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文/樂居新媒體 嚴明會

剛過不久的10月13日，深業(yè)鵬基八卦嶺舊改首發(fā)項目——深業(yè)上林苑迎來了開盤。

在國慶黃金周余熱未過的深圳樓市，這個主打小面積商務公寓項目的入市，沒有引起太大的關注。項目首開情況如何，一時成為謎團。

深業(yè)鵬基南方集團（包括深業(yè)鵬基(集團)有限公司、深業(yè)南方地產(chǎn)(集團)有限公司）的官網(wǎng)，甚至深業(yè)上林苑官微，都沒有披露項目的首開情況。

直到三天后（10月16日），深業(yè)上林苑首開的戰(zhàn)報才姍姍來遲，出現(xiàn)在了尊地股份官網(wǎng)新聞中心一欄。這是一家地產(chǎn)營銷代理公司，深業(yè)上林苑項目正是由其所代理的。

尊地股份是這樣表述的：

“不負一城厚愛，福田核心資產(chǎn)——深業(yè)上林苑公寓勁銷133套！燃爆市場！”

內(nèi)容里面，還配有一張深業(yè)上林苑的開盤捷報。

深業(yè)上林苑賣了多少，恐怕只有開發(fā)商清楚。不過，眼下的行情，許多開發(fā)商為了讓項目開盤不太難看，都玩起了數(shù)字游戲。

樂居新媒體查閱深圳市房地產(chǎn)信息平臺的數(shù)據(jù)，深業(yè)上林苑項目預售總套數(shù)311套，預售總面積15458.57㎡，截至10月24日，項目顯示已簽認購書的房源為18套。據(jù)此計算的去化率為5.8%左右，不足一成。

而如果按照深業(yè)上林苑捷報上的數(shù)據(jù)，開盤去化率至少去到四成。

深業(yè)上林苑項目位于深圳福田園嶺街道八卦嶺片區(qū)，由舊改而來。

園嶺街道八卦嶺上林苑城市更新單元曾列入《2017年深圳市城市更新單元計劃第二批計劃》，2018年，福田區(qū)城市更新局發(fā)布該城市更新單元規(guī)劃（草案）公示，由深業(yè)鵬基（集團）有限公司（即“深業(yè)鵬基”）申報立項。

深業(yè)上林苑項目總建筑面積約6.3萬㎡，主推戶型為40-97㎡ 1-3房公寓，且近八成為40-55㎡的小面積戶型，約3.6m層高，建筑樓層為地上36層，地下3層。交樓時間預計2025年7月31號。

項目對外宣傳的一大亮點，是開發(fā)商提供了返租政策。具體而言，開發(fā)商將對公寓進行統(tǒng)一運營返租五年，年化率為 5%，并且網(wǎng)簽后會一次性返給業(yè)主。

但實際上，這里的統(tǒng)一運營返租并不是針對所有的房源，而是指定樓層28-31層的公寓。

樂居新媒體根據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺的套房信息統(tǒng)計了一下，項目的28-31層，每層的房源為26套，總房源數(shù)為104套。

也就是說，這104套房、占總房源數(shù)33.4%的房源才是開發(fā)商統(tǒng)一運營返租的房源。

另外，在尊地股份網(wǎng)站10月16日所披露的項目開盤戰(zhàn)績內(nèi)容，里面提到“統(tǒng)一運營樓層已售罄”。

但樂居新媒體查閱深圳市房地產(chǎn)信息平臺數(shù)據(jù)顯示，深業(yè)上林苑28-31層已簽認購書的房源僅為12套，分別為28層5套、29層5套、30層1套、31層1套。

深業(yè)上林苑的開發(fā)主體，全稱為深圳市深業(yè)鵬基上林苑投資發(fā)展有限公司（深業(yè)鵬基上林苑投資），該公司由深業(yè)鵬基（集團）有限公司（深業(yè)鵬基）100%持有，深業(yè)鵬基則由深圳控股全資持有。

深業(yè)鵬基的董事長為王明峰，總經(jīng)理為臧健。這兩者，同時也是深業(yè)南方地產(chǎn)（集團）有限公司（深業(yè)南方）的董事長和總經(jīng)理。

實際上，深業(yè)鵬基、深業(yè)南方集團也被組合稱作是深業(yè)鵬基南方集團。

在9月28日，深業(yè)上林苑“金至·云上”實體展示空間啟幕現(xiàn)場，王明峰就是以深業(yè)鵬基南方集團黨委書記、董事長的身份出席的，與他同行的，還有黨委副書記、總經(jīng)理臧健。

據(jù)了解，早在2011年11月，在深業(yè)集團的總體戰(zhàn)略部署下，深業(yè)鵬基、深業(yè)南方兩家公司整合為“深業(yè)鵬基、深業(yè)南方集團”，實行兩塊牌子、一套班子的運作。

整合后的深業(yè)鵬基南方集團旗下?lián)碛锌毓?、參股企業(yè)30多家，其中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近20家，項目遍布廣州、深圳、惠州、東莞、順德、河源、長沙、泰州等地，累計開發(fā)面積超過1000萬㎡，在深圳擁有物業(yè)租賃面積近40萬㎡，現(xiàn)有土地儲備用地面積近220萬㎡，規(guī)劃建筑面積550萬㎡。

截止2023年底，深業(yè)鵬基、深業(yè)南方集團總資產(chǎn)合計371.91億元，凈資產(chǎn)95.34億元。

深業(yè)鵬基南方集團的官網(wǎng)顯示，除了深業(yè)上林苑，該集團近幾年在深圳開發(fā)的主要住宅項目則有深業(yè)云海灣和深業(yè)云筑。

其中，深業(yè)云海灣位于前海桂灣片區(qū)，占地面積約5.13萬㎡，建面約21萬㎡，總戶數(shù)1887戶。項目共8棟25-48F住宅塔樓，其中5棟商品房、3棟人才房，商品房產(chǎn)品為106-183㎡的三至四房。

深業(yè)云筑位于光明中心區(qū)，南環(huán)大道與長春路交匯處。項目分兩期開發(fā)，一期用地面積約3.02萬平，計容建筑面積13.06萬平；二期用地面積1.85萬平，計容建筑面積8.96萬平。共由14棟高層住宅組成，總房源共1546套。

兩個項目最早的在2022年已經(jīng)開盤，但都曾被爆出過不同程度的問題。

深業(yè)云筑一期從2022年底開始交房，被業(yè)主爆出墻面不同程度開裂、補縫，樓道破損以及飄窗、衛(wèi)生間、停車場漏水等問題。而深業(yè)云海灣也在去年10月，被爆出因?qū)θ瞬欧恳约安糠稚唐贩繕菞澾M行減配，外立面設計顏色搭配、用材等不同，引發(fā)業(yè)主的不滿。

這兩個項目，深業(yè)云筑開發(fā)主體為深圳市深業(yè)明宏地產(chǎn)開發(fā)有限公司，由深業(yè)鵬基實際操盤和控制。深業(yè)云海灣的開發(fā)主體則為深圳市云灣置業(yè)有限公司，由深業(yè)南方實際操盤和控制。