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文/樂居財(cái)經(jīng) 林振興

“誰(shuí)能想到僅僅時(shí)隔一年，中信國(guó)安府這個(gè)網(wǎng)紅項(xiàng)目要滯銷了。去年，我們想買二期，額外加錢都找不到售樓處。”王璐（化名）不禁感嘆。

中信國(guó)安府三期（案名：國(guó)安雅居）有點(diǎn)生不逢時(shí)，它與另一個(gè)西城神盤——中海京華玖序“撞期”了。兩個(gè)項(xiàng)目前后腳取證并集中放量，直線距離相隔不到2公里。

北京市住建委官網(wǎng)顯示，截止7月16日，中海京華玖序（中信城五期）實(shí)際網(wǎng)簽236套住宅，成交均價(jià)約174514.76元/㎡，成交金額合計(jì)80.15億元，成為名副其實(shí)的北京上半年單盤銷冠項(xiàng)目。中信國(guó)安府三期開盤至今，網(wǎng)簽僅十套，成交均價(jià)161136.89元/㎡，在高總價(jià)的助力下，勉強(qiáng)錄得5.27億的銷售額。

這半個(gè)多月來(lái)，不少客戶放棄中信國(guó)安府跑到更南邊的中海去買房，王璐就是其中一位，“我們家有預(yù)算3000萬(wàn)，在國(guó)安府可以買到165平的三室兩廳兩衛(wèi)，但在中信城五期可以買到165平或170平的四室兩廳兩衛(wèi)。多了一個(gè)居室，還是很有必要。在適配性上，中信城五期是精裝，國(guó)安府是簡(jiǎn)裝?！?/p>

還有一部分購(gòu)房群體是因?yàn)閼粜汀皰仐墶绷酥行艊?guó)安府。

一位業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)，“國(guó)安府戶型是真的讓人嘆息，可惜了這個(gè)地段這個(gè)品質(zhì)。進(jìn)深太長(zhǎng)，面寬太短，且不是落地飄窗，除去邊戶可以做到多一面窗外，居住舒適度高，中間戶就得靠裝修去彌補(bǔ)中間大面積的無(wú)窗痛點(diǎn)?！贝送?，中海京華玖序在戶型面積選擇面較大，還有88平和90平的小戶型。

除了產(chǎn)品，中信國(guó)安府長(zhǎng)達(dá)4年的交房等待時(shí)間，以及歷史遺留風(fēng)險(xiǎn)，也勸退了不少購(gòu)房者。據(jù)樂居財(cái)經(jīng)了解到，中信國(guó)安府三期的交房時(shí)間為2028年中?！霸偌由涎b修時(shí)間，5年后入住，這個(gè)小區(qū)現(xiàn)有業(yè)主也備受考驗(yàn)，三期在小區(qū)中間，裝修實(shí)屬煩人?！睒I(yè)內(nèi)人士表示。

需要等4年才能交房，對(duì)于很多客戶來(lái)說(shuō)，那么多錢壓到這里，成本、風(fēng)險(xiǎn)、變數(shù)都要考慮。例如3000多萬(wàn)的資金被占?jí)?年，利息損失就是三四百萬(wàn)。

股東纏斗

中信國(guó)安府位于北京二環(huán)內(nèi)黃金地段，西城區(qū)宣武門外大街東側(cè)，北臨西單商圈，東鄰琉璃廠文化商圈，明代大學(xué)者朱彝尊的四合院故居，被包在了小區(qū)里。

該項(xiàng)目從2014年一期開賣，110套精裝交房，均價(jià)8.5萬(wàn)元，目前已全部售罄；2023年6月二期推出550套，13萬(wàn)/平起，開盤便吸足了眼球，“億萬(wàn)富翁酷暑排隊(duì)搖號(hào)”“驗(yàn)資2000萬(wàn)才有資格認(rèn)購(gòu)”，并于當(dāng)年吸金130億元，認(rèn)購(gòu)超470套。

