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文/樂居財(cái)經(jīng) 徐酒眠

“按照既定上市目標(biāo)，啟動(dòng)上市輔導(dǎo)，發(fā)起股份制改革，如期遞交上市申報(bào)材料。”

翻看中交服務(wù)官微2月份發(fā)布的2023年工作報(bào)告，七大重點(diǎn)部署中，赫然寫著“做好上市頂層設(shè)計(jì)”。

這也是其籌建之初就有的規(guī)劃，官微第一條推文，“走高質(zhì)量上市發(fā)展之路”就已被寫進(jìn)目標(biāo)指引。

彼時(shí)，面向社會(huì)招聘總經(jīng)理，中交服務(wù)還特別設(shè)立了“具有物業(yè)公司IPO經(jīng)歷優(yōu)先”條件。層層選拔，引入了明星職業(yè)經(jīng)理人、龍湖智創(chuàng)生活前執(zhí)行董事及首席運(yùn)營(yíng)官曾益明。

市場(chǎng)翹盼這家央企物管巨頭入局資本市場(chǎng)，但緊隨中交地產(chǎn)(000736.SZ)近日的一紙公告披露，中交服務(wù)獨(dú)立上市之路恐將斷了。

9月11日晚間，中交地產(chǎn)刊發(fā)公告稱，正在籌劃以自有資金收購(gòu)“兄弟”公司中交服務(wù)100%股權(quán)。

中交集團(tuán)及其下屬子公司中交房地產(chǎn)、中交一公局及中交投資分別持有中交服務(wù)10%、51%、24%及15%股權(quán)。中交地產(chǎn)由中交房地產(chǎn)直接控股，由中交集團(tuán)間接控股。

盡管目前這筆交易的前期盡調(diào)及審計(jì)評(píng)估工作尚未完成，各方尚未簽署正式的交易協(xié)議，具體交易方案也仍在論證中，但一石激起千層浪，這筆未竟交易在地產(chǎn)和物業(yè)均引發(fā)較大關(guān)注和熱議。

房企分拆或重組物業(yè)上市，有的繼續(xù)維持“母子”關(guān)系，有的股權(quán)獨(dú)立與關(guān)聯(lián)房企轉(zhuǎn)化為“兄弟”。無(wú)論哪種關(guān)系，資本市場(chǎng)及上市物企自身，都有獨(dú)立性要求。

在地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整中，最近兩年，上市物企主動(dòng)減少關(guān)聯(lián)交易之外，還不乏狀告關(guān)聯(lián)方追債、叫停關(guān)聯(lián)收購(gòu)等，上市物企們紛紛站出來(lái)，維護(hù)獨(dú)立地位。

銷量下滑、債務(wù)壓頂、利潤(rùn)虧損……進(jìn)入2024年，房企們?nèi)晕醋叱鲫庼?。面?duì)市場(chǎng)困境與挑戰(zhàn)，部分房企通過(guò)集團(tuán)內(nèi)部騰挪進(jìn)行業(yè)務(wù)重組和轉(zhuǎn)型。

在房企以輕資產(chǎn)為著力點(diǎn)謀求轉(zhuǎn)型的背景下，主動(dòng)或被動(dòng)放棄獨(dú)立宣言，回歸房企以加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同的例子，不只有中交服務(wù)。

物管新貴

中交服務(wù)全稱中交物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司，成立于2022年12月13日，發(fā)展還不滿兩年，但從其高達(dá)3億元注冊(cè)資本和實(shí)繳資本不難看出，并非等閑之輩。

為集中內(nèi)部專業(yè)能力和優(yōu)勢(shì)資源，實(shí)現(xiàn)物業(yè)領(lǐng)域更好發(fā)展，2022年11月底，中交集團(tuán)集合多家附屬公司出資籌建中交服務(wù)。

具體來(lái)看，中交房地產(chǎn)以貨幣出資，持股占比22.3%；中交物業(yè)以多家物業(yè)公司股權(quán)出資，持股占比28.7%；一公局集團(tuán)以貨幣及旗下中交城市運(yùn)營(yíng)管理有限公司股權(quán)出資，持股占比24%；中交投資以重慶中交物業(yè)有限公司全部股權(quán)出資，持股占比15%；中交集團(tuán)以貨幣出資，持股占比10%。

