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文/樂居財(cái)經(jīng) 徐酒眠

“市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)并不可怕，可怕的是沒有競(jìng)爭(zhēng)、不市場(chǎng)化?！?/p>

作為頭部物企中的“第三類”公司，綠城服務(wù)（02869.HK）外不靠收并購，內(nèi)不靠關(guān)聯(lián)方，通過市場(chǎng)化增拓走出了一條獨(dú)屬的“非典型”擴(kuò)張路線。

受到上游房地產(chǎn)業(yè)的影響，物管行業(yè)持續(xù)深度調(diào)整，市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)加劇。

不過在今年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，綠城服務(wù)董事會(huì)主席楊掌法直言，行業(yè)離真正的完全的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)還有很遠(yuǎn)的距離，現(xiàn)在處在一個(gè)半市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，尤其是大部分的物企都隸屬于房地產(chǎn)母公司旗下，要完全市場(chǎng)化還是有一定難度。

市拓多年，綠城服務(wù)錘煉出了滿身綜合一體化服務(wù)能力。不懼市場(chǎng)紅海，反而期待一個(gè)全面市場(chǎng)化的物業(yè)時(shí)代，在楊掌法看來，物業(yè)行業(yè)目前還是一個(gè)非常分散的行業(yè)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激勵(lì)程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，而唯有激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)才能夠推動(dòng)行業(yè)的進(jìn)步。

“持續(xù)看好行業(yè)未來，現(xiàn)在這個(gè)階段對(duì)綠城服務(wù)來說是一個(gè)最好的窗口期?！睏钫品ū硎荆馔厥袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的格局會(huì)越來越開放，越來越市場(chǎng)化，服務(wù)需求會(huì)越來越多，服務(wù)要求也會(huì)越來高，關(guān)鍵在于要修煉自身內(nèi)功。

“正道贏賽道”，面對(duì)仍然艱巨的外部環(huán)境，以及底部仍在震蕩的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)換周期，找準(zhǔn)定位的綠城服務(wù)風(fēng)雨無懼，穩(wěn)健前行。

今年上半年，實(shí)現(xiàn)營(yíng)收約90.68億元，同比增長(zhǎng)10.6%。同期，錄得毛利約17.44億，同比增長(zhǎng)14%；對(duì)應(yīng)毛利率19.2%，同比上升0.5個(gè)百分點(diǎn)。

核心經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)8.9億元、歸母凈利潤(rùn)5.1億元，分別同比增長(zhǎng)25.8%、21.5%，兩項(xiàng)關(guān)鍵財(cái)務(wù)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)高于營(yíng)收2倍的增長(zhǎng)，跑贏大勢(shì)。

面對(duì)問題不回避，展望下半年的工作，綠城服務(wù)管理層表示，將進(jìn)一步加強(qiáng)預(yù)售管理和應(yīng)收賬款的回款，預(yù)計(jì)到今年年底公司賬面現(xiàn)金會(huì)有進(jìn)一步增加。

“越過山丘，便能看見海闊天空?！?/p>

擴(kuò)張有道，非住拓展?fàn)I收首超住宅

基于對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)的敏銳洞察，綠城服務(wù)早在2019年就提出“商住齊飛”戰(zhàn)略，意欲全面提升綠城非住領(lǐng)域服務(wù)水平；并在當(dāng)年9月，正式推出“綠城云享”商寫?yīng)毩⑵放啤?/p>

保持戰(zhàn)略定力，綠城服務(wù)過去5年橫向布局長(zhǎng)三角、大灣區(qū)、京津冀等核心區(qū)域和城市，縱向深入產(chǎn)業(yè)園、城市公建、醫(yī)院、學(xué)校等細(xì)分領(lǐng)域，逐步構(gòu)建起一個(gè)多元穩(wěn)健的業(yè)態(tài)格局。

非住轉(zhuǎn)型突圍結(jié)碩果。今年上半年，綠城服務(wù)首次實(shí)現(xiàn)非住拓展總營(yíng)收比例超過住宅。

具體來看，綠城服務(wù)今年上半年物業(yè)新拓年飽和營(yíng)收15.7億元，新拓平均物業(yè)費(fèi)單價(jià)3.7元/㎡·月。其中，住宅新拓年飽和營(yíng)收7.53億元；非住宅新拓年飽和營(yíng)收8.14億元，占比51.9%，千萬級(jí)以上項(xiàng)目33個(gè)。

憑借其專業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力和豐富的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，今年上半年，綠城服務(wù)非住板塊新簽杭州西湖大學(xué)云谷校區(qū)三期、杭州菜鳥西湖云谷產(chǎn)業(yè)園、上海G60松江中安科創(chuàng)園、西安綠地絲路全球文化中心、成都五糧液新經(jīng)濟(jì)中心、金華市中心醫(yī)院等多業(yè)態(tài)項(xiàng)目。

同時(shí)，“城市綠洲”城市服務(wù)產(chǎn)品品牌陸續(xù)落地西安新筑街道、臺(tái)州葭沚街道、杭州三墩鎮(zhèn)等88個(gè)項(xiàng)目。