相較之下，今年5月拿到預(yù)證的三期項(xiàng)目，推出兩棟樓共153套房源，銷售指導(dǎo)價(jià)為10-17.5萬(wàn)/平，總價(jià)2000萬(wàn)-1.1億，目前去化率還不到7%。三期售價(jià)比去年開盤的二期也不見明顯上漲，最大的不同是二期6月開盤10月交付，基本是現(xiàn)房，而三期交房要到2028年。

對(duì)于期房購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，交付日期越晚，變數(shù)就越大，特別是近兩年來(lái)房企頻頻“暴雷”。中信國(guó)安府開發(fā)商北京信達(dá)置業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱“信達(dá)置業(yè)”）自身也存在不少風(fēng)險(xiǎn)因素。

信達(dá)置業(yè)成由北京國(guó)安控股有限公司、瑞帆（上海）股權(quán)投資基金合伙企業(yè)（有限合伙）、西藏安業(yè)城市發(fā)展有限公司和中信國(guó)安實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司，分別持股60%、20%、15%、5%。

穿透可知，大股東國(guó)安控股和三股東西藏安業(yè)背后都是由中信國(guó)安實(shí)業(yè)集團(tuán)全資持股；此外，二股東瑞帆（上海）股權(quán)投資基金也由中信國(guó)安實(shí)業(yè)集團(tuán)持股99.8336%。而中信國(guó)安實(shí)業(yè)集團(tuán)的控股股東為中國(guó)中信集團(tuán)有限公司。

目前，信達(dá)置業(yè)被兩次列為“被執(zhí)行人”，被執(zhí)行總金額20218826.46元。同時(shí)，信達(dá)置業(yè)收到15次“限制高消費(fèi)”，申請(qǐng)人為北京同興古建筑工程有限責(zé)任公司、北京懷建集團(tuán)辰輝建筑工程有限公司、湖南建工集團(tuán)有限公司、北京大龍建設(shè)集團(tuán)有限公司、北京錦華古建筑園林工程公司，連帶公司法定代表人兼董事長(zhǎng)范睿也一同被“限高”。

此外，信達(dá)置業(yè)曾有一段股東互相纏斗的往事。

中信國(guó)安府預(yù)售證的坐落位置顯示，三期項(xiàng)目所在為“莊勝二期危改小區(qū)A、C、D、E、F、G地塊”。據(jù)樂居財(cái)經(jīng)查閱，該地塊最早為宣武門外大街東側(cè)25公頃舊改項(xiàng)目中的一部分，由秘魯籍商人周建和實(shí)控的香港莊勝集團(tuán)摘得，并于2001年開發(fā)。

2009年，北京莊勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱“北京莊勝”）與信達(dá)投資簽訂合作協(xié)議，成立新公司信達(dá)置業(yè)來(lái)開發(fā)莊勝二期七個(gè)地塊，信達(dá)投資出資4億元，占股80%，北京莊勝出資1億元，占股20%。信達(dá)投資為莊勝處理了債務(wù)，而莊勝則將地塊開發(fā)權(quán)作價(jià)27.3億元抵償。

協(xié)議還約定，在北京莊勝取得信達(dá)置業(yè)20%股權(quán)前，信達(dá)置業(yè)應(yīng)為信達(dá)投資的全資子公司，如信達(dá)投資不按協(xié)議約定同意莊勝地產(chǎn)或莊勝地產(chǎn)指定的民事主體向項(xiàng)目公司增資，則為“惡意違約”。

但在之后北京莊勝并未能按照協(xié)議約定進(jìn)入項(xiàng)目公司和獲得20%股權(quán)，而信達(dá)投資已將莊勝二期七幅地塊100%權(quán)益轉(zhuǎn)讓給了中信國(guó)安。北京莊勝為此將信達(dá)投資告上法庭，經(jīng)歷了一審、二審、再審，判決結(jié)果多次反轉(zhuǎn)。

按照最高法2020年底的再審判決，北京莊勝擁有信達(dá)置業(yè)股權(quán)比例由約定的20%增加至35%。但目前公開的工商信息顯示，信達(dá)置業(yè)的股東都是中信國(guó)安相關(guān)主體，未見北京莊勝身影。

