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文/北京進(jìn)深 林振興

6月5日，北京海淀、石景山、昌平三地，同時(shí)上演土拍大戲。

唯有海淀，很爭(zhēng)氣，進(jìn)入到了現(xiàn)場(chǎng)土拍環(huán)節(jié)。

但進(jìn)深君不得不吐槽，海淀最近的土拍頻率，真的比大姨媽還頻繁。

前腳半壁店地塊，剛被保利和建工聯(lián)合體以45.45億元、11.95%溢價(jià)率拿下；短短半個(gè)月后，更西邊的寶山雙子地塊又登場(chǎng)了。

除了海開控股，來(lái)的都是海淀“生面孔”，包括中建壹品、金隅地產(chǎn)、中鐵建和中能建。

他們中有的甚至從沒在海淀拿過地，此次也跑來(lái)西邊湊熱鬧。當(dāng)然，不乏有房企是帶著“補(bǔ)倉(cāng)”任務(wù)來(lái)的。

此外，也有來(lái)“打醬油”的開發(fā)商——海開控股，全程都沒舉過一次牌。

首先登場(chǎng)的是寶山0016地塊，它僅耗時(shí)短短13分鐘，歷經(jīng)12輪，就結(jié)束了戰(zhàn)斗。

場(chǎng)上唯有金隅地產(chǎn)和左后方的中建壹品，1v1單挑。

最終，中建壹品以27.78億元摘得寶山0016地塊，折合樓面價(jià)5.68元/㎡，溢價(jià)率1.76%。

休息10來(lái)分鐘后，寶山0017地塊開拍，上述五家房企負(fù)責(zé)人換了號(hào)碼牌，又回到座位。

現(xiàn)場(chǎng)，金隅地產(chǎn)以一敵多，斥資33.64億元摘得寶山0017地塊，住宅樓面價(jià)5.73元/㎡，溢價(jià)率1.48%。

自從海淀土拍軌跡，從北向西轉(zhuǎn)移后，開發(fā)商的熱情也慢慢退卻。

看半壁店和寶山雙子溢價(jià)率也知道，大家變得更理性了。

讓我們看看海淀上幾場(chǎng)土拍的溢價(jià)率：功德寺雙子15%、朱房雙子：0030地塊25.04%、0029地塊17.33%，樹村27.93%。

01

萬(wàn)億海淀太拼了，加上今兒成交的寶山雙子，它近一年已經(jīng)破天荒成交了10宗地。

帝都人民不禁感嘆，萬(wàn)億海淀從未有過如此“慷慨”。在2022-2023這兩年，它一共才掏出了5塊地。

尤其是海淀西邊，近段時(shí)間實(shí)在太熱鬧了。

半壁店、寶山之后，還有四季青西郊機(jī)場(chǎng)兩塊地，且已出現(xiàn)在五批次供應(yīng)清單上。

尤其西郊機(jī)場(chǎng)地塊，妥妥豪宅屬性，位于海淀西山豪宅核心區(qū)域，北側(cè)是香山壹號(hào)院、頤和金茂府，東北是西山美墅館。

它們都是直接競(jìng)品，相隔不到幾公里。未來(lái)，海淀西不可避免將上演一場(chǎng)搶客大戰(zhàn)，無(wú)論產(chǎn)品還是價(jià)格都將卷到不行，

但在不少人看來(lái)，海淀西四環(huán)至西五環(huán)一帶，去化壓力其實(shí)蠻大的。

例如西邊的印香山、香山樾，本來(lái)以為神盤的項(xiàng)目，但結(jié)果到現(xiàn)在還有不少房源。

而且，海淀西還要面臨海淀北、石景山和豐臺(tái)的“挑釁”。

別忘了朱房雙子馬上要開盤，還有中海樹村也在馬不停蹄趕來(lái)，今年海淀的新盤真的太多了。

02

朝陽(yáng)喜歡打包賣地，海淀喜歡搞“雙子”戲碼。

繼功德寺、朱房村之后，四季青雙子地塊也來(lái)了。

兩宗地控高30米，局部36米，容積率2.1，預(yù)計(jì)是做9-11層洋房。且十分方正，有利于樓棟排布，適合做大面寬產(chǎn)品。

按照套均140㎡計(jì)算，東區(qū)約400套，西區(qū)350套。

具體來(lái)看，西側(cè)0016地塊占地2.4公頃，規(guī)劃地上建面5.04萬(wàn)㎡，住宅建面約4.89萬(wàn)㎡。

0016地塊內(nèi)含1處社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站，建面不低于550平方米；1處社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)驛站，建面約1000平方米。

東側(cè)0017地塊占地2.86公頃，規(guī)劃地上建面6萬(wàn)㎡，住宅建面約5.87萬(wàn)㎡。

0017地塊內(nèi)含1處社區(qū)綜合文化室，建面約800平方米；1座10千伏開閉站，占地面積300平方米；另有末端營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、通信接入機(jī)房、有線電視三級(jí)機(jī)房、再生資源回收站各1處，合計(jì)建面230平方米。

建筑設(shè)計(jì)要求，外立面材質(zhì)需使用石材、鋁板等。

寶山村地塊的區(qū)位其實(shí)蠻不錯(cuò)，位于四季青鎮(zhèn)西南部，地處四環(huán)至五環(huán)之間，石景山和海淀交界，臨近阜石路及軌道交通6號(hào)線廖公莊站，交通便捷。

商業(yè)醫(yī)療教育配套上，有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、錦繡大地批發(fā)廣場(chǎng)、清華大學(xué)玉泉醫(yī)院、首都師范大學(xué)附屬小學(xué)（柳明校區(qū)）等。

此外，寶山村地塊還有一個(gè)“書包”利好。

前段時(shí)間公布了新學(xué)校規(guī)劃，由首都師范大學(xué)附屬中學(xué)承辦的九年一貫制學(xué)校，容納36個(gè)班級(jí)。學(xué)校預(yù)計(jì)2026年10月開工，2028年6月竣工。

但它跟半壁店地塊一樣，周邊城市界面相對(duì)較差，沒有豪宅基因，尤其寶山村地塊配套太依賴石景山了。