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樂居財(cái)經(jīng) 徐迪 10月16日，2024中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會康養(yǎng)分會成立暨第八屆地新引力康養(yǎng)論壇峰會在上海舉行，主題為“優(yōu)化存量，讓老年人住的更好”。直播》》

會上，上海易居房地產(chǎn)研究院理事長、華東師范大學(xué)終身教授張永岳發(fā)布《新形勢下社會化養(yǎng)老創(chuàng)新模式研究》課題成果。

為了從理論與實(shí)踐結(jié)合的角度，對新形勢下如何更好地推進(jìn)社會化養(yǎng)老這一主題進(jìn)行深入地研究，易居中國鑒于多年來在養(yǎng)老領(lǐng)域的實(shí)踐，積極創(chuàng)導(dǎo)并推動這項(xiàng)研究。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會康養(yǎng)分會與上海易居房地產(chǎn)研究院共同成立了專項(xiàng)課題組，并聯(lián)合上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司、上海向陽院企業(yè)管理有限公司，前后約經(jīng)過半年調(diào)研走訪和系統(tǒng)研究，最終撰寫完成了這份研究成果。

該研究成果已通過由國家住建部、國家發(fā)改委、中國老齡協(xié)會等有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和專家組成的專家評審組的評審。專家組認(rèn)為，該研究項(xiàng)目承擔(dān)單位提交的驗(yàn)收成果內(nèi)容詳實(shí)、要件齊全，資料完整，符合驗(yàn)收要求；研究項(xiàng)目以盤活存量資產(chǎn)用于養(yǎng)老服務(wù)為重點(diǎn)，從市場化、社區(qū)化和智能化視角，梳理了社會化養(yǎng)老服務(wù)的內(nèi)涵外延、養(yǎng)老服務(wù)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢、技術(shù)賦能智慧養(yǎng)老的實(shí)踐模式及應(yīng)用場景、實(shí)現(xiàn)方式及路徑，總結(jié)了上海向陽院、北京寸草春暉等單位的經(jīng)驗(yàn)，具有很好的創(chuàng)新性和可復(fù)制性。同時，有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和專家希望在現(xiàn)有基礎(chǔ)上，進(jìn)一步強(qiáng)化課題的實(shí)際應(yīng)用價值，以更好地推進(jìn)我國社會化養(yǎng)老事業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展。

整個研究成果包括：一份總報告《社會化養(yǎng)老創(chuàng)新模式研究》；五份分報告《社會化養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)涵外延及分類》、《養(yǎng)老服務(wù)市場現(xiàn)狀、模式及發(fā)展趨勢》、《技術(shù)賦能智慧養(yǎng)老服務(wù)的實(shí)踐模式和應(yīng)用場景》、《盤活存量資產(chǎn)用于養(yǎng)老服務(wù)的方式、路徑及對策研究》、《社會化養(yǎng)老創(chuàng)新模式的實(shí)證研究》。

總報告《社會化養(yǎng)老創(chuàng)新模式研究》由五個部分構(gòu)成，主要包括社會化養(yǎng)老服務(wù)定義及分類、社會化養(yǎng)老的必要性和主要作用、養(yǎng)老服務(wù)創(chuàng)新的關(guān)鍵”養(yǎng)老就在家門口”、養(yǎng)老服務(wù)的創(chuàng)新模式和推進(jìn)“1+1+N”養(yǎng)老服務(wù)創(chuàng)新模式的對策建議。

第一部分，社會化養(yǎng)老服務(wù)定義及分類。

何為社會化養(yǎng)老，可以從兩個方面去理解。從需求端角度，養(yǎng)老是由家庭成員來完成，還是通過外部力量？這種情形下，社會化養(yǎng)老是相對家庭養(yǎng)老的一種服務(wù)模式。從供給端角度，是由政府提供的養(yǎng)老服務(wù)還是社會資本提供？