這是一個(gè)龐大的股東序列。

中交集團(tuán)是國(guó)內(nèi)八大基建央企之一，主要從事交通基礎(chǔ)設(shè)施的投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)，以及裝備制造、房地產(chǎn)及城市綜合開發(fā)等，截至目前位居《財(cái)富》世界500強(qiáng)第63位。

而中交房地產(chǎn)則是中交集團(tuán)為推進(jìn)內(nèi)部房地產(chǎn)板塊整合，設(shè)立的專業(yè)化子集團(tuán)，旗下?lián)碛芯G城中國(guó)（03900.HK）與中交地產(chǎn)（000736.SZ）兩個(gè)上市平臺(tái)。

中交服務(wù)的組建，既是中交集團(tuán)深入國(guó)資委“國(guó)企改革三年行動(dòng)”和“推動(dòng)國(guó)有企業(yè)專業(yè)化專業(yè)化整合走深走實(shí)”的重大戰(zhàn)略舉措，也是作為中交集團(tuán)市場(chǎng)化試點(diǎn)單位和唯一物業(yè)資源整合平臺(tái)、總控平臺(tái)、發(fā)展平臺(tái)。

背負(fù)全村希望自然也得到了全村鼎力支持。

依托于中交集團(tuán)全產(chǎn)業(yè)鏈和綜合一體化服務(wù)，中交服務(wù)大力布局“大城市服務(wù)”與“大交通服務(wù)”兩大賽道，業(yè)務(wù)范圍涵蓋公建、商寫、住宅、港口、陸路、空港六項(xiàng)核心主業(yè)。

在過(guò)去的2023年，通過(guò)梳理與整理，中交服務(wù)一方面簡(jiǎn)化股權(quán)，在10月份將中交物業(yè)所持股份無(wú)償劃轉(zhuǎn)至中交房地產(chǎn)。

另一方面，加速整合內(nèi)部資源注入。據(jù)悉，截至2024年3月，中交集團(tuán)華東區(qū)域物業(yè)資源實(shí)現(xiàn)全面劃轉(zhuǎn)，累計(jì)完成商業(yè)寫字樓、園區(qū)、住宅、城市服務(wù)等業(yè)態(tài)項(xiàng)目20多個(gè)，服務(wù)面積達(dá)200萬(wàn)平方米，具體涉及到振華重工、三航局、上航局、三航院四家單位及上海中交濱江廣場(chǎng)。

向輕轉(zhuǎn)型

“交易完成之后，公司將新增物業(yè)管理業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈的延伸”。

中交地產(chǎn)表示，收購(gòu)中交服務(wù)將助力其拓展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，打造中交地產(chǎn)特色產(chǎn)品譜系，提升資產(chǎn)質(zhì)量和盈利能力、增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力和持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力，為長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)承壓，中交地產(chǎn)在輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的積極布局，似乎也打動(dòng)了資本市場(chǎng)。公告披露后的兩個(gè)交易日，其股價(jià)持續(xù)走高。9月13日，中交地產(chǎn)5次打開漲停，并漲停收盤，報(bào)收8.16元，總市值60.96億元。

事實(shí)上，作為地產(chǎn)開發(fā)的下游配套業(yè)務(wù)，中交地產(chǎn)本身也有一部分物管業(yè)務(wù)，不過(guò)占比較小。

數(shù)據(jù)顯示，2023年，中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收324.68億元，同比減少15.59%。其中，物業(yè)管理服務(wù)收入1065.21萬(wàn)元，同比增加40.52%，占總收入的0.03%。

今年上半年，中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收89.8億元，同比微增2.48%。其中，物業(yè)管理收入536.83萬(wàn)元，同比減少15.17%，占總收入的0.06%。

收購(gòu)中交服務(wù)，能為中交地產(chǎn)帶來(lái)多大的業(yè)績(jī)?cè)錾驮鲩L(zhǎng)潛力？

目前，關(guān)于中交服務(wù)的在管規(guī)模和營(yíng)利情況，官方尚無(wú)具體數(shù)據(jù)披露。不過(guò)，或可以通過(guò)中交房地產(chǎn)集團(tuán)財(cái)報(bào)窺探一二，其持有中交服務(wù)51%股權(quán)。

憑借一系列的整合，中交房地產(chǎn)物業(yè)管理業(yè)務(wù)規(guī)模迅速增長(zhǎng)，2023年收入達(dá)到5.07億元，較2022年上升52.11%。

得益于成本控制和效率提升，同期，中交房地產(chǎn)物業(yè)管理的毛利率也顯著提升，約為20.06%，較2022年同期的11.78%提升8.28個(gè)百分點(diǎn)，基本追平2023年上市物企毛利率均值（20.12%）。

