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文/樂居新媒體  嚴(yán)明會(huì)

首次開盤至今一年有余，陸家嘴錦繡云瀾的認(rèn)購(gòu)走起了下坡路。

錦繡云瀾最近一次的加推是在今年8月，這也是該樓盤的第四次加推，此次共推出了192套房源，直到認(rèn)購(gòu)期結(jié)束，因登記認(rèn)購(gòu)的客戶組數(shù)較少，陸家嘴集團(tuán)旗下上海佳川置業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱“佳川置業(yè)”）在正式開盤前發(fā)布公告，決定不采取公證搖號(hào)，調(diào)整為按照認(rèn)購(gòu)先后次序安排選房。

錦繡云瀾在收官批次推出了整個(gè)小區(qū)位置較好的三個(gè)樓棟。其中，2#和3#位于整個(gè)社區(qū)的最前排，南向幾乎無遮擋。7#樓可以說是整個(gè)社區(qū)的樓王，位于社區(qū)的中央，俯瞰社區(qū)中央的核心景觀，北側(cè)的樓棟距高達(dá)約63米、南側(cè)的樓棟距近50米，即使是1-2樓這樣的低區(qū)也能有開闊的視野。

佳川置業(yè)成立于2019年3月，由陸家嘴集團(tuán)100%持有，法定代表人和執(zhí)行董事均為許平。今年5月，許平升任為陸家嘴集團(tuán)副總經(jīng)理。7月18日，許平通過二級(jí)市場(chǎng)買賣增持陸家嘴6200股，成交均價(jià)8.79元/股，增持5.45萬元。

許平是中建八局出身，在外高橋保稅區(qū)新發(fā)展有限公司有過任職經(jīng)歷，早前還曾出任過陸家嘴集團(tuán)下的前灘投資第一開發(fā)事業(yè)部總經(jīng)理、陸家嘴集團(tuán)項(xiàng)目九部副總經(jīng)理。

錦繡云瀾是有過高光時(shí)刻的。2023年6月，錦繡云瀾項(xiàng)目一期入市，共推出330套房源，最終超510組客戶認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)率為157%，沒有觸發(fā)積分；10月，項(xiàng)目二期入市，推出407套房源，然而最終認(rèn)購(gòu)數(shù)超320組，認(rèn)購(gòu)率約79%，仍不觸發(fā)積分。

今年4月，陸家嘴錦繡云瀾第三次加推135套房源，實(shí)際僅36組購(gòu)房者有意向。

網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，錦繡云瀾共有1064套房源，截至12月2日，累計(jì)已售671套，去化率約63%。

第三批次的房源銷售中，錦繡云瀾已經(jīng)顯露出了頹勢(shì)，但錦繡云瀾堅(jiān)持只依靠自銷團(tuán)隊(duì)，直到第四批房源才開啟了渠道分銷模式。

項(xiàng)目所在地塊是陸家嘴集團(tuán)在2022年7月以總價(jià)約47.7億競(jìng)得，位于浦東川沙地塊，樓板價(jià)3.75萬元/平方米，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)6.4萬元/平方米。拿地至今已有兩年多，錦繡云瀾基本已結(jié)束建筑主體施工，屬于準(zhǔn)現(xiàn)房項(xiàng)目。預(yù)計(jì)交付時(shí)間在2025年底，目前項(xiàng)目的園林、立面、門頭等部分均已實(shí)景呈現(xiàn)。

與錦繡云瀾北側(cè)一河之隔的華潤(rùn)觀宸潤(rùn)府（備案名：東曜潤(rùn)庭），在錦繡云瀾之后入市，項(xiàng)目所在地是華潤(rùn)置地于2023年8月競(jìng)得，并在當(dāng)年12月起分四批次推出706套房源入市，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)6.4萬元/平方米。截至12月2日，累計(jì)已售704套房源，接近清盤。據(jù)說，觀宸潤(rùn)府在入市時(shí)就全程引進(jìn)中介渠道推廣。

作為上海本土的大“地主”，陸家嘴集團(tuán)旗下還有多個(gè)項(xiàng)目在售。

今年7月和9月，陸家嘴的高端住宅項(xiàng)目“世紀(jì)臻邸”（備案名：越凌大廈）分別推出27套、32套房源，均價(jià)約13.18萬元/㎡，目前已售11套。

在浦東新區(qū)航頭板塊，錦繡瀾灣（備案名：航佳苑）去年8月首批320套小高層拿證開盤，主推建面約89-127㎡三房，備案均價(jià)48361元/㎡，成交均價(jià)47233元/㎡。今年7月加推120套房源。項(xiàng)目總套數(shù)440，已售171套，去化率僅38.9%。

今年以來，上海土地市場(chǎng)持續(xù)火熱，但陸家嘴的補(bǔ)倉(cāng)動(dòng)作并不多。截至目前，其在上海拿下了一處地塊。

10月31日，陸家嘴集團(tuán)以34.41億元競(jìng)得上海市浦東新區(qū)梅園社區(qū)C000101單元2E8街坊2E8-17地塊的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。該地塊是一宗商辦地塊，出讓文件顯示，該地塊將沿浦東大道布置標(biāo)志性辦公建筑，高度不超過200米。

截至2023年末，陸家嘴的土地儲(chǔ)備為66.31萬平方米，主要分布在上海和蘇州兩地。位于蘇州的綠岸項(xiàng)目因“毒地”事件暫停相關(guān)開發(fā)、建設(shè)、銷售工作。

據(jù)陸家嘴2023年年報(bào)，其在期內(nèi)實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)銷售現(xiàn)金流入合計(jì)172.85 億元。收入主要來自于住宅物業(yè)（含車位）銷售現(xiàn)金流入139.72億元，產(chǎn)生收入的主要項(xiàng)目為世紀(jì)前灘·天御、世紀(jì)前灘·天匯、川沙錦繡云瀾第一批及第二批。

今年1-9月，陸家嘴住宅物業(yè)的銷售金額全口徑為33.88億元，同比下滑了67%，其中權(quán)益金額僅23.42億元，同比下滑67%?；乜罘矫?，住宅物業(yè)的全口徑銷售現(xiàn)金流入為36.81億元，同比下滑65%，權(quán)益現(xiàn)金流入25.93%，同比下滑64%。

按單季度數(shù)據(jù)看，雖然營(yíng)收保持同比增長(zhǎng)，但第一季度、第二季度、第三季度的歸母凈利潤(rùn)分別同比減少了4.78%、21.24%、3.76%。

從債務(wù)端來看，截至今年9月底，陸家嘴的短期債務(wù)約為321.82億元，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額為75億元，現(xiàn)金短債比約0.23。

從現(xiàn)金流來看，1-9月經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為47.13億元，同比下滑39%；籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-80.7億元。

截至9月底，陸家嘴的存貨貨值已高達(dá)627.63億元，同比增長(zhǎng)5.64%，創(chuàng)下歷年存貨新高。