這種情形下，社會化養(yǎng)老更傾向理解為市場化養(yǎng)老模式。對家庭養(yǎng)老和社會化養(yǎng)老分析，可以看出家庭養(yǎng)老方式仍然是我國城市最主要的養(yǎng)老方式，社會化養(yǎng)老是與家庭養(yǎng)老相互補(bǔ)充的一種養(yǎng)老服務(wù)模式；在家庭養(yǎng)老不斷弱化的背景下，社會化養(yǎng)老服務(wù)需要不斷深入挖掘和豐富“家庭養(yǎng)老”時代內(nèi)涵與功能，使城市家庭養(yǎng)老煥發(fā)更強(qiáng)生命力與作用的問題。

同時，社會化養(yǎng)老是贍養(yǎng)方式由家庭向社會的轉(zhuǎn)化過程及所產(chǎn)生的結(jié)果；市場化養(yǎng)老服務(wù)是社會化養(yǎng)老服務(wù)的重要組成部分，是我國養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的重要方向。因此，本課題社會化養(yǎng)老強(qiáng)調(diào)的是以“工商注冊”而非“民非注冊”成立的市場化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)；投資方自行投入資金，實(shí)行自主經(jīng)營，自負(fù)盈虧；服務(wù)的群體，來自市場，非政府托底保障人群，多為中高端收入的人群。

第二部分，社會化養(yǎng)老的必要性和主要作用。

首先，老齡化規(guī)模加劇、家庭人口結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變快，社會化養(yǎng)老趨勢明顯。截至2023年末，全國60周歲及以上老年人口29697萬人，占總?cè)丝诘?1.1%；全國65周歲及以上老年人口21676萬人，占總?cè)丝诘?5.4%；老年撫養(yǎng)比從 2000年的10.4%上升到2023年的22.9%。從家庭單元角度來看，人口結(jié)構(gòu)變化帶來家庭撫養(yǎng)負(fù)擔(dān)增加。而隨著中國家庭單元規(guī)模逐漸減少，家庭養(yǎng)老的人手壓力逐漸凸顯出來，傳統(tǒng)的“養(yǎng)兒防老”模式已難以為繼。這意味著，無論是城市老年人還是農(nóng)村老年人都需要依靠自己的力量來解決養(yǎng)老問題，未來我國老年人對社會化養(yǎng)老需求將會明顯上升。

第二，供需錯配、結(jié)構(gòu)失衡、醫(yī)療照護(hù)缺口加大，更需整合社會資源。從供給端看，我國養(yǎng)老服務(wù)供給總量在逐年提升，結(jié)構(gòu)也在不斷優(yōu)化，但與需求相比，仍面臨供給總量不足、供需錯配、結(jié)構(gòu)失衡、醫(yī)療照護(hù)缺口加大等較為顯著的困境。

第三、養(yǎng)老消費(fèi)層級的提升、個性化多樣化的滿足，需要發(fā)揮市場的作用。人口老齡化進(jìn)入新周期，2022年正式迎來60后財(cái)富人群的退休高峰，未來五年以60后為代表的低齡老年群體將年均新增2288萬人，五年累計(jì)1.14億人。同時，低齡康養(yǎng)、高齡護(hù)理、失能失智等規(guī)模巨大，衍生消費(fèi)需求潛力廣闊。養(yǎng)老消費(fèi)層級的提升、養(yǎng)老服務(wù)個性化、多樣化需求的滿足，需要政府和市場同向發(fā)力；無論是基本養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域還是非基本養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域，都需要更多更好發(fā)揮市場和社會的作用，利用市場機(jī)制，創(chuàng)新供給方式。

