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文/樂居財(cái)經(jīng) 嚴(yán)明會(huì)

官宣分手兩年有余，合富輝煌與保利發(fā)展的聯(lián)姻走到了最后的時(shí)刻。

前不久，合富中國(guó)（合富輝煌（中國(guó)）房地產(chǎn)顧問有限公司）已完成了工商登記信息的變更，保利發(fā)展正式從43.9%的持股中退出。

變更完成后的合富中國(guó)，由廣州合富輝煌投資咨詢有限公司、廣州合富輝煌資本管理有限公司分別持股56.1%、43.9%。

兩家股東方均是合富系旗下公司，與保利發(fā)展（600048. SH）糾纏六年，合富中國(guó)最終還是回到了扶偉聰?shù)氖种小?o:p>

保利發(fā)展的離開，成為合富輝煌（00733. HK）的一個(gè)注腳。地產(chǎn)行業(yè)仍舊低迷，而作為華南代理巨頭的合富輝煌正在經(jīng)歷它的多事之秋。

自2021年開始，合富輝煌的營(yíng)收大幅下降，歸母凈利更已連續(xù)虧損了三年。

人事上，明星經(jīng)理人朱榮斌的加盟，曾讓外界一度以為這家淡出視野多年的老牌代理商終于要重振旗鼓了。

只不過，合作僅一年，今年5月，朱榮斌就從合富輝煌董事會(huì)主席之位，出走了。

扶偉聰已經(jīng)年過七旬了，他依舊不得不走馬上任。但好在碧桂園牽線安插的高斌，仍留任總裁一職。

與此同時(shí)，楊惠妍借助朱榮斌此次離任的時(shí)機(jī)，將碧桂園服務(wù)的執(zhí)行總裁黃鵬，安插進(jìn)了董事會(huì)之列，擔(dān)任合富輝煌的非執(zhí)行董事。

遲來(lái)兩年的變更

合富輝煌與保利發(fā)展的聯(lián)姻，始于2018年。

當(dāng)年5月，合富輝煌宣布，其全資附屬公司合富香港及保利房地產(chǎn)（現(xiàn)為保利發(fā)展）就二者間的房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)合作訂立合作協(xié)議。

保利發(fā)展以其持有保利顧問的100%股權(quán)對(duì)合富中國(guó)進(jìn)行增資，以換取合富中國(guó)增資后的43.9%股權(quán)。

合富中國(guó)主要從事提供物業(yè)代理服務(wù)，保利顧問集團(tuán)則主要從事物業(yè)代理及咨詢服務(wù)。

交易后，合富中國(guó)持有了保利顧問100%的股權(quán)，而合富中國(guó)增資后的43.9%股權(quán)由保利發(fā)展持有，合富香港持有增資后合富中國(guó)另56.1%的股權(quán)。

完成后，合富輝煌與保利發(fā)展各自的一手及二手房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)均交由合富中國(guó)獨(dú)家經(jīng)營(yíng)，任何一方（包括受其控制的下屬公司）不會(huì)另外投資從事一手及二手房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)的其他企業(yè)或從事與合富中國(guó)同類業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)。

老牌代理商搭上國(guó)資房企，外界當(dāng)時(shí)對(duì)這對(duì)CP無(wú)不看好。

合富輝煌也在公告中稱，與保利發(fā)展通過合作分工，共同導(dǎo)入優(yōu)質(zhì)資源，合力提高合富中國(guó)核心競(jìng)爭(zhēng)力，將合富中國(guó)打造成為中國(guó)房地產(chǎn)代理服務(wù)行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)。

只不過，雙方的合作在四年后走到了盡頭。合富中國(guó)雖然直到最近才完成工商登記信息的變更，但實(shí)際上，最早在2022年4月，合富輝煌的一紙公告已經(jīng)宣告了兩者聯(lián)姻的結(jié)束。

2022年4月7日，合富輝煌發(fā)布公告，其與保利發(fā)展、保利顧問、合富香港、合富投資、合富中國(guó)等訂立協(xié)議，內(nèi)容有關(guān)涉及轉(zhuǎn)型的建議重組、保利發(fā)展不再持有合富中國(guó)任何股權(quán)及物業(yè)代理交易。

重組完成后，保利發(fā)展不再持股合富中國(guó)，后者將成為合富輝煌的全資附屬公司；而保利顧問集團(tuán)將不再為合富輝煌的附屬公司，并重回保利發(fā)展旗下。

