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文/樂居財(cái)經(jīng) 李奕和

三年多以前，一個位于北京房山的售樓部現(xiàn)場，突然走進(jìn)來一群執(zhí)法人員。

帶隊(duì)走在前面的，是當(dāng)時(shí)的房山區(qū)副區(qū)長。

起因也不復(fù)雜，這個項(xiàng)目將北側(cè)本該是室外設(shè)備平臺的空間包裹進(jìn)了室內(nèi)，以達(dá)到“偷面積”的目的，并對外高調(diào)宣傳高得房率。

項(xiàng)目很快成為了當(dāng)?shù)氐匿N冠。

副區(qū)長的到來，給了它當(dāng)頭一棒。

執(zhí)法人員走后，項(xiàng)目收到了一張整改通知書，隨后，項(xiàng)目用醒目提示線標(biāo)識贈送面積的樣板間，就被迅速拆除了。

三年多來，地產(chǎn)行業(yè)已然發(fā)生了巨大的變化。持續(xù)走低的市場、供需關(guān)系的變化，讓行業(yè)瘋狂內(nèi)卷了起來。

降價(jià)，提升產(chǎn)品力，更智能、綠色的空間，更高的贈送面積（也稱開發(fā)商“偷面積”），成為房企試圖在低迷市場打動購房者的利器。

同時(shí)，隨著“第四代住宅”打造的興起，政策層面，各地也在紛紛出臺建筑新規(guī)，放寬了陽臺、飄窗、空中綠化等空間面積的限制。

這使得地產(chǎn)開發(fā)商在打造產(chǎn)品時(shí)，有了更大的操作空間。一時(shí)間，“零公攤”甚至“負(fù)公攤”的房企營銷字眼，出現(xiàn)在各網(wǎng)絡(luò)平臺，十分搶眼。

“零公攤”浪潮已然來臨。對于適用新規(guī)的新房銷售，這無疑是一記利好。

特別在如今低迷的地產(chǎn)行情，開發(fā)商可以借此打造自身產(chǎn)品的競爭力，快速去庫存。購房者則能夠以更低的價(jià)格買到更高使用率的房子。

只不過，對于各地新規(guī)之前的產(chǎn)品以及二手房市場，則又陷入了另一場更為持久的去庫存之路。

偷面積：從陽臺、飄窗，到設(shè)備平臺和防火挑檐

為了在低迷的市場獲客、去庫存，房企在卷產(chǎn)品的路上卷出了新高度。以“卷王”北京順義區(qū)為例，該區(qū)域的房企“偷面積”的手段層出不窮。北京地頭蛇住總集團(tuán)更成了帶頭大哥。

今年8月，住總集團(tuán)相繼公布了芳華里、青年ONE的戶型圖，兩個項(xiàng)目都在順義區(qū)，相距不足四公里。

芳華里項(xiàng)目地塊為住總集團(tuán)在今年2月拿下的北京市順義區(qū)順義新城第1街區(qū)01-03-21 地塊，總價(jià)12.6億元，銷售指導(dǎo)價(jià)4.6萬元/平。產(chǎn)品為89平3居2衛(wèi)、99平3居2衛(wèi)、132平4居2衛(wèi)。

青年ONE項(xiàng)目地塊則是住總集團(tuán)在今年3月15日拿的順義第31街區(qū)SY00-3101-0808、SY00-3101-0809地塊R2二類居住用地、A334托幼用地，總價(jià)6.2億元，住宅銷售指導(dǎo)價(jià)4.5萬元/平。項(xiàng)目產(chǎn)品包括72平3居1衛(wèi)、89平3居2衛(wèi)、105平3居2衛(wèi)。

在以往，開發(fā)商偷陽臺面積，半贈送，是較為常規(guī)的操作。而這兩個項(xiàng)目都有明顯的一個特點(diǎn)，把設(shè)備平臺和挑空空間“偷了出來”，使戶型得房率大大提高。

如，青年ONE項(xiàng)目的72平戶型產(chǎn)品，做到了三室兩廳一衛(wèi)。據(jù)了解，其南面客廳的陽臺算一半面積，南向臥室與北面次臥有設(shè)備平臺和挑空，全贈送。這使該戶型的實(shí)際得房面積達(dá)到了83.4平米。

芳華里項(xiàng)目同樣在陽臺、設(shè)備平臺、挑空空間大做文章，讓其部分戶型的贈送率最高達(dá)到了19.58%。通過直接把設(shè)備平臺和結(jié)構(gòu)梁挑空變成室內(nèi)空間，兩個項(xiàng)目的大部分戶型得房率超過90%，最高甚至突破100%。

