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文/樂居財經(jīng) 徐酒眠

花襯衫，牛仔褲。

退任碧桂園服務(wù)（06098.HK）總裁十個月，李長江再度站上行業(yè)論壇的演講臺，爆出的金句仍在物管圈掀起不小波瀾。

“這是物業(yè)行業(yè)管理人員的悲哀”，李長江吐槽，過去地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者曾幾何時正眼看過一眼物業(yè)行業(yè)從業(yè)者，但如今突然發(fā)現(xiàn)眾多有房地產(chǎn)背景總裁們到物業(yè)行業(yè)“混飯吃”，“把過去那些認(rèn)真工作，服務(wù)業(yè)主的員工位置直接擠掉了”。

地產(chǎn)行業(yè)底部徘徊，崗位大幅縮表。在這場浩大的人才遷徙中，靠得近又在一些方面專業(yè)對口的物業(yè)，成為地產(chǎn)人轉(zhuǎn)型的熱門選擇。

但這也并不是突然而來的潮流。

事實上，翻開物企高管們的履歷，有相當(dāng)一部分都是地產(chǎn)出身。萬物云董事長朱保全、保利物業(yè)董事長吳蘭玉、濱江服務(wù)總裁余忠祥……行業(yè)興起、興盛、低迷，無論哪個時期都不乏轉(zhuǎn)型物業(yè)的地產(chǎn)人。

行業(yè)風(fēng)光無限的前幾年，物管身價被推高，收并購攪動市場風(fēng)云，行業(yè)人才需求擴(kuò)增與百萬年薪誘惑，也有不少地產(chǎn)總監(jiān)級人員向物業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)。

主動選擇，或被動接受；進(jìn)入管理層，或走技術(shù)線。地產(chǎn)人轉(zhuǎn)型物業(yè)，的確可以積累的地產(chǎn)工作經(jīng)驗、資源等在物管行業(yè)發(fā)揮優(yōu)勢。

但做被各種乙方服務(wù)地產(chǎn)，與做服務(wù)各種甲方的物業(yè)，還是有很多本質(zhì)性區(qū)別，地產(chǎn)人混跡物業(yè)的故事，并不容易寫。

地產(chǎn)空降兵

行業(yè)風(fēng)光無限的前幾年，在分拆物業(yè)上市過程中，或為輔佐“二代”，或為協(xié)同地產(chǎn)與物管業(yè)務(wù)，老板們往往會派遣跟隨多年地產(chǎn)老臣進(jìn)入物業(yè)，委以重任和要職。

地產(chǎn)行業(yè)下行周期里，物企劇烈的人事變動潮從未停歇，但真正從其他公司跳槽而來的人員屈指可數(shù)?？v覽上市物企最近一兩年的人事變動，獲委任的高管大多來自內(nèi)部調(diào)整，或者由關(guān)聯(lián)地產(chǎn)點將填補(bǔ)空缺。

2023年的物管圈總裁大變動，最為典型的莫過于潘軍與李長江幾乎在同時宣布退任。他們的接任者都是40歲出頭的少壯派。

在具體的人員安排上，彩生活將潘軍卸任的董事會主席、行政總裁分離，前者從關(guān)聯(lián)地產(chǎn)花樣年派遣助理總裁朱晉東兼任，后者擢升彩生活內(nèi)部高管劉宏才擔(dān)任。

碧桂園服務(wù)的董事會主席一直由楊惠妍擔(dān)任，但李長江卸任引發(fā)的高管團(tuán)隊變動，皆是物業(yè)公司內(nèi)部提拔人來接任。徐彬淮接過了李長江的全部職務(wù)，但他空出的首席戰(zhàn)略官職務(wù)，以及新增設(shè)執(zhí)行總裁，則升遷首席財務(wù)官黃鵬兼任。

據(jù)樂居財經(jīng)《進(jìn)深》統(tǒng)計，2023年以來，至少18家上市物企迎來了27位地產(chǎn)高管履新。

他們中既有職業(yè)經(jīng)理人，也有地產(chǎn)老板；占據(jù)的職位既有執(zhí)行董事、總裁、財務(wù)總監(jiān)，這類會直接參與公司日常運(yùn)營管理的，也有非執(zhí)行董事、董事長，這類提供專業(yè)意見和建議或監(jiān)管決策的。

從頻次上看，2023年至少涉及15位地產(chǎn)高管入職關(guān)聯(lián)物企，而2024年以來（截至8月18日）已發(fā)生13起相關(guān)人事變動。以此而言，今年以來地產(chǎn)高管入職關(guān)聯(lián)物企的確趨勢更明顯。

今年4月份林峰辭任越秀服務(wù)非執(zhí)行董事及董事會主席等，葉明杰辭任世茂服務(wù)執(zhí)行董事兼總裁等，空出的職位均是關(guān)聯(lián)地產(chǎn)高管空降“兼任”。

朱輝松自2008年起在越秀地產(chǎn)供職，去年4月被委任為越秀地產(chǎn)執(zhí)行董事及聯(lián)席總經(jīng)理。

邵亮自2001年本科畢業(yè)進(jìn)入世茂集團(tuán)，先后出任世茂集團(tuán)助理總裁、營銷管理中心負(fù)責(zé)人及區(qū)域銷售管理人員，如今接過世茂服務(wù)帥位，他仍需負(fù)責(zé)全面管理世茂集團(tuán)生產(chǎn)運(yùn)營。

