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文/樂居財(cái)經(jīng) 魏薇

沒有最卷，只有更卷。

在“卷王之王”北京順義，陽臺是標(biāo)配，不僅贈送面積多，得房率高，項(xiàng)目品質(zhì)也高。

這次，北京城建在順義又卷出了新邊際：一個(gè)新項(xiàng)目的得房率創(chuàng)了新高。

前幾日，“星悅時(shí)光AURORA”視頻號發(fā)布了項(xiàng)目案名及部分信息，視頻號名稱即案名，戶型面積段為77-107㎡，精裝純洋房。

星悅時(shí)光一次性贈送了“飄窗+設(shè)備平臺+挑空+陽臺”，讓小戶型的得房率飆升。

建筑面積約 77㎡的三居使用面積達(dá)到了約97.11㎡；建筑面積約87㎡雙衛(wèi)三居，（中戶）使用面積約106㎡、（邊戶）使用面積約110㎡；建筑面積約107㎡大四居，使用面積約135㎡。三個(gè)戶型的得房率均超100%，最高達(dá)126%。

按照大多數(shù)項(xiàng)目80%左右的得房率計(jì)算，一套建筑面積約為77平方米的三居室，星悅時(shí)光的實(shí)際可用面積將比一般情況多出35平方米。以4萬元/㎡的平均售價(jià)計(jì)算，這部分額外的空間價(jià)值相當(dāng)于140萬元，接近小半套房子的價(jià)值了。

這相當(dāng)于一種變相降價(jià)。

星悅時(shí)光是城建發(fā)展開發(fā)的樓盤，后者的母公司是北京城建。城建發(fā)展雖然有北京城建的“庇護(hù)”，但雙方擺脫不了同業(yè)競爭。北京城建和旗下子公司的很多項(xiàng)目，并未裝入上市平臺。

今年上半年，城建發(fā)展的銷售面積與銷售額同比都大幅下滑。營業(yè)收入65.2億元，同比下降33.10%；歸母凈利潤-1.38億元，同比下降128.46%。

牽手深圳國企

星悅時(shí)光所在地塊是由北京城建投資發(fā)展股份有限公司（簡稱“城建發(fā)展”）和蘇州南山新吳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“南山新吳”）聯(lián)合體在今年6月27日競得，位于北京順義區(qū)仁和鎮(zhèn)臨河村棚戶區(qū)改造土地開發(fā)A片區(qū)，成交價(jià)11.9億元。銷售指導(dǎo)價(jià)為44000元/平方米，上下浮動8%。

城建發(fā)展的母公司是“北京城建集團(tuán)有限公司（簡稱：北京城建）”，后者對前者的持股比例為43.84%。

2024年7月10日，項(xiàng)目建設(shè)單位北京城建南山置業(yè)有限公司（簡稱“城建南山”）成立，注冊資本1億元，城建發(fā)展持股51%，南山新吳持股49%。

8月22日，項(xiàng)目規(guī)劃公示，2個(gè)居住地塊共規(guī)劃23棟住宅樓（其中北地塊11棟住宅樓，南地塊12棟），7-11層，容積率僅1.6。并將無償代建3200平方米的托幼用地。

南山新吳成立于2014年5月21日，注冊資本5億元，由深圳市南山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“南山地產(chǎn)”）100%控股，母公司是南山控股（002314.SZ)，背后的股東為招商局集團(tuán)、深圳國資委和廣東環(huán)保集團(tuán)、中海油集團(tuán)等大型國資企業(yè)。

這是南山控股首次北上進(jìn)京拿地。

南山控股的支撐性業(yè)務(wù)就是房地產(chǎn)開發(fā)，2023年，其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的營收占比超過60%，期內(nèi)房地產(chǎn)銷售累計(jì)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額173.7億元，同比增長15.8%，權(quán)益銷售金額121.3億元，同比增長60.7%，合并報(bào)表范圍內(nèi)項(xiàng)目累計(jì)實(shí)現(xiàn)并表口徑銷售金額96.6億元，同比增長142.1%。

但營收和歸母凈利潤仍雙雙下降。期內(nèi)，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入120.57億元，同比減少0.77%；歸母凈利潤1.47億元，同比減少78.41%。

2024年上半年，南山控股實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入27.23億元，同比下滑65.54%，凈利潤虧損1.18億元，同比下滑-563.76%。

頂著業(yè)績虧損的壓力，南山控股在項(xiàng)目公司成立不久后向城建南山提供財(cái)務(wù)資助，資助金額為5.78億元，資助總額度不超過9.46億元，目前已使用額度為6.83億元。

