同近期氣溫——“涼意”十足。

六宗地塊的出讓文件均取消了中小套型住宅建設比例限制，意味著上海新房市場的中小套戶型限制徹底放開。

從競拍結果看，徐匯濱江、靜安蘇河灣、楊浦濱江地塊均溢價成交，分別由中海、招商&越秀&星獅&瑞城聯(lián)合體、保利置業(yè)競得。

中海以樓板價14.85萬/㎡拿下了徐匯濱江新地王；溢價率最高的是楊浦定海社區(qū)地塊，為14.69%。

華涇商住辦用地、寶山楊行地塊、松江新城地塊均只有一家開發(fā)商報名參與，分別由徐匯城投&徐房聯(lián)合體、金茂&寶冶、國貿(mào)&松江交投底價拿下。

中海拿下徐匯濱江地王

徐匯濱江的188N-1-21地塊是本次土拍的“明星地塊”。

約13.5萬/㎡的起始樓板價，已經(jīng)超越去年綠城潮鳴東方13.1萬/㎡的成交價；1.5容積率、30米限高，是徐匯濱江近年罕見的低密宅地。

地塊無中小套型限制，無保障房，大概率會是洋房疊加別墅組合。

吸引了中海、保利發(fā)展、招商&西岸&濱江三家房企競拍，最后由中海競得，成交價44.65億元，成交樓板價14.85元/㎡，溢價率10%，預期售價預計在20萬。

中海去年在同板塊開發(fā)的中?！ゎI邸玖序/玖章五開五罄，此次再度補倉徐濱。

隨著綠城潮鳴東方和能建西岸譽府的售罄，板塊內(nèi)幾乎沒有可售新房，這一地塊的推出填補了市場空白。

蘇河灣最后宅地花落招商

靜安蘇河灣最后一塊宅地同樣備受關注，吸引了中海、保利發(fā)展、招商&越秀&星獅&瑞城四家競拍。

地塊位于內(nèi)環(huán)內(nèi)，起始總價70.96億元，起始樓板價約64750元/㎡，是本輪總價最高地塊。

規(guī)劃為“150米高層大平層 24米文化商業(yè)”，并需引入超5000㎡商業(yè)與約2.4萬㎡文化設施。開發(fā)門檻較高。

若僅計算住宅部分，起拍樓板價接近9萬/㎡。最終由招商聯(lián)合體以77.37億元競得，成交樓板價81415元/㎡，溢價率9.03%，可售住宅樓板價預計超11.5萬/㎡。

此地塊南向直面蘇州河，和慎余里、蘇河灣萬象天地就隔一條馬路。周邊8/10/12號線三軌交匯，與不遠處的外灘、南京西路形成“黃金三角”。

地塊周邊豪宅林立，西側是蘇河灣老牌豪宅中糧天悅壹號，掛牌價20萬 /㎡，東側是新貴次新房蘇河灣中心·潤府，掛牌價17.6萬 /㎡。

保利置業(yè)死磕楊浦濱江

近一年來，楊浦濱江地塊的熱度居高不下。

此次參拍的N090602單元D1-7地塊體量不大，建面約3.7萬方，容積率2.5，起始總價22.81億元，地塊起始樓板價61000元/㎡。

吸引了北京建工&東亞新華、保利置業(yè)、越秀地產(chǎn)&上海城投、中國鐵建，四家參拍。其中，越秀、保利、上海城投都是楊浦的老熟人了，競爭意味濃厚。

最終由保利置業(yè)競得，成交價26.16億元，樓板價69959元/㎡，溢價率14.69%。

拿下地塊后，保利置業(yè)發(fā)布了一張主題為“十全十美，繪就全新藍圖”的海報。

楊浦濱江是保利置業(yè)熟悉的戰(zhàn)場。

從早期的翡麗甲第，到近年的保利瓏譽、瑯譽、蘭桂坊，再到今年四批次土拍以26.3%高溢價奪下的楊浦濱江地塊（現(xiàn)定名“保利譽濱江”），保利置業(yè)在上海的核心資產(chǎn)大量集中于楊浦濱江，深耕意圖明確，包含商辦項目在內(nèi)，已經(jīng)落子十個項目。