第三，多元主體積極參與，各類企業(yè)加速布局，創(chuàng)新社會化養(yǎng)老模式。根據(jù)克而瑞康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)系統(tǒng)監(jiān)測顯示，城企聯(lián)動普惠養(yǎng)老專項(xiàng)行動正在全國范圍內(nèi)穩(wěn)步推進(jìn)，共有19家區(qū)域性央/國企康養(yǎng)平臺陸續(xù)成立。同時，險資企業(yè)密集發(fā)布康養(yǎng)服務(wù)品牌或養(yǎng)老解決方案，加速構(gòu)建“保險+醫(yī)養(yǎng)服務(wù)”生態(tài)圈。部分房企已進(jìn)入規(guī)?；季郑娂娡瞥隹叼B(yǎng)品牌。其他企業(yè)通過“社區(qū)居家、醫(yī)療照護(hù)、適老化改造、智能智慧、互聯(lián)網(wǎng)”等養(yǎng)老方式，實(shí)現(xiàn)康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)鏈深度融合。這些企業(yè)布局，極大豐富了我國養(yǎng)老服務(wù)的主體，為社會化養(yǎng)老服務(wù)的創(chuàng)新發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)。

第三部分，養(yǎng)老服務(wù)的重要創(chuàng)新：“養(yǎng)老就在家門口”

機(jī)構(gòu)參與養(yǎng)老服務(wù)主要集中在照護(hù)服務(wù)和醫(yī)療服務(wù)兩大領(lǐng)域，社區(qū)居家、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、旅居養(yǎng)老和醫(yī)護(hù)服務(wù)四大類，形成了旅居基地、旅居酒店、康旅綜合體、持續(xù)退休養(yǎng)老社區(qū)（CCRC）、城市養(yǎng)老公寓(CB)、公寓+護(hù)理院、公寓+康復(fù)醫(yī)院城市養(yǎng)老綜合體、居家養(yǎng)老服務(wù)中心（HC）、社區(qū)日間照料中心、社區(qū)嵌入長者照料中心（CC）、康復(fù)醫(yī)院、護(hù)理院、護(hù)理站等各種形式的養(yǎng)老場所。但圍繞社區(qū)，根植社區(qū)，為社區(qū)居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老的老年人提供服務(wù)越來越受到重視和歡迎。

“養(yǎng)老就在家門口”成為養(yǎng)老服務(wù)這一創(chuàng)新的關(guān)鍵點(diǎn)和出發(fā)點(diǎn)。“養(yǎng)老就在家門口”構(gòu)建的是機(jī)構(gòu)、居家與社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)一體化體系。通過“居家+社區(qū)+機(jī)構(gòu)”的模式，讓老人養(yǎng)老不離“家”的方式，既為老年人提供了便捷的服務(wù)、滿足了老年人的心理需求，又減輕了子女的日常照顧負(fù)擔(dān)?！梆B(yǎng)老就在家門口”聚焦“十五分鐘養(yǎng)老服務(wù)圈”，保留了家庭養(yǎng)老優(yōu)點(diǎn)的同時，拓展了日常生活照料、醫(yī)療保健、文化娛樂等方面的養(yǎng)老服務(wù)供給?！梆B(yǎng)老就在家門口”通過數(shù)字化的加持，能有效實(shí)現(xiàn)融合，創(chuàng)新服務(wù)。運(yùn)用物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能等現(xiàn)代數(shù)字技術(shù)，通過數(shù)字化方式實(shí)現(xiàn)居家、機(jī)構(gòu)和社區(qū)三方的融合。

第四部分，養(yǎng)老服務(wù)的創(chuàng)新模式：“1+1+N”

基于市場現(xiàn)狀、市場需求和行業(yè)發(fā)展，提出了“1+1+N”的養(yǎng)老服務(wù)創(chuàng)新模式。第一個“1”，就是有1個位于社區(qū)的養(yǎng)老服務(wù)點(diǎn)，基于該物理服務(wù)點(diǎn)為社區(qū)提供養(yǎng)老服務(wù)；第二個“1”，就是1套養(yǎng)老服務(wù)體系，圍繞機(jī)構(gòu)養(yǎng)老照護(hù)服務(wù)，在服務(wù)理念、資源整合、服務(wù)能力、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和流程、創(chuàng)新服務(wù)模式及方式等方面，建立起完整、高效、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)體系，為社區(qū)老年群體提供更好的服務(wù)體驗(yàn)，保障企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。“N”項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容，在養(yǎng)老照護(hù)服務(wù)基礎(chǔ)上，根據(jù)自身特點(diǎn)進(jìn)行選擇，為整個社區(qū)老人提供從老年人醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)、老年健康促進(jìn)、養(yǎng)老培訓(xùn)、到老年用品及相關(guān)產(chǎn)品銷售和租賃、養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)等服務(wù)內(nèi)容。

