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文/樂居新媒體 林振興

最近，坊間傳聞劉喜濤要調(diào)走，赴任保利發(fā)展河南任公司總經(jīng)理。

他是個(gè)務(wù)實(shí)派，抓工作很細(xì)。

如果要給他點(diǎn)評(píng)一下在京的政績(jī)，保利朝央和煦項(xiàng)目算一個(gè)。

拿地一年多時(shí)間，保利朝央和煦網(wǎng)簽金額共計(jì)超39億元，已遠(yuǎn)超28.75億元拿地金額。

在這個(gè)樓盤上，保利發(fā)展賺得盆滿缽滿的同時(shí)，另外兩位股東也沾光了。

時(shí)間回溯至2023年9月27日，北京朝陽(yáng)區(qū)十八里店朝陽(yáng)港一期土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目1303-678地塊，吸引了34家房企報(bào)名參與，其中就包括了保利發(fā)展。

最后，成通京置業(yè)（上海）有限公司（簡(jiǎn)稱“成通京置業(yè)”）通過搖號(hào)拔得頭籌，以28.75億元成功斬獲朝陽(yáng)港678地塊，成交樓面價(jià)5.19萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率15%，銷售指導(dǎo)價(jià)7.8萬(wàn)/平方米。沒能搖中地塊的保利，隨后選擇與成通京置業(yè)合作，進(jìn)而獲得項(xiàng)目的操盤權(quán)。

眼下，隨著朝央和煦熱銷，該項(xiàng)目也造富了一批神秘人，他們跟著保利地產(chǎn)北京公司一起“吃肉”。

該項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)為北京朝實(shí)和煦置業(yè)有限公司，成立于2023年10月13日，最初是一家純民營(yíng)企業(yè)，由成通京置業(yè)100%持股；去年11月，保利（北京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司入股項(xiàng)目公司；緊接著今年1月底，中信信托也入股其中。

目前，朝實(shí)和煦置業(yè)的法定代表人為劉喜濤，注冊(cè)資本為305000萬(wàn)元，由保利（北京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持股81.5%，中信信托持股11%，成通京置業(yè)持股7.5%。

二股東中信信托是保利發(fā)展在北京的老朋友。去年9月，保利發(fā)展與中信信托在北京簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議。今年，保利發(fā)展將中信信托帶進(jìn)了項(xiàng)目。

例如，保利天匯項(xiàng)目地塊，一開始實(shí)際由保利聯(lián)合合作方拿下。拿地后不久，京投發(fā)展就宣布退出了地塊合作。今年6月，或?yàn)榱司徑忾_發(fā)壓力，保利發(fā)展宣布為項(xiàng)目地塊尋找合作方。緊接著7月25日，項(xiàng)目的開發(fā)主體北京朝新和筑置業(yè)新增投資方，確定為中信信托，投資金額84000萬(wàn)元，持股比例14%。

一方面，信托是保利發(fā)展在北京的金主；另一方面，它也會(huì)吞噬開發(fā)商的利潤(rùn)。

相較于中信信托，三股東成通京置業(yè)則顯得頗為神秘。

外界頗為不解，這家上海房企為何從魔都大老遠(yuǎn)跑來帝都搶地？為何拍完地又將項(xiàng)目大部分股權(quán)以及操盤權(quán)讓予保利發(fā)展？

成通京置業(yè)成立于拿地前的2023年8月17日，法定代表人為孫躍雯，注冊(cè)資本為22875萬(wàn)元，初始唯一股東為京通成置業(yè)（東莞）有限公司，后者由南方首度置業(yè)（北京）有限公司（簡(jiǎn)稱“南方首度置業(yè)”）100%持股。

今年年初，京通成置業(yè)（東莞）退出了成通京置業(yè)，將66%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予海南泓彥企業(yè)管理咨詢有限公司（簡(jiǎn)稱“海南泓彥”），34%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予南方首度置業(yè)。之后，京通成置業(yè)（東莞）于6月21日便離奇注銷了。

海南泓彥也經(jīng)歷了多輪股東變更，該公司成立于2020年，初始注冊(cè)資本200萬(wàn)元，成立之初由珠海睿瀾企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）和珠海睿策企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）各持股50%。

穿透可知，珠海睿瀾由許展嘉和西藏博華企業(yè)管理各持股90%和10%；珠海睿策由珠海泓熙股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）（簡(jiǎn)稱“珠海泓熙”）和西藏博華企業(yè)管理各持股90%和10%。

