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文樂居財(cái)經(jīng) 李奕和 魏薇

“現(xiàn)房時(shí)代真的要來了嗎？”

這兩天，關(guān)于商品房預(yù)售制改革的討論，再一次引發(fā)了市場的熱議。原因是，中央層面對房子預(yù)售發(fā)聲了。

7月21日，新華社受權(quán)發(fā)布《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革 推進(jìn)中國式現(xiàn)代化的決定》，文件對房地產(chǎn)領(lǐng)域的多個(gè)問題有所提及。

具體內(nèi)容看，《決定》提出，加快建立租購并舉的住房制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。加大保障性住房建設(shè)和供給，滿足工薪群體剛性住房需求。支持城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求。充分賦予各城市政府房地產(chǎn)市場調(diào)控自主權(quán)，因城施策，允許有關(guān)城市取消或調(diào)減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度。完善房地產(chǎn)稅收制度。

尤其是關(guān)于商品房預(yù)售那條，可以說是房地產(chǎn)領(lǐng)域的重磅。

近幾年，隨著一眾的民營房企陷入流動性危機(jī)，爛尾樓數(shù)量暴增，嚴(yán)重影響了社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而這背后的重要根源，就是商品房預(yù)售制度。

也正因?yàn)槿绱?，近段時(shí)間以來，關(guān)于取消房產(chǎn)預(yù)售的呼聲此次彼伏。而此次中央層面發(fā)聲“改革商品房預(yù)售制度”，無疑留下了巨大的想象空間。

預(yù)售制去與留

商品房預(yù)售制是指開發(fā)商將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價(jià)款。最早是從香港引進(jìn)，在深圳率先執(zhí)行，之后逐步推廣到內(nèi)地。自1994年出臺《城市房地產(chǎn)管理法》建立商品房預(yù)售許可制度以來，預(yù)售制已經(jīng)成為房地產(chǎn)的主要銷售模式。

這種模式之下，開發(fā)商拿著預(yù)售的資金，繼續(xù)完成后期房屋建設(shè)，并拿著資金繼續(xù)拿地，這是房企高周轉(zhuǎn)的動力源泉，同時(shí)也加高了房企的杠桿。

早期，商品房預(yù)售許可制度的確立，與我國房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)程緊密關(guān)聯(lián)。早些年，我國城鎮(zhèn)住房總量不足，商品房供不應(yīng)求，加快建設(shè)、增加住房供應(yīng)是客觀需要。商品房預(yù)售制無疑極大地滿足了我國住房的供應(yīng)，也引導(dǎo)著房地產(chǎn)走過了一個(gè)繁榮時(shí)代。

但如今，地產(chǎn)步入黑鐵時(shí)代、城市化進(jìn)程進(jìn)入后半場，預(yù)售制度的弊端越發(fā)顯現(xiàn)，一旦項(xiàng)目延期、爛尾或房屋質(zhì)量存在問題，購房者將面臨巨大損失。

特別是最近幾年，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的問題，很大一部分和房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)，包括爛尾樓事件、存量房貸利率問題、預(yù)售資金監(jiān)管問題、房企債務(wù)問題，都涉及融資和預(yù)售等內(nèi)容。

根據(jù)《2023年全國爛尾樓研究報(bào)告》上的數(shù)據(jù)，2023年上半年一二線城市的爛尾率約為5%，而三四線城市則約為4%。全國范圍內(nèi)，樓盤爛尾率約為3.85%。也就是說，全國的爛尾樓面積大約是2.31億平米。按照每套房子100平方米計(jì)算，那就是231萬套爛尾樓。

這些數(shù)量巨大的爛尾樓，不僅浪費(fèi)了土地資源，破壞城市形象，甚至，對于購房者，無法按時(shí)入住導(dǎo)致資金損失，生活水平下降也一度讓其成為民生問題。

相比較期房預(yù)售，現(xiàn)房銷售優(yōu)勢明顯，購房人可以通過看得見、摸得著的真實(shí)房源提升購房安全感。然而，對開發(fā)商而言，現(xiàn)房銷售也意味著更大的壓力。

一方面，這對于開發(fā)商準(zhǔn)入有了更高的標(biāo)準(zhǔn)和要求。眾所周知，地產(chǎn)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，資金沉淀量大，過去預(yù)售制下的地產(chǎn)行業(yè)以高周轉(zhuǎn)著稱，預(yù)售往往能讓房企快速回籠資金。