進(jìn)入2024年，中交房地產(chǎn)的物業(yè)管理似乎有所放緩。今年上半年貢獻(xiàn)收入2.63億元，較去年同期的2.73億元有所減少；但對(duì)應(yīng)成本2.29億元，卻較去年同期的2.23億元有所增加。

當(dāng)然，從公開信息來(lái)看，現(xiàn)階段中交集團(tuán)旗下應(yīng)該還有相當(dāng)一部分物管業(yè)務(wù)，尚未裝入中交服務(wù)。依托中交集團(tuán)內(nèi)部資源持續(xù)整合，未來(lái)一段時(shí)間中交服務(wù)的業(yè)務(wù)或仍能維持增長(zhǎng)，但中交地產(chǎn)能否借此扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)，還需時(shí)間給出答案。

物業(yè)回歸

伴隨地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，房企似乎一直在對(duì)物管業(yè)務(wù)進(jìn)行取舍。

地產(chǎn)高歌猛進(jìn)的時(shí)候，物業(yè)是地產(chǎn)餐盤中不太起眼的小菜。部分房企通過(guò)剝離轉(zhuǎn)手，將物業(yè)服務(wù)板塊從核心業(yè)務(wù)中剔除，以實(shí)現(xiàn)優(yōu)化業(yè)務(wù)體系。

直到前幾年，多種因素影響下，房企掀起分拆物業(yè)獨(dú)立上市浪潮。但后來(lái)地產(chǎn)陷入流動(dòng)性危機(jī)，物業(yè)又成為房企紓困的重要工具，賣股引戰(zhàn)、抵押出售的常規(guī)操作之外，財(cái)務(wù)擔(dān)保、直接借款、兜售資產(chǎn)，甚至違規(guī)資金挪用。

進(jìn)入2024年，持續(xù)面對(duì)經(jīng)營(yíng)虧損、債務(wù)壓力，以及資本市場(chǎng)股價(jià)走低等困境，房企積極謀求轉(zhuǎn)型，而具有輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)及較強(qiáng)抵御周期波動(dòng)等屬性的物管服務(wù)，成為重要著力點(diǎn)。

中交地產(chǎn)之前，7月22日，湖北最大的舊城改造及城中村改造開發(fā)企業(yè)——福星股份（000926.SZ）宣布，其與琛瑞企業(yè)管理簽訂了一份框架協(xié)議，計(jì)劃收購(gòu)后者持有的惠之美生活服務(wù)集團(tuán)有限公司100%的股權(quán)。

“本次收購(gòu)將進(jìn)一步加強(qiáng)公司房地產(chǎn)主業(yè)與物業(yè)服務(wù)之間的業(yè)務(wù)協(xié)同效應(yīng)”，福星股份表示，收購(gòu)惠之美完成后，其可以更好地專注于長(zhǎng)期戰(zhàn)略，更加精準(zhǔn)地進(jìn)行地產(chǎn)與物業(yè)之間的資源共享和整合。

盡管福星股份強(qiáng)調(diào)，這并不是一筆關(guān)聯(lián)交易。但穿透惠之美的前世今生，其與福星股份有著諸多關(guān)聯(lián)，二者發(fā)展軌跡也高度重，惠之美的在管項(xiàng)目諸多也都打著“福星”的烙印。

再往前，今年5月27日，華發(fā)物業(yè)服務(wù)（00982.HK）宣布私有化退市計(jì)劃，背后也是華發(fā)股份（600325.SH）基于更加精準(zhǔn)地進(jìn)行地產(chǎn)與物業(yè)之間資源共享和整合的考量。

事實(shí)上，此前華發(fā)物業(yè)已經(jīng)將股權(quán)裝回地產(chǎn)，營(yíng)收與利潤(rùn)在華發(fā)股份并表了。

2022年11月25日，華發(fā)股份公告，其全資子公司光杰投資將收購(gòu)香港華發(fā)旗下鏵金投資100%股權(quán)，對(duì)價(jià)約4.37億元。緊隨交易，鏵金投資持股36.88%的華發(fā)物業(yè)服務(wù)也轉(zhuǎn)投華發(fā)股份門下。

而由于光杰投資原本就持有華發(fā)物業(yè)服務(wù)1.9%股份，于股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后，光杰投資合計(jì)持有華發(fā)股份38.78%股份。