上述這些股東與保利資本或多或少都有關(guān)聯(lián)。例如，許展嘉和保利資本之間有多家合資企業(yè)；西藏博華背后是保利資本；珠海泓熙背后則是保利資本和張德智、鄒濤、楊杰等24位自然人。

今年7月，海南泓彥股東發(fā)生大換血，珠海睿瀾和珠海睿策同時(shí)撤出，廣州康堃置業(yè)投資有限公司和廣州嘉佑企業(yè)管理有限公司進(jìn)入，二者分別持股64.9%和35.1%，注冊(cè)資本也由200萬(wàn)元猛增至15100.1541萬(wàn)元。

其中，廣州嘉佑背后仍是是保利資本，它拉來了一位新金主。廣州康堃置業(yè)背后則是馮舒微和馮煉分別持股90%和10%。

馮舒微在商界是一位女大佬，她是康延集團(tuán)董事長(zhǎng)?？笛蛹瘓F(tuán)在廣州花都、清遠(yuǎn)等地相繼開發(fā)了房地產(chǎn)、再生資源、制衣、物流碼頭、4S店專營(yíng)店、有機(jī)農(nóng)業(yè)，物業(yè)租賃等項(xiàng)目，而馮舒微名下還投資了廣州市南櫟貿(mào)易、廣州市雙栩貿(mào)易、廣東長(zhǎng)信汽車實(shí)業(yè)、廣州市花都供銷再生資源、廣州市雋昇實(shí)業(yè)等。

成通京置業(yè)另一個(gè)股東——南方首度置業(yè)成立于2010年，注冊(cè)資本5000萬(wàn)元，由南方錦道投資咨詢（北京）有限公司（簡(jiǎn)稱“錦道投資”）和北京美通高輝投資咨詢有限公司（檢測(cè)出“美通高輝”）分別持股50%，名下有4家存續(xù)子公司。

穿透可知，大股東錦道投資由梅青林和鄭晉秋分別持股99%和1%，名下還投資了北京泰富酒店管理、北京錦暉泰業(yè)商貿(mào)服務(wù)等；二股東美通高輝則由梅青林、梅青山、蘇妍分別持股80%、19%、1%，名下還投資了北京昌宏展貿(mào)工程、北京南方泰富酒店管理等。

梅青林與劉喜濤之間也有交集。劉喜濤擔(dān)任董事長(zhǎng)的北京世博宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，目前由保利（北京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%持股。值得注意的是，梅青林曾是該公司經(jīng)理。

這樣看來，成通京置業(yè)入局北京搶地，更像是保利發(fā)展安插的一個(gè)“馬甲”。

做地產(chǎn)生意的梅青林，現(xiàn)在最為熱衷于高爾夫球運(yùn)動(dòng)。10月16日，2024冠軍聯(lián)盟挑戰(zhàn)賽開啟，作為冠軍聯(lián)盟輪值理事長(zhǎng)的梅青林出席了發(fā)布會(huì)。

此外，梅青林名下有5家存續(xù)子公司，包括北京融杰上景管理咨詢合伙企業(yè)（有限合伙）、珠海君和匯智企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）、北京友朋悅體育文化發(fā)展有限公司等。而梅青山名下則還投資了北京信德偉業(yè)建筑裝飾工程和北京艾科飛揚(yáng)通信技術(shù)。

眼下，保利朝央和煦熱銷背后，馮舒微、梅青林、梅青山、鄭晉秋、蘇妍、馮煉等人也是受益者。但能分羹多少，這或許只有劉喜濤等高層心里最為清楚。

朝央和煦位于北京市朝陽(yáng)區(qū)十八里店北橋往東約800米，南側(cè)約100米有地鐵——17號(hào)線十八里店站。占地面積約1.98萬(wàn)㎡，地上建面約5.54萬(wàn)㎡，容積率2.8，綠地率約30%。

該項(xiàng)目于1月13日取得預(yù)售證，共推出394套房源，面積段為115.85-121.49㎡的三房92套，面積段132.46-171.94㎡的四三房302套。據(jù)北京住建委期房簽約統(tǒng)計(jì)，截至11月7日，朝央和煦首批已累計(jì)簽約351套，簽約面積49612.49㎡，成交均價(jià)77702.08元/㎡，成交金額38.55億元，剩余92套。

緊接著4月1日，朝央和煦拿到了第二批預(yù)售許可證，本次供應(yīng)82套普通住宅及341個(gè)地下車庫(kù)。截至11月7日，已累計(jì)簽約102個(gè)車位，成交金額3889.61萬(wàn)元；并簽約54個(gè)丙二類庫(kù)房，成交金額1115.54萬(wàn)元。