也就是說(shuō)，合富系和保利系將在股權(quán)層面“兩清”，互不交叉持股，各自回歸。

只不過，雙方的“分手”公告發(fā)出近兩年后，今年3月初，保利發(fā)展才在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛出了合富中國(guó)43.9%的股權(quán)。

此后又過了一個(gè)月，2024年4月17日，合富中國(guó)的工商登記信息才完成了變更。詳細(xì)的變更信息顯示，保利發(fā)展退出了對(duì)合富中國(guó)的持股，而后者的新進(jìn)股東方為合富資本。

已變更完成的工商信息顯示，廣州合富輝煌投資咨詢有限公司、廣州合富輝煌資本管理有限公司分別持股合富中國(guó)56.1%、43.9%。而這兩家股東方均是合富系旗下公司。

與之相對(duì)應(yīng)，保利顧問（保利地產(chǎn)投資顧問有限公司）也在今年4月完成了工商信息的變更。2024年4月24日，合富中國(guó)退出了對(duì)保利顧問100%的持股。目前，保利顧問由保利和潤(rùn)房地產(chǎn)投資顧問有限公司100%持股，后者是保利發(fā)展全資子公司。

收縮與虧損

對(duì)于分手的原因，合富輝煌方面說(shuō)過很多。

它曾在2022年的“分手”公告稱，與保利發(fā)展已盡最大努力共同促進(jìn)合富中國(guó)及其附屬公司（包括保利顧問集團(tuán)）的全面整合。

然而，基于公司與保利發(fā)展在業(yè)務(wù)文化、組織架構(gòu)及營(yíng)運(yùn)模式的差異，公司與保利發(fā)展未能就整合的各個(gè)方面（包括合富中國(guó)集團(tuán)及保利顧問集團(tuán)業(yè)務(wù)、員工薪酬及管理系統(tǒng)）達(dá)成全面共識(shí)。

不過，盡管合富輝煌和保利發(fā)展在股權(quán)層面已撇清關(guān)系，但雙方仍有合作往來(lái)。

在物業(yè)代理交易方面，保利發(fā)展當(dāng)時(shí)向合富訂約方承諾，在生效日期后，保利發(fā)展將每12個(gè)月就可銷售物業(yè)價(jià)值不少于800億元的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，與合富訂約方或其指定的集團(tuán)成員公司訂立一手代理業(yè)務(wù)合約，為期五年。

如果拋開合富輝煌所說(shuō)的雙方在文化、組織、模式上的差異，回到商業(yè)的本質(zhì)，實(shí)際上，合富中國(guó)近年并不盡如人意的業(yè)績(jī)，或也是保利發(fā)展選擇離開的原因。

樂居財(cái)經(jīng)查閱了解， 2022年，合富中國(guó)營(yíng)業(yè)收入52億元，凈利潤(rùn)虧損1.88億元。2023年，合富中國(guó)營(yíng)業(yè)收入5.77億元，下降了88.9%；凈利潤(rùn)虧損9.27億元，虧損進(jìn)一步擴(kuò)大。截止2023年12月21日，資產(chǎn)總計(jì)14.16億元，負(fù)債總計(jì)12.77億元，所有者權(quán)益1.39億元。

自2018年被并入合富中國(guó)后，保利顧問也陷入虧損。此前資料顯示，2019、2020、2021年，保利顧問錄得稅后純利2.6億港元、1.53億港元、-1.53億港元。

實(shí)際上，不僅是合富中國(guó)和保利顧問，受市場(chǎng)大環(huán)境影響，合富輝煌整體的業(yè)績(jī)也不盡如人意。

2018-2019年，合富輝煌的歸母凈利潤(rùn)由3.27億港元增加至4.84億港元，此后持續(xù)下滑，2020年降至1.84億港元。2021年，合富輝煌由盈轉(zhuǎn)虧至虧損5.45億港元。

2022年，合富輝煌營(yíng)業(yè)收入15.17億港元，同比下跌43%；股東應(yīng)占虧損5.8億港元。2023年，合富輝煌營(yíng)業(yè)收入12.95億港元，繼續(xù)下滑15%；股東應(yīng)占虧損5.31。

2021年至今，該公司已連續(xù)三年錄得虧損。

具體的業(yè)務(wù)分布上，2023年，合富輝煌的物業(yè)代理業(yè)務(wù)分部營(yíng)業(yè)收入由上年的14.26億港元下降至12.51億港元，占集團(tuán)總營(yíng)業(yè)額約97%；金融業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)收入由上年的9100萬(wàn)港元下降至4400萬(wàn)港元，占總營(yíng)業(yè)額約3%。