有意思的是，信達(dá)置業(yè)因?yàn)樘幚砼c北京莊勝的糾紛，還被其法律顧問——北京市焱杰律師事務(wù)所告上法庭，索要天價(jià)法律服務(wù)費(fèi)2000萬(wàn)元。

2018年11月1日，信達(dá)置業(yè)（甲方）與焱杰律所（乙方）簽訂《專項(xiàng)法律顧問合同》，約定就甲方正在開發(fā)的莊勝二期項(xiàng)目（國(guó)安府項(xiàng)目）合同糾紛一案，甲方擬聘請(qǐng)乙方提供法律服務(wù)。

雙方確認(rèn)，甲方向乙方支付的法律顧問費(fèi)按照下列標(biāo)準(zhǔn)核算：1、首期法律顧問費(fèi)1200萬(wàn)元整，合同簽訂后15日內(nèi)支付；2、風(fēng)險(xiǎn)代理費(fèi)用：1）本案自2017年4月28日最高人民法院再審申請(qǐng)立案，審查期限632天，以最高人民法院、檢察院最終裁定（或決定）日為準(zhǔn)，最高人民法院、檢察院做出同意再審的裁定（或決定）后15日內(nèi)，甲方即向乙方支付代理費(fèi)人民幣壹仟萬(wàn)元整；2）如最高人民法院、檢察院裁定駁回再審申請(qǐng)或案涉各方達(dá)成和解（調(diào)解）的，則甲方不再向乙方支付費(fèi)用。

逾期辦證

信達(dá)置業(yè)不僅要處理股東內(nèi)部糾葛，還曾因?yàn)橛馄谵k證，接連被購(gòu)房者告上法庭。

時(shí)間回溯至2014年12月18日，許先生與信達(dá)置業(yè)簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，購(gòu)買位于北京市西城區(qū)宣武門外大街的商品房，房屋總價(jià)款為12 398 203元，建筑面積共156.88平方米，套內(nèi)建筑面積124.46平方米，套內(nèi)面積每平米99615.96元。

緊接著2016年10月12日，許先生支付完畢全部購(gòu)房款12 398 203元。2018年1月17日，雙方辦理房屋交接手續(xù)，并根據(jù)實(shí)際交付面積，許先生補(bǔ)繳購(gòu)房款8965.44元，同時(shí)他向信達(dá)置業(yè)支付契稅372215.05元、產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)1800元及產(chǎn)權(quán)證工本費(fèi)80元，信達(dá)置業(yè)將房屋交付他使用。

根據(jù)合同約定，信達(dá)置業(yè)應(yīng)當(dāng)于2020年1月17日前辦理完畢案涉房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，但該公司未按約履行，經(jīng)許先生數(shù)次催告后仍不予辦理。

2020年9月17日，在信達(dá)置業(yè)逾期辦理數(shù)月之久后，為避免損失進(jìn)一步擴(kuò)大，許先生只能自行辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，并另行向北京市西城區(qū)稅務(wù)局繳納契稅，取得房屋所有權(quán)證。而后，許先生現(xiàn)向法院提起訴訟。

最終，法院判決被告信達(dá)置業(yè)支付許先生逾期辦證違約金302 734.91元，以及返還許先生已支付的契稅372 215.05元、產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)1 800元及產(chǎn)權(quán)證工本費(fèi)80元。如果信達(dá)置業(yè)未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

許先生并不是個(gè)例。另一位客戶B先生在2018年9月27日與信達(dá)置業(yè)簽訂了《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》，約定信達(dá)置業(yè)以60000元的價(jià)格將位于北京市西城區(qū)香爐營(yíng)東巷XX的車位出售給他。

此外，B先生應(yīng)當(dāng)在商品房交付之日起730日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證，若信達(dá)置業(yè)違反約定，應(yīng)繼續(xù)配合B先生辦理完畢產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，并自他應(yīng)當(dāng)取得房屋所有權(quán)證書的期限屆滿之次日起至實(shí)際取得房屋所有權(quán)證書之日止，信達(dá)置業(yè)應(yīng)按日計(jì)算向B先生支付全部已付款萬(wàn)分之一的違約金至辦理完畢該商品房產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)之日止。