在寸土寸金的北京，除了設(shè)備平臺，許多樓盤也通過將防火挑檐變?yōu)殛柵_的方式，贈送面積，從而提高得房率。如建發(fā)觀云、璟上蘭園、璞瑅潤府、保利星宸和煦、保利頤璟和煦等。

典型的如保利星宸和煦，這是保利與北京建工地產(chǎn)合作開發(fā)的項(xiàng)目，位于順義區(qū)空港六期用地，于今年7月份首期開盤，戶型涵蓋110-126-143平。項(xiàng)目通過2個設(shè)備平臺、1個防火挑檐包裹進(jìn)室內(nèi)偷面積。

據(jù)了解，項(xiàng)目的名義得房率在85%左右，而如果把贈送的防火挑檐面積計(jì)算進(jìn)去，則達(dá)到100%得房率。

不僅是順義區(qū)，位于大興區(qū)的京璽則通過設(shè)置奇偶層，偷防火挑檐偷的面積。這是中鐵置業(yè)、興創(chuàng)置地在去年12月，以19億元拿下的大興黃村板塊6021地塊。戶型包括79-89-99-111-120平米五種。

據(jù)網(wǎng)上釋放的信息，京璽是目前大興首家擁有南北雙陽臺的項(xiàng)目，得房率高達(dá)95%的社區(qū)。

建筑新規(guī)之下，“零公攤”浪潮來襲

房企使出渾身解數(shù)偷面積，一方面是因?yàn)樾枰诘兔缘氖袌鎏岣弋a(chǎn)品的競爭力，加快庫存去化；另一個更重要的原因，則是監(jiān)管審批層面的放寬。

特別是，隨著地產(chǎn)去庫存以及“第四代住宅”潮流的興起，“零公攤”開始在各大城市流行。

這里的“零公攤”并非說在政策層面取消公攤面積，而是房企通過空間建筑的設(shè)計(jì)、贈送面積等方式，沖抵購房者的公攤面積，以達(dá)到“零公攤”甚至“負(fù)公攤”的效果。

2016年3月，清華大學(xué)設(shè)計(jì)研究院提出第四代建筑的概念。2019年起，國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部對第四代住宅的建設(shè)予以了充分認(rèn)可。2021年，中國工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化協(xié)會發(fā)布《城市森林花園住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》，第四代住宅正式由概念轉(zhuǎn)變?yōu)橛袠?biāo)準(zhǔn)規(guī)范可依的現(xiàn)實(shí)。

從概念上，“第四代住房”，又稱庭院房、城市森林花園住宅、立體生態(tài)住宅，是指將綠化景觀引入戶內(nèi)，增加鄰里共享空間的新型住宅，實(shí)現(xiàn)“層層有共享綠化陽臺”或“戶戶有戶屬空中花園”。

其區(qū)別于前三代的單位分配房、引入物業(yè)的社區(qū)房和配套設(shè)施更完善的電梯房，雖然在早些年已經(jīng)被提出，但由于地產(chǎn)市場處于高速發(fā)展、供不應(yīng)求，并沒有興盛。直到隨著2021年下半年以來地產(chǎn)步入下行周期，供需關(guān)系扭轉(zhuǎn)，第四代住宅開始獲得廣泛關(guān)注。

目前看，不少城市根據(jù)第四代住宅的要求，紛紛出臺了建筑新規(guī)。一線城市中，去年11月，廣州發(fā)布《廣州市建筑工程容積率計(jì)算辦法》，放寬了半開敞空間的“不計(jì)容”比例，具體為，將陽臺半計(jì)容面積占比從“不超過15%”擴(kuò)大到20%，飄窗尺寸擴(kuò)大到0.8米。

此外，深圳也在前段時(shí)間更新了《深圳市建筑設(shè)計(jì)規(guī)則》，具體減少了計(jì)入公攤的面積、對陽臺及飄窗的建筑設(shè)計(jì)進(jìn)行尺寸上的調(diào)整。

據(jù)媒體不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來，包括深圳、佛山、福州、長沙、紹興、溫州、金華、湖州等在內(nèi)的多個城市，均出臺了建筑規(guī)劃新規(guī)。通過減少公攤面積、放松陽臺尺寸限制、支持空中綠化面積不計(jì)入容積率等方式，鼓勵開發(fā)商打造“第四代住宅”。

這些建筑新規(guī)的出臺，給了地產(chǎn)開發(fā)商極大的操作空間，新打造項(xiàng)目的得房率持續(xù)提高，“零公攤”、“負(fù)公攤”成為可能。

以廣州為例，自去年戶型規(guī)范調(diào)整后，今年廣州新房使用率100%也已成為“標(biāo)配”。據(jù)了解，廣州最近入市的新盤，如中建海絲城、未來方洲、天河麓譽(yù)府、保利雅珺等項(xiàng)目，戶型使用率都超過了100%。