房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量市場(chǎng)，物企之間的競(jìng)爭(zhēng)正在逐步向非住宅賽道轉(zhuǎn)移。綠城服務(wù)前瞻性的發(fā)展，已經(jīng)為其在當(dāng)下的競(jìng)爭(zhēng)格局中贏得了較大的牌面。

截至2024年6月30日，綠城服務(wù)在管面積約4.82億平方米，較2023年同期的4.15億平方米增長(zhǎng)16.2%，凈增加0.67億平方米。其中，一二線高能級(jí)城市項(xiàng)目密度再進(jìn)位，華東區(qū)域在管占比同步提升，達(dá)到59.6%。

作為未來在管面積轉(zhuǎn)化的主要穩(wěn)定來源，同期，綠城服務(wù)儲(chǔ)備面積約為3.58億平方米。因?qū)Σ糠址呛诵某鞘屑按嬖诮桓讹L(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目主動(dòng)退出，較去年同期略微減少5.7%，但儲(chǔ)備面積依然充沛。

合縱連橫，與優(yōu)質(zhì)穩(wěn)定資源深度綁定，是綠城服務(wù)發(fā)展聯(lián)盟、增拓版圖的重要手段。

今年上半年，綠城服務(wù)持續(xù)擴(kuò)容“實(shí)力朋友圈”，相繼簽約大陸希望集團(tuán)、濟(jì)南城投等互補(bǔ)型資源客戶，累計(jì)與224家國央企、行業(yè)頭部企業(yè)建立良好合作關(guān)系。

結(jié)構(gòu)優(yōu)化，“物業(yè)+生活”加速成型

物業(yè)服務(wù)、園區(qū)服務(wù)、咨詢服務(wù)，以及科技服務(wù)，是驅(qū)動(dòng)綠城服務(wù)發(fā)展的四大業(yè)務(wù)板塊，發(fā)展到今年上半年，綠城服務(wù)經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)趨于穩(wěn)定，各板塊毛利率保持穩(wěn)中有升。

作為壓艙石的物業(yè)管理服務(wù)，在今年上半年收入60.19億元，同比增長(zhǎng)14.6%，占整體收入的66.4%，同比提升2.3個(gè)百分點(diǎn)；貢獻(xiàn)毛利8.97億元，毛利率14.9%，較去年同期增加1.1個(gè)百分點(diǎn)。

主線提效壓艙作用明顯。值得一提的是，今年上半年，綠城服務(wù)在管平均物業(yè)費(fèi)3.2元/㎡·月，項(xiàng)目提價(jià)成功率36.9%；期內(nèi)，在管項(xiàng)目共獲2600多面政府/業(yè)主錦旗認(rèn)可，整體滿意度再提1個(gè)百分點(diǎn)。

作為物業(yè)服務(wù)的延伸，園區(qū)服務(wù)基于業(yè)主生活全場(chǎng)景和房地產(chǎn)生命全周期提供系統(tǒng)性產(chǎn)品和服務(wù)，其實(shí)也是綠城服務(wù)的增值服務(wù)板塊。今年上半年，該板塊收入約17.58億元，同比增長(zhǎng)6.1%，毛利率約為23.9%。其中，居家生活服務(wù)再次領(lǐng)跑，實(shí)現(xiàn)收入2.67億元，同比增長(zhǎng)21.1%。

居家生活服務(wù)中，綠城服務(wù)打造了“四季生活”到家平臺(tái)，通過自營(yíng)+商家合作的模式，構(gòu)建了入戶服務(wù)體系；同時(shí)，以“物業(yè)+養(yǎng)老”服務(wù)，持續(xù)推動(dòng)“椿齡薈”養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)、“陶然里”康養(yǎng)社區(qū)運(yùn)營(yíng)和“椿天里”居家養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)三大服務(wù)模式。

咨詢服務(wù)收入11.3億元，占總營(yíng)業(yè)收入比為12.5%，同比增長(zhǎng)5.3%，毛利率約為32.1%，同比提升2個(gè)百分點(diǎn)?？萍挤?wù)收入1.59億元，毛利率約為38.7%，同比提升2.1個(gè)百分點(diǎn)。

聚焦核心產(chǎn)品、強(qiáng)化渠道建設(shè)，以回歸園區(qū)為目標(biāo)，綠城服務(wù)園區(qū)服務(wù)戶均產(chǎn)值有效提升、咨詢業(yè)務(wù)保持正向增長(zhǎng)，科技業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)改善明顯。

差異化競(jìng)爭(zhēng)和服務(wù)一體化是未來發(fā)展的關(guān)鍵。

綠城服務(wù)早已提出“服務(wù)產(chǎn)品化，產(chǎn)品市場(chǎng)化”的理念，通過提供分層分級(jí)的服務(wù)體系，實(shí)現(xiàn)服務(wù)產(chǎn)品的多樣化和個(gè)性化，以滿足不同客戶群體的需求，“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”加速成型。