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文/樂(lè)居新媒體 林振興

最近，位于昌平的梧桐星宸項(xiàng)目，找來(lái)了一群稚嫩的大學(xué)生，開(kāi)展“梧桐星宸 中央財(cái)經(jīng)大學(xué)專屬品鑒活動(dòng)”。開(kāi)發(fā)商很是注意，在合影里將這些大學(xué)生的臉部一一打碼了。

有小道消息稱，該項(xiàng)目宣傳：中央財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理專業(yè)的老師，購(gòu)買了自家樓盤。并且在購(gòu)買后，特意組織學(xué)生到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)行了一次實(shí)踐教學(xué)。

外界不得不佩服該項(xiàng)目營(yíng)銷總，做活做全套。一來(lái)，這些大學(xué)生說(shuō)不定真能轉(zhuǎn)化成潛在客戶；二來(lái)，貼合其宣傳的“學(xué)府大城”。

但目前，昌平區(qū)的新房項(xiàng)目扎堆，梧桐星宸周圍還有建工嘉境里、住總清樾府等樓盤，想要?jiǎng)俪觯仨毷钩鼋祪r(jià)的殺手锏。在中秋節(jié)期間，梧桐星宸直接拿出了一棟樓做特價(jià)。

據(jù)媒體報(bào)道，此次梧桐星宸拿出的1號(hào)樓包含了幾種不同戶型，調(diào)整后的價(jià)格，58平米一居室預(yù)計(jì)需要295-310萬(wàn)，75平米兩居室預(yù)計(jì)360萬(wàn)-375萬(wàn)，85平米三居室預(yù)計(jì)390-410萬(wàn)。

梧桐星宸的銷售指導(dǎo)價(jià)是5.5萬(wàn)/平米，網(wǎng)簽均價(jià)50630元/平米。降價(jià)幅度最大的85平米戶型，調(diào)整后的銷售均價(jià)最低達(dá)到了4.58萬(wàn)/平米。這意味著，這個(gè)項(xiàng)目每平米直降5000元。

梧桐星宸的真實(shí)降價(jià)情況是怎樣？降價(jià)又是否能帶動(dòng)項(xiàng)目成交量上漲？

梧桐星宸位于沙河高教園板塊，3站地鐵到達(dá)朱辛莊，去年12月首期開(kāi)盤09、12地塊，今年1月加推了10地塊，3月又加推了02、03地塊，至此期房部分全部開(kāi)盤。

網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，2023年12月14日，梧桐星宸首次取證，批準(zhǔn)銷售374套房源，已簽約259套，成交均價(jià)50480.68元/㎡；12月26日二次取證，批準(zhǔn)銷售198套房源，已簽約128套，成交均價(jià)49734.99元/㎡；今年3月1日三次取證，批準(zhǔn)銷售406套，已簽約93套，成交均價(jià)50407.85元/㎡；今年5月10日四次取證，批準(zhǔn)銷售房源273套，暫無(wú)成交信息。

回想去年12月18日，梧桐星宸首次開(kāi)盤，對(duì)外宣傳海報(bào)上傳遞著喜訊：開(kāi)盤30分鐘，勁銷318套，去化率85%。

這個(gè)成績(jī)貌似令越秀地產(chǎn)北方區(qū)域副總經(jīng)理兼北京總經(jīng)理董毅十分滿意，他特意發(fā)朋友圈并配文“北京今年四季度開(kāi)盤當(dāng)天認(rèn)購(gòu)套數(shù)最高的盤”。

眼下，第一批購(gòu)買梧桐星宸的業(yè)主，已經(jīng)有人開(kāi)始退房了。

小雨（化名）于2023年12月23日在梧桐星宸售樓處認(rèn)購(gòu)房屋一套，沙河高教園梧桐星宸項(xiàng)目99平三居戶型**房間草簽了商品房預(yù)購(gòu)合同，并支付了部分首付100萬(wàn)元。

