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文/樂(lè)居新媒體 李奕和

南山1978半島擎峯，成功“更名改命”了？

這個(gè)項(xiàng)目在11月8日拿到預(yù)售證，9日營(yíng)銷(xiāo)中心開(kāi)放，15日開(kāi)放交標(biāo)樣板房。11月17日，項(xiàng)目線下開(kāi)盤(pán)。

據(jù)市場(chǎng)傳出的數(shù)據(jù)，南山1978半島擎峯開(kāi)盤(pán)當(dāng)天去化223套，去化率約60%。

當(dāng)然，這個(gè)數(shù)據(jù)的真實(shí)性，要到網(wǎng)簽數(shù)據(jù)真正出來(lái)才能看見(jiàn)。

就項(xiàng)目本身看，南山1978半島擎峯在市場(chǎng)引發(fā)的爭(zhēng)論還是挺大。這不僅來(lái)自于項(xiàng)目的更名，也來(lái)自部分看過(guò)項(xiàng)目樣板房的購(gòu)房者的感受和反應(yīng)。

南山1978半島擎峯，位于深圳南山區(qū)招商街道赤灣三路與赤灣六路交匯處，與赤灣總部大廈僅一路之隔。

項(xiàng)目也被稱(chēng)為是開(kāi)云府二期，是南山集團(tuán)（中國(guó)南山開(kāi)發(fā)（集團(tuán)）股份有限公司）旗下項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)主體為深圳市海越錦實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司（由南山集團(tuán)100%持股）。

這個(gè)項(xiàng)目體量并不大，總建筑面積1.1萬(wàn)m2，只有2棟住宅，但好在純粹，只有商品住宅，沒(méi)有安居房、公租房和回遷房。

南山1978半島擎峯共370套房源，面積有113平的3房2衛(wèi)，124-140平的4房2衛(wèi)，167平的5房3衛(wèi)戶型。

項(xiàng)目此前的備案均價(jià)7.8萬(wàn)/㎡，備案單價(jià)7.06-9.27萬(wàn)/㎡，總價(jià)801-1545萬(wàn)/套，預(yù)計(jì)的交付時(shí)間，是明年10月帶精裝交房。

據(jù)了解，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)92折，折后單價(jià)在6.3w起，折后均價(jià)7w，目前，建筑的外立面鋁板安裝工作已基本完成，已處于準(zhǔn)現(xiàn)樓狀態(tài)。

南山1978半島擎峯之所以被稱(chēng)為是開(kāi)云府二期，是因?yàn)槟仙郊瘓F(tuán)在隔壁還有一個(gè)開(kāi)云府項(xiàng)目。

該項(xiàng)目備案名為赤灣匯廣場(chǎng)，總建筑面積30萬(wàn)m2，由3棟住宅（1棟人才租賃房，兩棟普通商品房）、1棟寫(xiě)字樓 酒店、約4.6萬(wàn)m2購(gòu)物中心構(gòu)成，可售房源413套。

從地理位置看，兩個(gè)項(xiàng)目都屬于蛇口赤灣這個(gè)潛力板塊。據(jù)了解，該區(qū)域內(nèi)2021、2022年新盤(pán)均價(jià)超過(guò)10萬(wàn)m2，如前海宸灣、半山臻境等，堪稱(chēng)是豪宅項(xiàng)目。

這兩年樓市下行，區(qū)域內(nèi)樓價(jià)也有所回調(diào)。

今年3月，該區(qū)域的金眾云山海入市，開(kāi)盤(pán)85折，折后單價(jià)約7.5萬(wàn)元，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天官宣去化約53%。“9.26”新政后，金眾云山海踩著國(guó)慶檔期，打85折還送黃金，一度登上深圳熱銷(xiāo)排行榜。

然而，同于該區(qū)域的的開(kāi)云府，似乎要沉寂一些。項(xiàng)目在去年10月開(kāi)盤(pán)，入市85折，折后單價(jià)8.2萬(wàn)元。據(jù)了解，當(dāng)時(shí)入圍客戶僅107批，入圍比1:0.26。

至如今一年過(guò)去了，開(kāi)云府的去化仍不甚理想。

根據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)的數(shù)據(jù)，開(kāi)云府預(yù)售總套數(shù)413套，截至目前（2024年11月19日），項(xiàng)目已簽認(rèn)購(gòu)書(shū)、已備案的房源套數(shù)13套，其余均顯示“期房待售”狀態(tài)。

據(jù)此的去化率僅有3.15%，不足一成。

也許正因?yàn)槿绱耍竺嫒胧械拈_(kāi)云府二期，名稱(chēng)也由原來(lái)的赤灣瑯玥灣佳園，改為南山1978半島擎峯。

不過(guò)，隨著項(xiàng)目的逐漸面市，市場(chǎng)對(duì)于南山1978半島擎峯的反應(yīng)也褒貶不一。

從產(chǎn)品看，項(xiàng)目的兩棟住宅，31樓以下為低區(qū)，設(shè)計(jì)5梯5戶，而31樓以上的高區(qū)，則為4梯4戶。以此確保了每戶都能享有獨(dú)立電梯廳的配置。

但這樣一來(lái)，缺點(diǎn)也是顯而易見(jiàn)的，那就是項(xiàng)目的得房率并不算高，其113㎡僅做了3房2衛(wèi)，對(duì)許多剛需家庭而言，顯然并不太實(shí)用。

此外，對(duì)于想要購(gòu)買(mǎi)139㎡、167㎡的改善家庭，項(xiàng)目的車(chē)位不足，也成為其軟肋。據(jù)了解，南山1978半島擎峯地下室有2層半，規(guī)劃330個(gè)停車(chē)位，車(chē)位占比僅約1：0.87。

項(xiàng)目的另一大亮點(diǎn)是看高層海景，但景觀更多則是集裝箱貨運(yùn)碼頭。

另外，從服務(wù)體驗(yàn)上，更多的購(gòu)房者在看完樣板間后，也吐槽起了開(kāi)發(fā)商的一系列謎之操作。有吐槽產(chǎn)品設(shè)計(jì)雞肋的，有吐槽凍資來(lái)回跑看不了房的，還有的甚至被現(xiàn)場(chǎng)保安一頓“教育”……

值得一提的是，雖然同是南山集團(tuán)旗下項(xiàng)目，但開(kāi)云府與南山1978半島擎峯的開(kāi)發(fā)主體卻并不同。

開(kāi)云府的開(kāi)發(fā)主體為深圳市海城錦實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司，其由深圳市新南山控股（集團(tuán)）股份有限公司（南山控股）、南山集團(tuán)分別持股51.02%、48.98%。

南山控股是由南山集團(tuán)實(shí)際控制的A股上市平臺(tái)。

而南山1978半島擎峯的開(kāi)發(fā)主體深圳市海越錦實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司，則由南山集團(tuán)100%直接持股。

也就是說(shuō)，股權(quán)上，開(kāi)云府是南山集團(tuán)上市平臺(tái)南山控股旗下的項(xiàng)目，而南山1978半島擎峯則由南山集團(tuán)直管。這也引起了外界投資者，對(duì)兩個(gè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系以及中小股東利益保護(hù)的討論。

南山集團(tuán)的近段時(shí)間正面臨業(yè)績(jī)下滑壓力。數(shù)據(jù)顯示，2024年三季度，南山集團(tuán)營(yíng)業(yè)收入128.27億元，同比下降了24.02%；凈利潤(rùn)-9041.2萬(wàn)元，同比下降116.18%，處于虧損狀態(tài)。