但是，在現(xiàn)房銷售下，往往需要開發(fā)商不僅有著雄厚的資金實(shí)力，同時(shí)需要能往多個(gè)項(xiàng)目中進(jìn)行大量資金沉淀兩年至三年左右，直至項(xiàng)目竣工驗(yàn)收。僅此一項(xiàng)便可排除大量開發(fā)商。

上述《決定》發(fā)布后，全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟理事鄧浩志表示，“改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度，完善房地產(chǎn)稅收制度”這條消息還是很重磅的，但似乎又缺乏明確的信息。其稱，首先這是最高管理層的表態(tài)，代表了最高意志，所謂牽一發(fā)動全身，未來各部各地都會陸續(xù)跟進(jìn)這個(gè)方向性的調(diào)整。

“但商品房預(yù)售制度怎么調(diào)？是否未來要取消商品預(yù)售制度？感覺上目前全面推行現(xiàn)房銷售制度是不具備條件的。而很可能會對房企自有資金要求提高，對商品房預(yù)售條件提高，對購房貸款發(fā)放時(shí)間延后等等。因?yàn)橐陨线@些已經(jīng)在討論當(dāng)中，或在部分城市有試點(diǎn)，具備了進(jìn)一步優(yōu)化和推廣的可能。”

現(xiàn)房時(shí)代提速

不管承認(rèn)與否，隨著這一輪地產(chǎn)危機(jī)的發(fā)生與房地產(chǎn)新發(fā)展模式逐步構(gòu)建，現(xiàn)房時(shí)代或在加速到來。

一個(gè)事實(shí)是，在“保交樓”大背景下，試點(diǎn)現(xiàn)房銷售一直在提速。2023年初住建部就曾提出有條件的城市可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險(xiǎn)。之后，已有山東、安徽、河南、四川、廣東等地明確表態(tài)，試點(diǎn)現(xiàn)房銷售。

其中河南省明確以鄭州、開封為試點(diǎn)，積極探索預(yù)售制度改革和現(xiàn)房銷售。2024年1月，鄭州首宗現(xiàn)房銷售試點(diǎn)地塊成功出讓。

實(shí)際上，更早在三年前，北京已率先開始試點(diǎn)現(xiàn)房銷售。

2022年8月，北京第三批集中供地推出的18宗地塊，其中13宗地、超過70%的項(xiàng)目設(shè)置了競現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)。如海淀永豐、豐臺槐新、順義府前街等項(xiàng)目。

2021年8月，北京第二批次集中供地中，首次出現(xiàn)了“競現(xiàn)房銷售面積”的政策。大興區(qū)黃村鎮(zhèn)地塊報(bào)價(jià)超上限，轉(zhuǎn)入競報(bào)“現(xiàn)房銷售”面積。中鐵置業(yè)、興創(chuàng)聯(lián)合體與中建一局交替舉牌后，最終由中鐵置業(yè)、興創(chuàng)聯(lián)合體以37.84億元+5.4萬平現(xiàn)房銷售競得，溢價(jià)率達(dá)10%，住宅銷售指導(dǎo)價(jià)5.9萬每平米。

再向前追溯，其他城市也有推行現(xiàn)房銷售的舉動。2020年3月，海南省發(fā)布《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》明確，對新出讓土地建設(shè)的商品住房實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。

2018年9月，廣東省發(fā)布《關(guān)于請?zhí)峁┥唐贩款A(yù)售許可有關(guān)意見的緊急通知》稱，向業(yè)界征求調(diào)整商品房預(yù)售制度。

更早之前2016年4月26日，深圳市掛出一宗龍華新區(qū)的商住地塊，成為深圳市商品房現(xiàn)售首個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目。之后，南京、蘇州、宿遷、廣東等都出臺了現(xiàn)房銷售的相關(guān)規(guī)定。

這些年來，關(guān)于商品房預(yù)售問題的討論不時(shí)就出現(xiàn)在外界的視野。彼時(shí)，相關(guān)鼓勵、支持現(xiàn)房銷售政策也陸續(xù)出爐。但最終落地實(shí)施的現(xiàn)房銷售項(xiàng)目仍是少數(shù)，珠三角地區(qū)關(guān)于現(xiàn)房銷售并無太多實(shí)質(zhì)性落實(shí)，而杭州首次提出的10宗“競品質(zhì)”現(xiàn)房銷售地塊則全部流拍。