資助資金主要用于支付土地價(jià)款、工程建設(shè)支出等，資助期限設(shè)定為三年。公告中，南山控股并未提及利息問題，南山控股或其子公司還將為城建南山提供不超過2.94億元的連帶責(zé)任擔(dān)保。

星悅時(shí)光直線距離6公里以外的順義南彩鎮(zhèn)，也有個(gè)新盤：青年ONE，出自北京住總集團(tuán)有限責(zé)任公司（簡稱“住總集團(tuán)”）。

住總集團(tuán)在北京城建旗下，也就是說，城建發(fā)展與住總集團(tuán)是兄弟公司關(guān)系。

在星悅時(shí)光主打剛需的項(xiàng)目中，北京城建還打造了近2000平方米的庭院會所，洄游連廊設(shè)計(jì)。這樣的配置，更多會出現(xiàn)在定位豪宅的項(xiàng)目中。

項(xiàng)目配置高、得房率高、性價(jià)比高，北京城建每個(gè)小心思都戳中了年輕人的購買點(diǎn)。

青年ONE主打剛需地鐵房，有三個(gè)戶型：72平米、89平米和105平米。跟星悅時(shí)光的戶型面積分布非常接近，針對的也是同一批客戶群體。星悅時(shí)光還將“77㎡神戶型、真三居、拒絕2+1”作為賣點(diǎn)。

目前，青年ONE是順義區(qū)得房率最高的項(xiàng)目，超過了100%。星悅時(shí)光一出，瞬間超了青年ONE一頭。

青年ONE即將在10月1日開盤，宣傳預(yù)熱已經(jīng)做足。星悅時(shí)光項(xiàng)目信息釋放出來的時(shí)間，比前者的開盤時(shí)間早了一個(gè)多星期。

這讓購房者既欣喜又糾結(jié)，欣喜的是房子越來越好，得房率越來越高，糾結(jié)的是現(xiàn)在上車會不會虧。

萬一有更“劃算”的項(xiàng)目出現(xiàn)呢？

同業(yè)競爭難題

城建發(fā)展是北京城建旗下唯一一家地產(chǎn)上市平臺。城建發(fā)展的一把手儲昭武，是北京城建非董事高級管理人員之一。

實(shí)際上，北京城建與城建發(fā)展之間存在不少業(yè)務(wù)重疊。房地產(chǎn)開發(fā)均是二者的主業(yè)之一，北京城建旗下還有北京城建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“城建開發(fā)”）、北京住總集團(tuán)有限責(zé)任公司兩個(gè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)平臺。

作為一家以房地產(chǎn)開發(fā)為主要業(yè)務(wù)的上市公司的集團(tuán)公司，北京城建體系內(nèi)的其他房地產(chǎn)開發(fā)平臺，對中小股東而言是不公平的。

另外，北京城建和旗下子公司拿下的很多地塊，并未裝入上市平臺。例如，上述和知筑項(xiàng)目、頤知筑項(xiàng)目、房山長陽項(xiàng)目，都不在上市公司城建發(fā)展旗下。

頤知筑的項(xiàng)目公司為北京城建瑞泰投資發(fā)展有限公司，和知筑的項(xiàng)目公司為北京城建長陽投資發(fā)展有限公司。它們都是城建開發(fā)的全資子公司，而后者由北京城建100%持有。

北京城建曾表示，在擁有控制權(quán)期間，將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)優(yōu)先支持城建發(fā)展，2018年10月22日~2023年10月21日內(nèi)承諾開發(fā)公司滿足條件后注入城建發(fā)展。

到期日之前，北京城建發(fā)布了一則公告，內(nèi)容是他們無法完成2018年做出的承諾。他們把這個(gè)承諾兌現(xiàn)的時(shí)間，延期到了兩年之后，也就是2025年10月21日。

為了緩解與城建發(fā)展之間的同業(yè)競爭問題，北京城建將城建開發(fā)、住總集團(tuán)等旗下多家地產(chǎn)公司的資產(chǎn)交給城建發(fā)展托管。同時(shí), 北京城建承諾，在符合注入城建發(fā)展的條件下，將城建開發(fā)、住總集團(tuán)的有關(guān)項(xiàng)目注入城建發(fā)展。

2023年1月，城建發(fā)展以1.59億元收購了北京城建興瑞置業(yè)開發(fā)有限公司（簡稱“城建興瑞”）全部股權(quán)。城建興瑞成立于2016年，原先由北京城建集團(tuán)全資持有。北京興瑞手里最核心的資產(chǎn)，是望壇棚改項(xiàng)目。

走出北京

9月20日，北京城建迎來了新一任黨委書記、董事長：李偉東。

8 月初，有消息稱北京城建原董事長常永春被相關(guān)部門帶走，但官方并未給出公告。8月中旬，北京城建召開2024年年中經(jīng)濟(jì)活動分析會，作為掌門人的常永春卻沒有出席這場重要會議。