去年全年，合富輝煌物業(yè)交易總值為約1100億，合共促成約53,000宗交易，總銷售面積約550萬(wàn)平方米。

明顯的一點(diǎn)，2023年，合富輝煌物業(yè)代理業(yè)務(wù)覆蓋全國(guó)超過50個(gè)大小城市，代理項(xiàng)目超過900個(gè)，二手分行數(shù)目約110間。

相比2022年物業(yè)代理業(yè)務(wù)覆蓋全國(guó)超過80個(gè)大小城市，代理項(xiàng)目超過1100個(gè)，二手分行數(shù)目約160間。僅去年一年，就出現(xiàn)了較大幅度的收縮。

人事變數(shù)

創(chuàng)立于上世紀(jì)九十年代初，合富輝煌是中國(guó)大陸最早從事房地產(chǎn)顧問服務(wù)的企業(yè)之一。其于2004年就已經(jīng)登錄港交所，是國(guó)內(nèi)首家上市的地產(chǎn)代理顧問公司。

作為這家老牌代理商的創(chuàng)始人，扶偉聰并非沒有想過要扭轉(zhuǎn)合富輝煌眼下的虧損境地。他一度找來(lái)了曾經(jīng)在地產(chǎn)圈，熾手可熱的明星經(jīng)理人朱榮斌。

2023年5月，合富輝煌迎來(lái)了多項(xiàng)人事變動(dòng)，它宣布拉來(lái)朱榮斌擔(dān)任執(zhí)行董事及董事會(huì)主席。而創(chuàng)始人扶偉聰卸任董事會(huì)主席，只保留執(zhí)行董事一職。

扶偉聰已年過七旬了，這一度讓外界以為合富輝煌引入了職業(yè)經(jīng)理人作為“交班”人選。

為了拿出誠(chéng)意及決心扭轉(zhuǎn)業(yè)績(jī)虧損，合富輝煌在朱榮斌入職半個(gè)多月后，就官宣了受出購(gòu)股權(quán)的激勵(lì)計(jì)劃。

朱榮斌被授予了3034萬(wàn)股的購(gòu)股權(quán)，相當(dāng)于授出日期已發(fā)行股份總數(shù)約4.50%，每股行使價(jià)1.85港元。而考核目標(biāo)，合富輝煌給朱榮斌定下的第一期解鎖條件是，房地產(chǎn)代理服務(wù)有關(guān)的物業(yè)交易總值不得低于1100億元。

2023年全年，合富輝煌物業(yè)交易總值剛好約1100億元。

只不過，雙方的合作僅過了一年，就各自告別了。

今年五月的最后一天，合富輝煌發(fā)布公告稱，朱榮斌因希望投放更多時(shí)間于其他個(gè)人事務(wù)，已辭任執(zhí)行董事、董事會(huì)主席以及提名委員會(huì)的成員及主席。

沒辦法，短暫歇息后的扶偉聰，只得重新走馬上任。不過，碧桂園牽線安插、與朱榮斌一起進(jìn)來(lái)的高斌，仍留任總裁一職。

與此同時(shí)，楊惠妍借助朱榮斌此次離任的時(shí)機(jī)，將碧桂園服務(wù)的執(zhí)行總裁黃鵬，安插進(jìn)了董事會(huì)之列，擔(dān)任合富輝煌的非執(zhí)行董事。

不僅在人事上，行業(yè)寒冬之下，合富輝煌還曾試圖深度綁定碧桂園系抱團(tuán)取暖，但個(gè)中變數(shù)也不斷。

2020年及2022年，碧桂園服務(wù)曾通過碧桂園物業(yè)香港控股有限公司，分兩次收購(gòu)了合富輝煌的股權(quán)。完成后，碧桂園服務(wù)持有合富輝煌25%的股權(quán)，僅次于扶偉聰。

去年11月6日，碧桂園服務(wù)還擬斥資1.1534億港元收購(gòu)合富輝煌10.63%，以及認(rèn)購(gòu)3.85%新股和可能的全面收購(gòu)要約。

若完成10.63%的股權(quán)收購(gòu)，碧桂園服務(wù)持有合富輝煌的股權(quán)將進(jìn)一步增加至約35.63%，超過創(chuàng)始人扶偉聰成為大股東。

然而，三個(gè)月過去，今年2月7日，雙方便宣布了終止協(xié)議。收購(gòu)終止，碧桂園服務(wù)上位合富輝煌大股東的計(jì)劃也就擱置了。不過，作為合富輝煌的二股東，依舊持有其25%股權(quán)。