簽訂合同后，他了解到項(xiàng)目商業(yè)和交通情況和銷售所說(shuō)的情況并不符合，并認(rèn)為銷售存在虛假宣傳等行為，“銷售和我保證19號(hào)線二期規(guī)劃到沙河高教園，但與實(shí)際情況并不相符；宣傳將項(xiàng)目北側(cè)的商業(yè)和小區(qū)自建商業(yè)混淆，誤導(dǎo)消費(fèi)者?！睋?jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)獲悉，后續(xù)開(kāi)發(fā)商已與該購(gòu)房者聯(lián)系協(xié)調(diào)解決退房問(wèn)題。

今年10月，還有人向領(lǐng)導(dǎo)留言板留言稱，自己于2023年12月參觀該樓盤，期間發(fā)現(xiàn)該樓盤存在很多問(wèn)題，包括：1、逃避資金監(jiān)管，用多個(gè)收款賬戶收客戶房款；2、開(kāi)發(fā)商沒(méi)拿預(yù)售證就開(kāi)始收取我的意向金，屬于無(wú)證銷售；3、公示不規(guī)范，開(kāi)發(fā)商制造熱銷緊張氣氛，誤導(dǎo)購(gòu)房者；4、開(kāi)發(fā)商樣板間未建造在實(shí)體樓，在售樓處的二樓和3號(hào)樓的220商鋪臨時(shí)搭建；5、樣板間違反報(bào)建規(guī)范，違法改建。

梧桐星宸是一個(gè)超大社區(qū)，共6個(gè)地塊31棟樓組成，容積率2.0-2.5，產(chǎn)品區(qū)間59-127㎡一居至四居組成，預(yù)計(jì)2026年交房。

業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)，目前梧桐星宸的周邊還處于建設(shè)階段，給人的直接觀感是周圍較為荒涼，周邊城市界面差，“教育配套方面，目前區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的學(xué)校有一些距離；商業(yè)配套方面，附近沒(méi)有大型商場(chǎng)，有隆興購(gòu)物廣場(chǎng)這種中小類型的商場(chǎng)。地鐵三站地能到朱辛莊的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、超級(jí)合生匯?！?o:p>

該項(xiàng)目還有一個(gè)致命弱點(diǎn)，梧桐星宸所處的地塊被大卸好幾塊，不僅做不了大的園林景觀，而且每棟樓都臨街，噪音問(wèn)題在所難免。

2023年7月20日，首開(kāi)股份以31.97億元 2.3萬(wàn)平米現(xiàn)房最終成交拿下該地塊。一年后，項(xiàng)目公司北京怡同置業(yè)有限公司引入北京建工地產(chǎn)和越秀地產(chǎn)旗下的青島云佳房地產(chǎn)，注冊(cè)資本從130437.6萬(wàn)元猛增至383640萬(wàn)元，董毅成為新法人并兼任經(jīng)理。

目前，怡同置業(yè)由首開(kāi)股份、北京建工地產(chǎn)、青島云佳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)分別持股34%、33%、33%。

根據(jù)首開(kāi)股份第六期中期票據(jù)募集說(shuō)明書(shū)顯示，截至2024年3月底，梧桐星宸總投資額55.36億元，已投資34.74億元。未來(lái)投資計(jì)劃里，2024年預(yù)計(jì)投資9.24億元，2025年預(yù)計(jì)投資6.88億元，2026年預(yù)計(jì)投資1.94億元。計(jì)劃資金來(lái)源里，35.36億元來(lái)自自有資金，20億元來(lái)自借款。

另?yè)?jù)首開(kāi)股份2024半年報(bào)顯示，梧桐星宸從2023年開(kāi)工，于2026年竣工，但今年上半年該項(xiàng)目新開(kāi)工面積0平方米，已竣工面積0平方米，總累計(jì)竣工面積0平方米，報(bào)告期實(shí)際投資額為1.75億元。

梧桐星宸上半年已售（含已預(yù)售）面積22,940平方米。截至6月底累計(jì)銷售面積為2.29萬(wàn)平方米，而該項(xiàng)目可供出售面積為155,133平方米，銷售進(jìn)度完成了14.76%