放寬陽臺、綠化等開放空間限制之外，甚至，部分城市開始鼓勵按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)。

2023年7月，合肥就提出，為避免公攤面積比例過大，要積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)。今年5月，肇慶明確從5月1日起商品房實(shí)行按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)宣傳銷售，且新小區(qū)在規(guī)劃條件中配備的公共配套設(shè)施可不計(jì)入容積率。而剛過去的9月初，湖南湘潭也發(fā)布新政，允許房地產(chǎn)開發(fā)商按住房套內(nèi)面積進(jìn)行銷售宣傳。

隨著房地產(chǎn)進(jìn)入新的市場周期，未來，真正意義上的“零公攤”或許就在不遠(yuǎn)的將來。

浪潮之下的另一面

剛過去的中期業(yè)績會，萬科郁亮表示，當(dāng)下新房產(chǎn)品力、服務(wù)力比之前有了非常大的提升，如今行業(yè)的產(chǎn)品迭代速度已經(jīng)加快到3、4個月就要更新一代。開發(fā)商卷產(chǎn)品、卷服務(wù)，對消費(fèi)者來說是件好事情。

一方面，開發(fā)商卷產(chǎn)品，消費(fèi)者可以以更實(shí)惠的價(jià)格買到更好、空間更大的房子；另一方面，房企也在對產(chǎn)品力的持續(xù)打造中，加快庫存去化，贏得口碑和市場，甚至推動房地產(chǎn)行業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展。這似乎是一個多贏的局面。

從目前來看，多個城市已經(jīng)推出新規(guī)試點(diǎn)地塊。8月28日，廣州掛牌天河南方面粉廠地塊，按照出讓規(guī)劃，項(xiàng)目半開敞空間的“半計(jì)容”比例可由原本的15%提高至20%，同時(shí)允許其陽臺面積擴(kuò)大至30%、按一半水平投影面積計(jì)算容積率建筑面積。

除四個一線城市以外的其他城市，則更早已經(jīng)開始“第四代住宅”的實(shí)踐探索。早在2017年，全國首個第四代住宅“七一城市森林花園”在成都亮相。去年6月以來，陜西西安、浙江溫州、河南信陽、福建龍巖、江西九江等地紛紛推出首個“第四代住宅”。

今年7月，浙江湖州德清出讓了首宗“第四代住宅”用地，地塊明確被打造為“第四代住宅”，其中1號地塊可建設(shè)總計(jì)1.38萬平方米的空中庭院，該部分不計(jì)入容積率。

從實(shí)現(xiàn)的效果看，這些新產(chǎn)品以其較高的性價(jià)比以及更優(yōu)的品質(zhì)，無疑收獲了較高的市場反響。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，國貿(mào)地產(chǎn)的第四代住宅在福州獲得了半年度銷售面積和金額雙冠軍。而去年年底，龍湖在重慶推出首個第四代住宅產(chǎn)品，贈送45平方米的空中庭院，該項(xiàng)目首開80天售罄，打破了近兩年重慶豪宅市場金額、單價(jià)、去化率等多項(xiàng)紀(jì)錄。

2023年，被稱為是重慶“第四代住宅”的爆發(fā)元年。隨著“第四代住宅”支持政策的出臺，市場也迅速響應(yīng)，國瑞麓林府、龍湖云河頌、觀宸千重錦等“第四代住宅項(xiàng)目”如雨后春筍般出現(xiàn)。

而據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，今年以來重慶典型新開盤項(xiàng)目，第四代住宅去化明顯好于非第四代住宅，機(jī)構(gòu)監(jiān)測范圍的典型第四代住宅項(xiàng)目平均去化率89%，而非第四代住宅項(xiàng)目平均去化率僅17%左右。

長遠(yuǎn)來看，“第四代住宅”以及適應(yīng)新規(guī)打造的新產(chǎn)品無疑將是房地產(chǎn)市場的主流。然而，這也衍生出另一個較為現(xiàn)實(shí)的問題，以往沒有按新規(guī)打造的產(chǎn)品，則面臨更嚴(yán)峻的去庫存問題。這對那些去年以前在售新房以及二手房，無疑是較大的打擊。

近兩三年來，隨著地產(chǎn)市場持續(xù)走低，新房去庫存已成為全社會關(guān)注的焦點(diǎn)。政策層面也持續(xù)出臺政策刺激新房去化，甚至政府也開始下場收購存量房用作保障性住宅。

此前相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截至2023年底，全國百城新建商品住宅庫存總量為5.05億平方米。而據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2024年8月末，我國商品住宅廣義庫存面積19.2億平，去化周期為28個月。