“1+1+N”模式的提出是基于諸如上海向陽院、首開寸草春暉等創(chuàng)新實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)和成果提煉。這些案例都是根植于社區(qū)，在老年人熟悉的社區(qū)環(huán)境中為其提供專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)，建立了自己的一套服務(wù)體系和內(nèi)容，通過數(shù)字化等手段不僅為社區(qū)老人提供住所服務(wù)，還提供居家養(yǎng)老服務(wù)。“1+1+N”模式需要一個位于社區(qū)的養(yǎng)老服務(wù)點(diǎn)，如何獲取相關(guān)物業(yè)用于養(yǎng)老服務(wù)，是市場化企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)。

存量物業(yè)用于養(yǎng)老服務(wù)主要是兩條路徑，路徑一是納入城市更新推進(jìn)計(jì)劃，重新簽訂土地出讓合同，進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)。路徑二是在原有資源基礎(chǔ)上臨時改變建筑使用功能，即存量改造。路徑二是目前市場化企業(yè)普遍采用的，或者說能夠采用的方式。但存量改造面臨著政策的不確定性、操作細(xì)則缺失、各主體體制性阻礙以及相關(guān)利益群體干擾的挑戰(zhàn)。

具體而言，規(guī)劃用途與實(shí)際用途的不一致，是存量物業(yè)得不到有效盤活的癥結(jié)所在。而適老化改造中還要面對不同抗震、消防等標(biāo)準(zhǔn)。同時，地方政府對于無論是社會化商業(yè)化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)還是民非的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，因其無法達(dá)到高質(zhì)量的稅收水平或者根本免稅，推廣和支持盤活存量物業(yè)用于養(yǎng)老的力度普遍不高。而作為存量物業(yè)持有的主力----央國企，改變存量物業(yè)用途存在被主管部門認(rèn)定為偏離主業(yè)風(fēng)險，導(dǎo)致其自主更新的積極性不夠。利益相關(guān)群體的干擾，不利于項(xiàng)目建設(shè)與機(jī)構(gòu)穩(wěn)定運(yùn)營，比如同一建筑物內(nèi)，因擔(dān)心整體品質(zhì)，會遭到其他業(yè)主干擾；同一小區(qū)內(nèi)，擔(dān)心擠占小區(qū)公共資源以及120等各類車進(jìn)出不吉利而遭到業(yè)主反對；同一社區(qū)內(nèi)，如果服務(wù)對象有其他區(qū)域的，社區(qū)居民會因本社區(qū)養(yǎng)老配套設(shè)施減少而提出反對。

第五部分，推進(jìn)“1+1+N”養(yǎng)老服務(wù)創(chuàng)新模式的對策建議。

首先是政府搭臺，典型試點(diǎn)，鼓勵多元化經(jīng)營。一是政府搭臺，與社會力量有效結(jié)合，打造區(qū)域養(yǎng)老服務(wù)綜合體，通過該服務(wù)據(jù)點(diǎn)為周邊老人提供全天候照料、專業(yè)醫(yī)療、數(shù)據(jù)信息、休閑娛樂等服務(wù)。同時，明晰市場主體參與社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的路徑，確定服務(wù)的具體內(nèi)容和機(jī)制。二是搭建信息數(shù)據(jù)共享平臺，實(shí)現(xiàn)社區(qū)、老人和機(jī)構(gòu)之間數(shù)據(jù)信息及資源共享平臺。三是鼓勵成熟企業(yè)先行先試、多元化經(jīng)營和機(jī)構(gòu)社區(qū)化發(fā)展。鼓勵有成熟運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)、完善服務(wù)體系和專業(yè)人員的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，在社區(qū)內(nèi)先行先試，開展養(yǎng)老服務(wù)。