土拍前一個月，保利置業(yè)旗下子公司上海盛萬置業(yè)有限公司發(fā)布了招標公告，預計投資42.29億元。

中國鐵建旗下中鐵房地產(chǎn)集團華東有限公司也發(fā)布了該地塊相關招標信息，預計總投資約49.57億元，建安投資約7.15億元。

板塊內(nèi)的龍光天境、楊浦濱江壹號、保利瓏譽被稱為“愛國路三兄弟”，價格與市場熱度已為該區(qū)域奠定了基礎，新地塊的推出將進一步完善供應。

徐匯城投托底華涇

徐匯華涇地塊由住宅與商辦兩個子地塊組成，總建面約9.6萬方，起始總價26.51億元。

項目為地鐵上蓋綜合體，需100%自持商業(yè)，對開發(fā)商的開發(fā)運營能力要求較高。

其中，D7D-1地塊為居住用地，容積率2.5，起始樓板價50572元/㎡；D7C-2規(guī)劃為辦公樓、商業(yè)用地，容積率3.9，起始樓板價8664元/㎡。

地塊由徐匯城投&徐房集團以26.51億元的底價競得，未來住宅項目的入市價格不會超過9萬/㎡。

地塊具有地鐵15號線與機場聯(lián)絡線雙軌交通優(yōu)勢，距離景洪路站僅500米，龍湖華涇天街等商業(yè)配套已成熟，華之門綜合體在建中。

金茂重倉寶山

寶山楊行這宗地塊也是兩幅土地的組合，兩宗子地塊位置不相鄰，其中一幅是住宅用地（建面9.8萬㎡），另一幅為樞紐上蓋的商業(yè)用地（建面2.2萬㎡）。

住宅2aB-01地塊起始樓板價16805元/㎡，商業(yè)13D-06地塊起始樓板價4512元/㎡。

由金茂&寶冶聯(lián)合體以17.51億元的底價競得，成交樓板價14588元/㎡。

金茂與寶冶是寶山楊行的老搭檔了。2024年底的上海八批次土拍，金茂與合作方一舉拿下寶山3幅地塊，成交總價達103.5億元。

其中一個地塊被打造為金茂棠前，自2025年5月首開至今，連續(xù)四次開盤均實現(xiàn)“日光”熱銷，創(chuàng)下上海外環(huán)首開套數(shù)紀錄，并成為寶山區(qū)唯一積分盤。

國貿(mào)鎖定松江

松江新城地塊由國貿(mào)&松江交投聯(lián)合體6.56億元的底價競得，地塊容積率1.2，限高30米，起始樓板價21500元/㎡。

國貿(mào)對松江愛得深沉。

這兩家企業(yè)在松江廣富林板塊開發(fā)的海上原墅項目，今年5月以來連續(xù)三次觸發(fā)積分，三開三罄。

海上原墅是松江新城少有的容積率約1.2的低密產(chǎn)品，包含洋房、疊墅、聯(lián)排產(chǎn)品，疊墅產(chǎn)品現(xiàn)已售罄。

另外，在今年一批次土拍中，國貿(mào)聯(lián)合金地、星獅以8.15億元的總價拿下松江新城地塊，溢價率13.98%，目前案名已經(jīng)確定為“萃嶼原墅”。

結語

從參拍情況來看，除個別核心地塊吸引多家競拍外，多數(shù)地塊僅有一至兩家企業(yè)報名，甚至出現(xiàn)區(qū)域城投平臺“托底”的情況，溢價率普遍走低。

可以看出，房企在資金調(diào)配與項目選擇上更為理性，不再盲目追逐規(guī)模，而是更注重地塊的確定性收益與區(qū)域深耕價值。

值得關注的是，重點房企在優(yōu)勢板塊持續(xù)補倉的趨勢愈發(fā)清晰。

中海再度加碼徐匯濱江、金茂深耕寶山楊行、國貿(mào)鎖定松江新城，均體現(xiàn)出房企在熟悉區(qū)域內(nèi)做深做透的戰(zhàn)略傾向。與此同時，聯(lián)合體拿地仍為主流模式。