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文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

中海再戰(zhàn)真如，依舊亮出了“玖系”王牌。

案名發(fā)布后不久，中海環(huán)宇玖章就要開放接待中心了。

這是中海在上海落地的首個(gè)新規(guī)“玖系”豪宅。

近期，項(xiàng)目戶型圖官宣。

戶型涵蓋建面約123-135-144-176㎡3-4房，涵蓋了剛改和改善主流面積段，總價(jià)位大約在1200萬到2000萬級。

整體看下來，有幾個(gè)亮點(diǎn)：

1、陽臺(tái)、飄窗能送則送

全系多陽臺(tái)設(shè)計(jì)，能做飄窗的地方都做飄窗。邊套戶型主臥標(biāo)配270°轉(zhuǎn)角飄窗，主衛(wèi)也設(shè)計(jì)了多角度采光飄窗。

部分戶型的設(shè)備平臺(tái)留有改造空間。但這是個(gè)相對敏感的問題，具體如何呈現(xiàn)和處理還要看后續(xù)發(fā)展。當(dāng)然，在官方的戶型圖紙上，它仍被嚴(yán)格定義為設(shè)備平臺(tái)。

2、多面采光

除了123㎡的中間套，其他戶型都做到了三面采光。大部分戶型實(shí)現(xiàn)了明窗玄關(guān)。

3、全系戶型配備儲(chǔ)藏間

小戶型是“工字型”儲(chǔ)藏間，空間利用率進(jìn)一步提升。144㎡、176㎡兩個(gè)大戶型升級為家政間。

4、小戶型層高約3.15m、大戶型層高約3.3m，中海在“天花板”上先贏了一局。

極限操作

分別來看各個(gè)戶型。

123㎡三房：

居住平權(quán)理念在這個(gè)面積段得到了很好的呈現(xiàn)，三臥都朝南，還做到了四開間朝南南向三陽臺(tái)，是普陀區(qū)第一個(gè)“南向三陽臺(tái)”項(xiàng)目。

南向書房打通陽臺(tái)后，可以改造成房間使用。

這個(gè)面積段有邊套和中間套區(qū)分：

A1邊套是動(dòng)靜分離戶型，室內(nèi)玄關(guān)兩面采光，玄關(guān)側(cè)面就是設(shè)備平臺(tái)，但這里是沒有實(shí)體墻的。

A2、A3中間套類似于飛機(jī)戶型，沒有明窗玄關(guān)。

北側(cè)有連廊，正對2個(gè)朝北的衛(wèi)生間，減少了對日?；顒?dòng)空間的影響，但廚房的采光也會(huì)受影響。

以A1戶型為例估算，陽臺(tái)進(jìn)深1.6米，客廳面寬3.7米，次臥面寬3米，書房面寬2.9米，陽臺(tái)部分的面積就有15.36㎡，已經(jīng)超過戶型建面的10%了。

上次見到陽臺(tái)如此“慷慨”的，還是保利譽(yù)濱江。但在這個(gè)項(xiàng)目中，更大的139㎡戶型陽臺(tái)面積才有15㎡。

135㎡三房：

這個(gè)面積段沒有妥協(xié)做功能性四房，而是選擇做大面積舒適三房。

其中客廳面寬約5.65米，廚房客廳餐廳陽臺(tái)合計(jì)面積約50㎡。

此戶型的設(shè)備平臺(tái)位置與A1類似，都在玄關(guān)一側(cè)。

144㎡四房：

大戶型分布在小區(qū)南側(cè)，能看到公園景觀。

兩梯兩戶的設(shè)計(jì)，四開間朝南加全屋飄窗陽臺(tái)環(huán)繞。這個(gè)面積段帶家政間，在上海新房市場并不多見。

最值得一看的是廚房外接設(shè)備平臺(tái)，且連接處沒有實(shí)體墻。一般這樣的格局，廚房會(huì)做成U型，有一部分臺(tái)面是架在飄窗上的，但戶型圖中沒有畫出來，留給了外界很大的想象空間。

若將設(shè)備平臺(tái)的挑空填平，并開一扇門，完全可以作為北向生活陽臺(tái)。

176㎡四房：

格局與144㎡相似，尺度上更闊綽了，家政間被放置于進(jìn)門右手邊。南向次臥還帶了一個(gè)多功能間，主衛(wèi)也升級配備了浴缸。

在這個(gè)戶型中，設(shè)備平臺(tái)是連接家政間的，同樣沒有實(shí)體墻。

價(jià)格謎題

中海此番重回真如，不僅帶著“玖系”招牌，更帶著速度與產(chǎn)品力并進(jìn)的決心。

節(jié)奏上，中海明顯在搶跑。

7月24日，上海六批次土拍中，中海以65.25億元競得普陀真如地塊，樓板價(jià)約5.88萬元/㎡，溢價(jià)率14.17%。

拿下真如地塊當(dāng)天，項(xiàng)目公司名稱由佛山市順德中海嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司變更為上海悅盈和筑房地產(chǎn)有限公司；8月中旬，法定代表人由劉顯勇變更為劉慧明，新增金天、王浩等主要人員。

其中，金天是上海公司總經(jīng)理，2021年，他從寧波公司總經(jīng)理調(diào)任至此。這次變動(dòng)意義重大：它終結(jié)了華東區(qū)域總經(jīng)理劉慧明兼任上海公司總經(jīng)理的局面，讓上海公司有了更聚焦本地市場的決策核心。

拿地兩個(gè)月后，項(xiàng)目規(guī)劃方案即公示，僅三個(gè)月，項(xiàng)目案名正式發(fā)布。

10月中旬，項(xiàng)目獲得建設(shè)用地規(guī)劃許可證，預(yù)計(jì)在12月開盤。

從拿地到面市，大約五個(gè)月時(shí)間。

戶型之外，中海也加碼了公區(qū)配置。

與傳統(tǒng)玖系會(huì)所不同的是，項(xiàng)目南側(cè)正對約3800㎡公園，與社區(qū)內(nèi)超200米景觀中軸，形成內(nèi)外雙園。

約2000方普陀首個(gè)公園下會(huì)所，同源新天地、徐匯濱江玖系項(xiàng)目，配置了健身、泳池、私宴、茶室、下沉庭院等空間。

價(jià)格，成了最后一道謎題。

真如斷供逾兩年，板塊內(nèi)的中海臻如府二手房在11萬/㎡左右，品尊國際在9萬/㎡左右，高尚領(lǐng)域大約10.5萬/㎡。

放眼整個(gè)內(nèi)中環(huán)，新房價(jià)格正經(jīng)歷一輪結(jié)構(gòu)性上漲。環(huán)宇玖章雖產(chǎn)品力能打，但其定價(jià)策略也要經(jīng)歷一場多重博弈。

一方面需覆蓋拿地價(jià)與高端配置成本，另一方面又需在熱度與去化速度間找到平衡。

目前，環(huán)宇玖章的放風(fēng)價(jià)在12萬/㎡左右。

在當(dāng)前的市場環(huán)境下，這個(gè)價(jià)格大概率是有壓力的。