彼時(shí)，華發(fā)物業(yè)直言：“股份轉(zhuǎn)讓旨在進(jìn)一步促進(jìn)兩家上市公司（即華發(fā)股份與本公司）上下游業(yè)務(wù)的協(xié)同發(fā)展，整合華發(fā)股份與本公司在房地產(chǎn)開發(fā)及物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)方面的資源及優(yōu)勢(shì)?！?/p>

華發(fā)股份則提到：“本次交易（收購(gòu)華發(fā)物業(yè)服務(wù)）完成后，公司合并報(bào)表下的營(yíng)業(yè)收入及利潤(rùn)水平將有所增加?！?/p>

將物業(yè)股權(quán)重新裝回地產(chǎn)，華發(fā)物業(yè)服務(wù)并非首例。

2022年5月，建發(fā)國(guó)際收購(gòu)建發(fā)物業(yè)35%股份（約4.68億股），總對(duì)價(jià)16.4億港元，同時(shí)還額外從賣方“益能”手中無(wú)償獲得16%的投票權(quán)。

股權(quán)轉(zhuǎn)交后，建發(fā)物業(yè)再次成為建發(fā)國(guó)際的附屬公司，業(yè)績(jī)也并表建發(fā)國(guó)際。

兩級(jí)態(tài)勢(shì)

置入房企或獨(dú)立上市，無(wú)論走向那邊，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下都不是一勞永逸的選擇。

事實(shí)上，對(duì)于中交地產(chǎn)收購(gòu)中交服務(wù)，也有行業(yè)觀察者猜想，后續(xù)中交地產(chǎn)是否會(huì)退出房開業(yè)務(wù)，將這項(xiàng)業(yè)務(wù)交由綠城中國(guó)全面接手？

2021年6月，國(guó)資物企珠江城市服務(wù)也曾向港交所遞表，謀求獨(dú)立上市。

但事情并未朝著原本的計(jì)劃行進(jìn)。之后的劇情是珠江股份（600684.SH）以28.04億元將所持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)負(fù)債置出，同時(shí)作價(jià)7.79億元置入珠江城服100%股權(quán)。

重組完成后，珠江股份從地產(chǎn)開發(fā)商搖變?yōu)槲飿I(yè)管理及文體運(yùn)營(yíng)公司，沖擊港股失敗的珠江城服在A股市場(chǎng)成功借殼上市。

而今年以來(lái)，包括華遠(yuǎn)地產(chǎn)、美的置業(yè)等多家上市房企，發(fā)布資產(chǎn)重組計(jì)劃。剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)資產(chǎn)，美的置業(yè)保留了物管、商業(yè)、地產(chǎn)科技、建設(shè)項(xiàng)目管理等原有業(yè)務(wù)；華遠(yuǎn)地產(chǎn)則是聚焦代建、酒店經(jīng)營(yíng)、資產(chǎn)管理與運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理、城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)等業(yè)務(wù)。

在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)成為“累贅”，難以在資本市場(chǎng)吸引融資的背景下，轉(zhuǎn)而置換或保留其他輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，或許的確能給資本市場(chǎng)帶來(lái)更多想象空間。但騰籠換鳥不過(guò)是讓相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)更加隱蔽，治標(biāo)不治本。

“資本市場(chǎng)大量的交易驗(yàn)證得出，只有強(qiáng)地產(chǎn)（大股東）才會(huì)有強(qiáng)物管”，誠(chéng)如行業(yè)觀察者所言，“如果中交地產(chǎn)不能扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)，中交物業(yè)也將獨(dú)木難支?！?/p>

另一邊即使物企繼續(xù)尋求獨(dú)立上市，在行情低迷的當(dāng)下，也面臨行過(guò)會(huì)難，認(rèn)購(gòu)率低、基石難找、募資不夠用，股價(jià)破發(fā)、市盈率虧損、市值持續(xù)下探的窘境。

而如果股價(jià)長(zhǎng)期處于低位，且股票流動(dòng)性低，企業(yè)既要負(fù)擔(dān)維系上市成本，融資需求卻難以得到滿足。同時(shí)，估值失真下，也很難向市場(chǎng)傳遞企業(yè)真實(shí)價(jià)值。

華發(fā)物業(yè)宣布主動(dòng)私有化退市，也有其股份交易的流通量相對(duì)較低，股價(jià)呈現(xiàn)出下降趨勢(shì)，難以開展任何股權(quán)籌資活動(dòng)的原因。