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樂居財(cái)經(jīng) 徐迪 8月2日消息，位于上海浦東祝橋的森蘭海天名筑近日推出特價(jià)優(yōu)惠房源，總價(jià)420萬起，另有15萬車位抵用券，折算下來均價(jià)降至4.8萬/㎡。

森蘭海天名筑于2022年12月12日開盤，推出425套小高層，包括367套89-103㎡三房，44套133-136㎡四房，10套72-85㎡兩房以及4套174-178㎡復(fù)式，價(jià)格在47351-61949元/㎡，均價(jià)54000元/㎡。

項(xiàng)目位于浦東新區(qū)祝橋鎮(zhèn)核心區(qū)03單元H-5、H-14地塊，北側(cè)毗鄰公元2040，東臨H9商飛生活配套區(qū)地塊。由上海外高橋集團(tuán)股份有限公司2019年底摘得，總價(jià)25.47億元，成交樓面價(jià)23790元/㎡。地塊出讓面積76474㎡ ，容積率1.4 ，住宅套數(shù)下限1071套。根據(jù)規(guī)劃，森蘭海天名筑總建筑面積約11萬㎡，擬建設(shè)19棟高層住宅，總套數(shù)1336戶，其中可售住宅831戶。

拿地3年后，森蘭海天名筑終于開盤，僅有40組客戶參與搖號(hào)，認(rèn)購率9.4%。開局慘淡，隨后走勢也未見反轉(zhuǎn)。據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)，截至8月2日，該項(xiàng)目累計(jì)簽約92套，其中開盤當(dāng)月成交26套，此后月銷售套數(shù)均為單數(shù)。按此銷售速度計(jì)算，森蘭海天名筑剩余333套房源去化周期或超70個(gè)月。

森蘭海天名筑所處的祝橋板塊，因?yàn)樯虾|站規(guī)劃，還有千億級(jí)航空產(chǎn)業(yè)，被給予浦東版“虹橋樞紐”的厚望，發(fā)展?jié)摿薮?。但就?xiàng)目當(dāng)前周邊商業(yè)和交通配套來看，5.4萬/㎡的均價(jià)堪稱“離譜”。北側(cè)的公元2040項(xiàng)目早于森蘭海天名筑1年開盤，均價(jià)約4.5萬/㎡；附近二手房包括朗詩未來樹、東方鴻璟園、千匯苑等掛牌均價(jià)還不到4萬/㎡，樓齡稍微高一點(diǎn)甚至才3萬上下。

作為外高橋集團(tuán)首個(gè)外拓項(xiàng)目，森蘭海天名筑延續(xù)森蘭系的品牌基因，但在當(dāng)前地段想延續(xù)森蘭系價(jià)位，去化之路恐怕要緩行一段。

外高橋（600648.SH）成立于浦東開發(fā)開放元年1990年，為國內(nèi)第一個(gè)保稅區(qū)、第一個(gè)保稅物流園區(qū)、第一個(gè)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)核心區(qū)域的開發(fā)主體。在森蘭國際社區(qū)，外高橋成功開發(fā)了森蘭名佳、森蘭名軒、森蘭名苑、森蘭星河灣等一系列品質(zhì)住宅。

2023年，外高橋?qū)崿F(xiàn)營業(yè)收入75.69億元，同比減少16.44%；歸母凈利潤9.28億元，同比減少25.2%。截至2023年年末，外高橋凈負(fù)債率119%，剔除預(yù)收賬款之后的資產(chǎn)負(fù)債率為70.5%，現(xiàn)金短債比為0.96，連踩“三條紅線”。

2024年第一季度，外高橋營業(yè)收入12.61億元；歸母凈利潤0.39億元。截至2024年一季度末，外高橋總資產(chǎn)為441億元，總負(fù)債達(dá)312億元，資產(chǎn)負(fù)債率為70.74%。有息負(fù)債合計(jì)227.01億元，以短期債務(wù)為主，包含短期借款73.97億元、一年到期的非流動(dòng)負(fù)債19.94億元、應(yīng)付票據(jù)2.5億元。