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文/樂居財(cái)經(jīng) 嚴(yán)明會 

最早出險(xiǎn)的一批A股房企中，華夏幸福是為數(shù)不多仍能保留上市地位的，這或是得益于該公司化債進(jìn)展較快，以及轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略。從2023年中期財(cái)務(wù)報(bào)告來看，華夏幸福的債務(wù)重組保持有序推進(jìn)，而經(jīng)營距離正軌仍有一定距離。

8月30日晚間，華夏幸福發(fā)布2023年半年報(bào)。今年上半年，華夏幸福實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入106.16億元，同比下降26.09%；實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤為-12.67億元，與2022年相比由盈轉(zhuǎn)虧。

事實(shí)上，華夏幸福2022年實(shí)現(xiàn)盈利并非經(jīng)營所致，而是靠債務(wù)重組帶來的收益扭轉(zhuǎn)。刨去非經(jīng)營性損益，華夏幸福2022年同樣錄得虧損，虧損額為164.9億元。而在2023年上半年，華夏幸福的扣非凈虧損為54.92億元。

扣非凈利潤持續(xù)呈現(xiàn)虧損， 意味華夏幸福的經(jīng)營仍存在不小壓力。

債務(wù)重組方面，截至報(bào)告披露日，華夏幸福實(shí)現(xiàn)金融債務(wù)重組簽約金額約1864.69億元(含49.6億美元境外債)，約占金融債務(wù)金額2192億元的85.1%。

造血能力恢復(fù)中

華夏幸福在財(cái)報(bào)中提到，在債務(wù)重組逐步落地的同時(shí)，該公司全力自救、持續(xù)恢復(fù)和提升自身經(jīng)營“造血”能力。一方面，穩(wěn)定產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)和住宅開發(fā)業(yè)務(wù)，明確聚焦經(jīng)營，確保各項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營活動有序開展。

經(jīng)營數(shù)據(jù)來看，華夏幸福2023年上半年的營業(yè)成本為92.52億元，同比下滑27.36%，毛利為13.64億元。與2022年中期相比，下降了2.64億元。

落實(shí)到業(yè)務(wù)上看，華夏幸福目前已形成產(chǎn)業(yè)新城及相關(guān)業(yè)務(wù)、住宅開發(fā)及相關(guān)業(yè)務(wù)、創(chuàng)新業(yè)務(wù)三大業(yè)務(wù)板塊。

目前，住宅開發(fā)仍然是華夏幸福的主要收入來源。期內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)收入74.47億元，占比總營收的70.15%。業(yè)務(wù)營收占比將2022年下降7個百分點(diǎn)。2023年上半年，華夏幸福實(shí)現(xiàn)銷售額48.27億元，同比下降34.07%，日后房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)營收占比或進(jìn)一步減小。

截止2023年中期，華夏幸福持有待開發(fā)土地的面積為410萬平方，規(guī)劃計(jì)容建筑面積727萬平方米。

財(cái)報(bào)顯示，華夏幸福由住宅開發(fā)衍生了代建業(yè)務(wù)與銷售服務(wù)。其中，代建業(yè)務(wù)范圍覆蓋環(huán)北京、環(huán)南京、環(huán)武漢等核心都市圈。報(bào)告期內(nèi)新增市場化簽約項(xiàng)目4個，新增簽約規(guī)模158 萬平，合同總額近4,000萬元。

華夏幸福的產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)涵蓋國內(nèi)外市場，國內(nèi)市場方面，上半年共有18家入園企業(yè)，簽約投資額為101.3億元。與產(chǎn)業(yè)新城相關(guān)的幸福產(chǎn)城業(yè)務(wù)完成回款 412 萬元，并實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)載體招商突破，包括區(qū)域平臺類項(xiàng)目6個、載體運(yùn)營類項(xiàng)目10個、規(guī)劃咨詢類項(xiàng)目8個及平臺化項(xiàng)目1個。

華夏幸福的創(chuàng)新業(yè)務(wù)包含物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)、“幸福精選”和“幸福優(yōu)選”平臺等。期內(nèi)，公司旗下幸福物業(yè)營業(yè)收入實(shí)現(xiàn) 8.64 億元，同比增長 17%，凈利潤 0.84 億元，同比增長 73%，毛利率實(shí)現(xiàn) 21%。

幸福精選為華夏幸福的產(chǎn)業(yè)與城市輕資產(chǎn)服務(wù)科技平臺，下設(shè)幸福物業(yè)、深圳伙伴、蘇州火炬三家公司，2023 年上半年合計(jì)實(shí)現(xiàn)的營業(yè)收入為15.3億元，凈利潤0.8億元。

幸福精選則是向客服提供產(chǎn)業(yè)新城綜合解決方案、產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)服務(wù)、物流產(chǎn)業(yè)園服務(wù)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園服務(wù)、都市圈不動產(chǎn)代建和銷售等服務(wù)，2023年上半年，累計(jì)完成市場化簽約78單，簽約數(shù)量約為去年全年的3.7倍。

化債推進(jìn)與嚴(yán)保交樓

華夏幸福在2021年3約官宣違約，7個月后便掏出償債方案，至今達(dá)成85.1%的重組金額，華夏幸福的化債道路走的還算順利。

2021年10月1日，華夏幸福公布償還旗下2192億金融債務(wù)的7個方式，包括“賣、帶、展、兌、抵、接”等。截止財(cái)報(bào)發(fā)布日，華夏幸福下屬子公司發(fā)行的境內(nèi)公司債券371.3億元債券以及境外間接全資子公司發(fā)行的49.6億美元均已達(dá)成重組。

同時(shí)，“幸福精選”和“幸福優(yōu)選”為華夏幸福化債道路上的重要籌碼。去年華夏幸福提出用“幸福精選”和“幸福優(yōu)選”兩大業(yè)務(wù)平臺股權(quán)抵債務(wù)的方案。截止目前，幸福精選平臺”股權(quán)抵償金融債務(wù)金額約為人民幣 76.3億元，兩個平臺股權(quán)抵償經(jīng)營債務(wù)金額約為39.06 億元。

資產(chǎn)出售方面，華夏幸福已完成了豐臺、國際業(yè)務(wù)部分地產(chǎn)項(xiàng)目、永清產(chǎn)業(yè)新城、廣陽產(chǎn)業(yè)新城平臺公司、南方總部資產(chǎn)包等交易協(xié)議的簽署，于4月3日收到華潤置地支付的第一筆轉(zhuǎn)讓價(jià)款27.5億元。

債務(wù)化解有序推進(jìn)的同時(shí)，華夏幸福也在嚴(yán)保交付。自2020年四季度至今，華夏幸福已累計(jì)交付項(xiàng)目86個，共計(jì)91,985套住宅，面積1,078萬平。其中。2023 年 1-8 月，華夏星都實(shí)現(xiàn)63個項(xiàng)目的復(fù)工，合計(jì)798萬平方米。實(shí)現(xiàn)14個項(xiàng)目，17,627套住宅的交付，共計(jì)236萬平米。

2023年下半年，華夏幸福表示，將繼續(xù)堅(jiān)持以“保交樓”為第一要務(wù)，按計(jì)劃實(shí)現(xiàn)2023年全年復(fù)工/施工面積834.9萬平方米，完成竣工面積716.4萬平方米。