其次是制度創(chuàng)新，優(yōu)化存量資產(chǎn)用于養(yǎng)老服務(wù)政策法規(guī)。商辦先行，涉及規(guī)劃調(diào)整給予支持，針對規(guī)劃用途與實(shí)際用途不一致的情況，優(yōu)先放開商辦用地的物業(yè)改養(yǎng)老服務(wù)。同時，鼓勵原有商辦物業(yè)租賃者轉(zhuǎn)換經(jīng)營范圍，投入養(yǎng)老事業(yè)；若對外出租用于養(yǎng)老，則對其租賃所得在稅收上給予一定的優(yōu)惠。盡快細(xì)化盤活存量物業(yè)用于養(yǎng)老服務(wù)的操作指引。抓緊完善既有政策的操作指引，建立存量物業(yè)（包含商用、工業(yè)用地等）的適老化改建審批流程，監(jiān)管流程、竣工驗(yàn)收流程、開業(yè)流程等一整套規(guī)范。在技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范正式印發(fā)前，建議參照《老年人照料設(shè)施建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) JGJ450-2018》。也可按照不低于原建筑建成時的建筑質(zhì)量安全水平為原則，出臺臨時政策，保障過渡時期的項(xiàng)目正常運(yùn)作。優(yōu)化改造審批流程，下放審批權(quán)限。同時，建立審批監(jiān)督機(jī)制，對審批過程中越位、錯位、不作為、慢作為等等的行為進(jìn)行監(jiān)督，并建立線上和線下的健全聯(lián)系渠道，審批服務(wù)可查可溯。

最后，破除體制障礙，鼓勵各類主體積極參與。一是調(diào)整地方政府的考核機(jī)制，將養(yǎng)老服務(wù)工作納入了政府年度績效考核體系，除了基礎(chǔ)的托底養(yǎng)老服務(wù)外，還應(yīng)該包括社會化養(yǎng)老的參與度、協(xié)調(diào)解決養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)發(fā)展中的困難和問題等指標(biāo)。二是完善國有資產(chǎn)考評制度，探索基于土地實(shí)際利用效率或產(chǎn)業(yè)發(fā)展績效對國有資產(chǎn)保值增值進(jìn)行綜合考評，推動國有企業(yè)對自有存量物業(yè)主動盤活；適度放寬國有資產(chǎn)出租年限規(guī)定，以適應(yīng)存量改造微利可持續(xù)盈利模式。三是鼓勵各類社會資本，營造公平合理的市場秩序。在國家相應(yīng)法律法規(guī)的框架下，鼓勵社會資本通過社會化方式，進(jìn)行存量改造用于養(yǎng)老服務(wù)。在這一過程中，要打造一個公平合理的市場秩序，通過正常的“優(yōu)勝劣汰”過程，真正形成健康的、多層次的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)。四是加大宣傳力度，減輕利益相關(guān)群體的顧慮。通過多種新聞媒介，以文字、圖片和視頻等多種形式，采用免費(fèi)參觀體驗(yàn)、短期試住等多種方式，增加居民對社區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的了解，引導(dǎo)居民理解和支持社區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。同時，建立社區(qū)與機(jī)構(gòu)的溝通機(jī)制，發(fā)揮街鎮(zhèn)、居委與居民之間的居間協(xié)調(diào)作用，增強(qiáng)政府對社會資本參與養(yǎng)老服務(wù)的保障支持力度。

課題成果中的五份分報告則就社會化養(yǎng)老的內(nèi)涵、養(yǎng)老市場的現(xiàn)狀模式及發(fā)展趨勢、技術(shù)賦能智慧養(yǎng)老、盤活存量用于養(yǎng)老服務(wù)、社會化創(chuàng)新案例等進(jìn)行了深入的專項(xiàng)研究，并就總報告中的相關(guān)內(nèi)容作了更加詳細(xì)具體的闡述。