一個(gè)重要的原因是，這些的操作，并不是為了全面推進(jìn)現(xiàn)房銷售，更多是防范地塊炒作的角度出發(fā)，是穩(wěn)地價(jià)的考慮。而如今，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)生了深刻的變化，或也意味著現(xiàn)房銷售時(shí)代迎來了新的基礎(chǔ)。

據(jù)CRIC披露的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2023年下半年以來，至少13個(gè)省、市明確試點(diǎn)現(xiàn)房銷售。但從過去幾年已先行現(xiàn)房試點(diǎn)的北京、上海、深圳模式來看可謂喜憂參半。

曾有觀點(diǎn)認(rèn)為，2016-2020年牛市期間，是最好的期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房銷售時(shí)間。

當(dāng)時(shí)，開發(fā)商資金充足，融資順暢，市場購買力充足，市場處于上行階段，在發(fā)展中解決預(yù)售制的弊端，是最好的時(shí)機(jī)。但當(dāng)時(shí)只有少數(shù)城市的少數(shù)項(xiàng)目在推進(jìn)，并未大規(guī)模跟進(jìn)，錯失了機(jī)遇。

當(dāng)然，商品房預(yù)售制度的改變，事關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式及其配套制度的重塑，更直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的資金安排、建設(shè)計(jì)劃乃至戰(zhàn)略規(guī)劃等重大事項(xiàng)的調(diào)整。因此，目前現(xiàn)房銷售制度的推行能否全面鋪開，只有通過以點(diǎn)帶面的方式逐步試行。

風(fēng)險(xiǎn)仍待出清

經(jīng)歷了連續(xù)幾年的下行，房地產(chǎn)如今已成為整個(gè)社會關(guān)注的話題。

除了改革商品房預(yù)售制度的相關(guān)表述，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，《決定》也在租購并舉、房地產(chǎn)發(fā)展新模式、加大保障性住房建設(shè)和供給、支持多樣化改善性住房需求、房地產(chǎn)政策因城施策、房地產(chǎn)稅收等方面有所提及。

實(shí)際上，在7月18日，歷史性的二十屆三中全會發(fā)布了公報(bào)，“改革”二字出現(xiàn)50余次，與房地產(chǎn)、新型城鎮(zhèn)化發(fā)展相關(guān)的內(nèi)容也罕見出現(xiàn)其中。

全會指出，要統(tǒng)籌好發(fā)展和安全，落實(shí)好防范化解房地產(chǎn)、地方政府債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)等重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)的各項(xiàng)舉措。關(guān)于“防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)”的表述，近幾年來已經(jīng)被多次提及，但此次被寫入三中全會文件中，其重要性是不言而喻的。

今年1-6月，房地產(chǎn)投資、銷售、融資各項(xiàng)指標(biāo)降幅雖出現(xiàn)收窄，但仍在下滑。其中，投資端，1-6月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資52529億元，同比下降10.1%。銷售端，1-6月，新建商品房銷售面積47916萬平方米，同比下降19%；新建商品房銷售額47133億元，同比下降25%。

持續(xù)的下行之下，房企的債務(wù)問題仍是整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的重要風(fēng)險(xiǎn)所在。相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，從歷年65家典型房企的融資總量來看，2024年上半年融資總量為2131億元，同比下降37%。而從債務(wù)到期來看，2024年上半年房企債券到期規(guī)模達(dá)2799億。

此前，迫于流動性壓力，不少房企選擇延長債務(wù)到期時(shí)間，而未來一段時(shí)間，這些房企也將面臨該部分延期債務(wù)的到期壓力。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向媒體介紹，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的防范化解被寫入公報(bào)，說明房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的防范化解工作的重要性和迫切性。

其認(rèn)為，后續(xù)房地產(chǎn)發(fā)展要從歷史的高度看待此類問題，持續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的防范化解，這也要求各地既要積極應(yīng)對短期的風(fēng)險(xiǎn)，也要持續(xù)做好持續(xù)打好攻堅(jiān)戰(zhàn)的心理準(zhǔn)備。

值得一提的是，隨著房地產(chǎn)發(fā)展新模式的構(gòu)建，以及政策層面對居民多樣化改善性住房需求的支持，各城市因城施策限購等政策的解除以及房地產(chǎn)稅收等方面的優(yōu)化，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的出清或指日可待。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2024上半年，地方購房限制性政策仍在持續(xù)松綁，全國至少222個(gè)省市341次出臺寬松及激勵性購房政策。目前，全國僅剩余北上廣深津及海南省6地仍在執(zhí)行住房限購。