田明和郭英成，則是今年以來創(chuàng)始人收權(quán)物業(yè)的代表。

前者在朗詩綠色生活由非執(zhí)行董事調(diào)任為執(zhí)行董事，并依舊擔(dān)任董事長職務(wù)，以便“投放更多時間及精力于本公司管理”。后者此前一直未在佳兆業(yè)美好擔(dān)任職務(wù)，今年4月突然出山掌權(quán)，原高層先后開始“讓位”執(zhí)行董事、董事會主席。

薪酬縮水

地產(chǎn)公司給物業(yè)公司派遣管理人員，地產(chǎn)人轉(zhuǎn)型物業(yè)，都并不是新鮮事。

回歸當(dāng)下，一個現(xiàn)實問題是，行業(yè)下行周期里，曾被譽(yù)為“現(xiàn)金奶?！钡奈锲髠儾辉俑弋a(chǎn)，并不得不過上節(jié)衣縮食的日子，大規(guī)模“動刀”員工成本。上市物企開啟大批量減員，物業(yè)人、尤其是物業(yè)高管們的高薪財富神話也逐漸落幕。

樂居財經(jīng)統(tǒng)計地產(chǎn)高管履新關(guān)聯(lián)物企名單中，一些非執(zhí)行董事的兼任并不在物業(yè)領(lǐng)取薪酬，從部分在任令里披露的薪酬安排來看，年薪區(qū)間從十萬到小位數(shù)的百萬不等。

8月16日，建業(yè)新生活宣布，因集團(tuán)管理層職責(zé)重新分配，史書山辭去首席執(zhí)行官職務(wù)，繼續(xù)擔(dān)任執(zhí)行董事；而代紀(jì)玲由非執(zhí)行董事被調(diào)任執(zhí)行董事，并兼首席執(zhí)行官。

后者在新聞及商業(yè)營運(yùn)方面擁有超過30年經(jīng)驗，2019年5月加入建業(yè)集團(tuán)擔(dān)任副總裁，去年初被安排進(jìn)建業(yè)新生活董事會，擔(dān)任非執(zhí)行董事安排的年薪為9萬元及其他非現(xiàn)金福利，此番調(diào)任執(zhí)行董事，年薪漲至200萬元。

在當(dāng)前的市場環(huán)境下，這個薪酬安排已經(jīng)算是較為大方了。

去年從關(guān)聯(lián)地產(chǎn)調(diào)任物企的總裁，濱江服務(wù)余忠祥、正榮服務(wù)鄧歷，在他們二人的任令中，基礎(chǔ)年薪分別為166.56萬元、150萬元。

此外，在樂居財經(jīng)曾經(jīng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)中，2020年上市物企高管年薪均值約為256萬元，2021下半年開始地產(chǎn)下行，當(dāng)年物企高管薪酬均值略微下調(diào)至251萬元。

其中，2021年服務(wù)于上市物企的執(zhí)行董事超過160位，有50家上市物企對145位高管的2021年度酬金情況進(jìn)行了披露，這些高管年薪總額接近3.7億元，其中有42位執(zhí)行董事年薪縮水。

2022年、2023年，樂居財經(jīng)對上市物企CEO總薪酬進(jìn)行統(tǒng)計，盡管具體口徑有所差異，但可以窺見的是，物企高管們的薪酬更難追平前幾年了。

2022年，上市物企中共有四位年薪千萬的CEO，寶龍商業(yè)陳德力（5712.3萬元），融創(chuàng)服務(wù)的行政總裁曹鴻玲（1790萬元）、碧桂園服務(wù)時任總裁李長江（1515.9萬元）、世茂服務(wù)時任總裁葉明杰（1152.2萬元）。2023年，就剩下陳德力了，但他的年薪總額也腰斬至了3672萬元。

入行難題

地產(chǎn)人混跡物業(yè)，的確有經(jīng)驗優(yōu)勢可以借鑒，但也絕非是“降維打擊”。

地產(chǎn)總裁們空降物業(yè)，往往不會從事基層工作，而是直接擔(dān)任中高層領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)。但從本質(zhì)上來講，地產(chǎn)和物業(yè)一個是甲方市場，一個是乙方市場，直接影響了兩個行業(yè)的運(yùn)營邏輯和管理策略，對從業(yè)者的要求有區(qū)別。

物業(yè)需要通過提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)來吸引和留住業(yè)主，確保穩(wěn)定、高效的物業(yè)費(fèi)收繳。在地產(chǎn)行業(yè)，管理重點或更注重于如何花錢、如何投資，但物業(yè)行業(yè)則需要關(guān)注通過優(yōu)化服務(wù)、提高管理效率來降低成本、提升客戶滿意度，在成本、利潤和品質(zhì)之間找到最佳平衡點。

不可回避的現(xiàn)狀是，誠如李長江所言，物業(yè)企業(yè)很難，上市物業(yè)企業(yè)更難，“要做好服務(wù)，給客戶和業(yè)主有交代，也要跟股東投資者有交代”。

房地產(chǎn)市場環(huán)境持續(xù)疲軟，物管行業(yè)的周期性業(yè)務(wù)持續(xù)壓縮，多種經(jīng)營受到挑戰(zhàn)，營收增速進(jìn)一步放緩，部分物企仍未走出關(guān)聯(lián)方減值陰霾，凈利潤持續(xù)承壓下行，傳導(dǎo)到資本市場，是物企市值管理遲遲難見成效。

當(dāng)下，物企強(qiáng)調(diào)回歸服務(wù)本質(zhì)、回歸現(xiàn)金流，轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展重建信任。對應(yīng)到物業(yè)從業(yè)者，則是在服務(wù)質(zhì)量、意識，創(chuàng)新及綜合能力等方面提出了更高要求。