經(jīng)法院了解，B先生于合同簽訂前向信達(dá)置業(yè)支付車位價(jià)款人民幣60000元，信達(dá)置業(yè)于合同簽訂當(dāng)日將涉案車位交付他，但未能如約辦理車位產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。而后，B先生起訴至法院。

2022年，信達(dá)置業(yè)辯稱：現(xiàn)在我公司無(wú)法辦理，因?yàn)槟壳皼]有資金辦理契稅，車位的交付時(shí)間我方認(rèn)可，也可以協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)，但是因沒有資金辦理契稅，導(dǎo)致無(wú)法過(guò)戶。

此前，最高法再審“信達(dá)置業(yè)與北京北京莊勝糾紛”時(shí)，信達(dá)置業(yè)代理人當(dāng)庭表示，“到二審判決下來(lái)之時(shí)，信達(dá)置業(yè)已經(jīng)投入了100多億人民幣，現(xiàn)在200多億?！?/p>

最終，法院判決，信達(dá)置業(yè)為B先生辦理北京市西城區(qū)香爐營(yíng)東巷XX房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，并支付B先生逾期辦證違約金。

中信殘存的地產(chǎn)業(yè)務(wù)

中信國(guó)安府不歸屬于中海地產(chǎn)旗下，它是個(gè)“漏網(wǎng)之魚”。

2016年3月，中信集團(tuán)剝離旗下中信地產(chǎn)，將后者的全部股權(quán)以及另一家子公司中信泰富在國(guó)內(nèi)的住宅地產(chǎn)售予中海地產(chǎn)，交易對(duì)價(jià)310億元。

當(dāng)時(shí)，中海發(fā)展向中信集團(tuán)旗下的中信股份支付10%股權(quán)和價(jià)格61.5億元的四個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。自此，中信集團(tuán)成為中海發(fā)展的第二大股東，中海發(fā)展作為聯(lián)營(yíng)企業(yè)，出現(xiàn)在中信股份的年報(bào)里。

賣掉中信地產(chǎn)之后，中信集團(tuán)與地產(chǎn)相似的業(yè)務(wù)也沒閑著，主要是中信城開和中信泰富地產(chǎn)。

這兩大地產(chǎn)業(yè)務(wù)出現(xiàn)在中信股份旗下的新型城鎮(zhèn)化業(yè)務(wù)版圖里面，其包括中信建設(shè)、中信環(huán)境、中信興業(yè)、中信海直、中信泰富地產(chǎn)、中信城開、中信和業(yè)。

中信城開被定義為“城市開發(fā)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)”，以“金融+地產(chǎn)”的輕資產(chǎn)模式開展業(yè)務(wù)。最近三年，隨著地產(chǎn)行業(yè)步入下行周期，中信城開開始變重。它不僅多次參與盤活佳兆業(yè)資產(chǎn)——貨值500億元，還主動(dòng)拿地，入局舊改。甚至把位于深圳福田的“深圳佳兆業(yè)科技中心” 更名為“中信城開大廈”。

樂居財(cái)經(jīng)獲悉，2023年中信城開總資產(chǎn)372.85億元，總負(fù)債249.13億元，凈資產(chǎn)123.72億元。2023年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入39.35億元，同比下降27.79%；凈利潤(rùn)-32.07億元。而2022年中信城開營(yíng)業(yè)收入54.49億元，凈利潤(rùn)3.26億元，歸母凈利潤(rùn)3.08億元。

2023年，中信股份新型城鎮(zhèn)化板塊業(yè)務(wù)收入433.67億元，同比下降了13%；歸屬于普通股股東凈利潤(rùn)21.63億元，同比增長(zhǎng)17%，剔除撥備影響后，經(jīng)營(yíng)性利潤(rùn)同比下降12%。

截至2023年底，中信泰富地產(chǎn)以地上規(guī)劃計(jì)容建筑面積計(jì)，中信泰富在中國(guó)內(nèi)地的土地儲(chǔ)備面積530萬(wàn)平方米，其中權(quán)益面積約387萬(wàn)平方米。