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樂(lè)居財(cái)經(jīng) 徐迪 10月16日，2024中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)康養(yǎng)分會(huì)成立暨第八屆地新引力康養(yǎng)論壇峰會(huì)在上海舉行，主題為“優(yōu)化存量，讓老年人住的更好”。直播》》

克而瑞集團(tuán)CEO張燕在《2024康養(yǎng)不動(dòng)產(chǎn)投資、消費(fèi)與發(fā)展趨勢(shì)》主題演講中提到，文旅和康養(yǎng)是需求復(fù)蘇甚至需求升級(jí)引導(dǎo)的投資加速，這種多元投資又加速形成了新的多元消費(fèi)場(chǎng)景，反向促進(jìn)投資，形成正向循環(huán)。所以我們把2024年又被稱(chēng)為“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)元年”。

康養(yǎng)不動(dòng)產(chǎn)作為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中的載體，承載著養(yǎng)老居住服務(wù)等多樣功能的落地。政策層面上，養(yǎng)老已經(jīng)上升到國(guó)家戰(zhàn)略，今年以來(lái)多地養(yǎng)老金融產(chǎn)業(yè)扶持政策的實(shí)際落地。

養(yǎng)老投資的多元化格局已經(jīng)初步形成。在投資主體中，國(guó)央企和民企比例基本相當(dāng)，但國(guó)央企的投資增速非常明顯，截止到2024年9月份同比增長(zhǎng)了31%；地方康養(yǎng)平臺(tái)一方面持續(xù)在新建，而更重要的是養(yǎng)老投資項(xiàng)目正在加速落地。

投資企業(yè)當(dāng)中房企作為較早參與的主體，但是目前由于經(jīng)營(yíng)壓力收縮的比例在增加，截止到今年9月，房企養(yǎng)老投資同比下降了32%；險(xiǎn)資開(kāi)始及時(shí)補(bǔ)位，而且增速較快，截止到今年9月份，險(xiǎn)資投資項(xiàng)目數(shù)量增長(zhǎng)超過(guò)四成。

連鎖化是未來(lái)的一個(gè)發(fā)展趨勢(shì)，包含護(hù)理型企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始加速市場(chǎng)拓展，2024年的1-9月份連鎖的護(hù)理企業(yè)同比增長(zhǎng)了29.6%，目前的方式多以公建民營(yíng)為主。

在源頭端，康養(yǎng)土地的供給量?jī)r(jià)齊升。2023年康養(yǎng)土地?zé)o論是成交幅數(shù)還是建面都大幅在放量，兩者同比增長(zhǎng)都超過(guò)了五成，而且樓板價(jià)持續(xù)穩(wěn)中有升；單幅地塊面積呈現(xiàn)出小型化的趨勢(shì)，雖然地塊的投資增速很明顯，但在單個(gè)項(xiàng)目的投資上還是保有比較謹(jǐn)慎的趨勢(shì)。康養(yǎng)土地的供給主要集中在4大區(qū)域，其中，長(zhǎng)三角占比非常突出，超過(guò)了四成。

把整個(gè)康養(yǎng)服務(wù)產(chǎn)品分為兩個(gè)維度，一個(gè)是以普惠型養(yǎng)老為主，由國(guó)家來(lái)兜底；另一個(gè)維度則是品質(zhì)型“享老”，主要通過(guò)市場(chǎng)化供給。

未來(lái)康養(yǎng)不動(dòng)產(chǎn)變化從資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的角度可以看到三個(gè)趨勢(shì)發(fā)展：

首先，存量煥活是未來(lái)拓展的方向。包含社區(qū)閑置的存量物業(yè)，可以改造為社區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)；城市商辦物業(yè)轉(zhuǎn)型為養(yǎng)老公寓；政府平臺(tái)下的閑置存量物業(yè)，通過(guò)公建民營(yíng)引進(jìn)優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)商。以不同類(lèi)型的養(yǎng)老產(chǎn)品盤(pán)活存量資產(chǎn)的同時(shí)，也增加了養(yǎng)老市場(chǎng)的有效供給。

其次，“康養(yǎng)+”的趨勢(shì)越來(lái)越明顯。品質(zhì)型養(yǎng)老社區(qū)康養(yǎng)加傳統(tǒng)的住宅社區(qū)，康養(yǎng)加文旅。尤其是將傳統(tǒng)的住宅社區(qū)導(dǎo)入康養(yǎng)的服務(wù)，已經(jīng)有一些企業(yè)開(kāi)始率先進(jìn)入到這個(gè)領(lǐng)域當(dāng)中，對(duì)于目前存量土地開(kāi)發(fā)和存量大盤(pán)去化都是值得嘗試的方向。

第三，隨著康養(yǎng)市場(chǎng)投資消費(fèi)的活躍度增加，資產(chǎn)的流動(dòng)性也隨之而增強(qiáng)，收益率穩(wěn)定，未來(lái)有望通過(guò)養(yǎng)老REITs的發(fā)行，跑通整個(gè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的退出路徑，并且更為多元，補(bǔ)足產(chǎn)業(yè)鏈的最后一環(huán)。