此次上任的李偉東，此前曾擔(dān)任北京金隅集團(tuán)有限責(zé)任公司黨委常委，北京金隅股份有限公司（601992.SH）董事、副總經(jīng)理職務(wù)。

北京城建長期重倉北京市場。常永春掌舵期間，北京城建屢次托底房山土拍。上述“星悅時(shí)光”項(xiàng)目，也是常永春在位期間主導(dǎo)過的最后一個(gè)項(xiàng)目。

去年12 月20日，北京城建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以底價(jià)12億元競得房山區(qū)長陽鎮(zhèn)北廣陽城棚改項(xiàng)目FS00-0105-0011、0023 地塊，總建筑64113.76㎡，成交樓面價(jià)約1.87萬元/㎡，銷售指導(dǎo)價(jià)4.5萬/㎡。

今年1 月 4日，北京2024年第一場土拍，北京城建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以底價(jià)22.8億元摘得房山區(qū)拱辰街道FS00-0110-0018、0028、0035地塊，建筑控制規(guī)模13.82萬平方米，樓面價(jià)1.7萬元/平方米，銷售指導(dǎo)價(jià)4.5萬元/平方米。

今年5月，上述兩個(gè)地塊的項(xiàng)目案名公布，分別是“和知筑”、"頤知筑"。和知筑預(yù)計(jì)在10月下旬開盤，頤知筑的開盤時(shí)間待定。

今年 4月30日，北京城建還以16.03億元底價(jià)摘得房山長陽 FS00-0101-0002、0003地塊，地上建筑規(guī)模 84979 平方米，住宅成交樓面價(jià)約2萬元/㎡，銷售指導(dǎo)價(jià)為4.8萬元/平方米。

此地塊的出讓歷經(jīng)波折，在2年間經(jīng)歷了三次“流拍”，最后仍是北京城建集團(tuán)托底。

城建發(fā)展下面有一個(gè)熱銷項(xiàng)目——天壇府。

2021首年開售銷量便達(dá)到80億，到2023年9月六期結(jié)束售賣，全盤累計(jì)銷售319億，刷新北京住宅歷史單盤銷售金額新紀(jì)錄。在北京去年2000萬豪宅的成交排行中位列第二，成交金額71億元。

得益于天壇府的快速去化，城建發(fā)展2021年-2023年的銷售額分別為242億元、303.42億元、424.7億元。

沒有了天壇府的加持，城建發(fā)展的銷售下滑明顯。今年上半年實(shí)現(xiàn)銷售面積17.86萬平方米，而去年同期為53.95萬平方米；銷售額119.20億元，去年同期則為230.72億元，同比下降48.42%。

今年上半年，城建發(fā)展實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入65.2億元，同比下降33.10%；歸母凈利潤-1.38億元，同比下降128.46%。

投拓端力度較去年同期下滑也較為明顯。上半年，城建發(fā)展新增土地儲備總建筑面積8.55萬平方米（權(quán)益面積4.78萬平方米），去年同期為34.29萬平方米（權(quán)益面積29.72萬平方米）。

據(jù)北京城建2023年業(yè)績報(bào)告中公布的房地產(chǎn)銷售和結(jié)轉(zhuǎn)情況數(shù)據(jù)，其產(chǎn)生銷售的城市來自于北京、重慶、成都、天津、海南、青島，南京這7個(gè)城市。

業(yè)績貢獻(xiàn)最大的，是北京。2023年，北京區(qū)域?yàn)楸本┏墙◣砹?54.88億元的營業(yè)收入，同比下滑26.84%。其他幾個(gè)城市加起來產(chǎn)生的營業(yè)收入僅有46.28億元。

2024上半年，北京城建的營收利潤雙雙下滑。期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營收約778.92億元，同比減少3.5%；歸母凈利潤約7.85億元，同比減少15.41%。

北京之外，北京城建將目光投向了另一個(gè)一線城市——上海。這個(gè)外拓重任落在了城建發(fā)展身上。

今年5月，城建發(fā)展以4.98億元競得楊浦長海社區(qū)016-02地塊(長海街道337街坊)，樓面價(jià)58404元/平方米，溢價(jià)率3.11%，房地聯(lián)動價(jià)為10.7萬元/㎡。

7月9日，城建發(fā)展與越秀集團(tuán)旗下公司聯(lián)合體以22.3億元斬獲楊浦區(qū)長白社區(qū)H2-17地塊，溢價(jià)率達(dá)17.12%，樓面價(jià)為70272元/平方米。