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文/樂(lè)居新媒體 林振興?????????

年關(guān)將近，頤海澐頌項(xiàng)目公司的一把手卻悄悄換人了。

12月11日，海開(kāi)頤和房地產(chǎn)的法人兼經(jīng)理，由牛衛(wèi)華變更為葉星。

葉星很低調(diào)神秘，甚至從未出現(xiàn)在海開(kāi)控股的官微報(bào)道里。

牛衛(wèi)華則不同，他是海開(kāi)“老人”，有過(guò)不少地產(chǎn)項(xiàng)目的操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)。

目前，牛衛(wèi)華仍是海開(kāi)多家子公司的高管，包括北京建海匯合房地產(chǎn)和北京海開(kāi)華大置業(yè)董事長(zhǎng)，北京壹品海開(kāi)房地產(chǎn)經(jīng)理，以及北京京門(mén)興海科技集團(tuán)和北京華大基業(yè)房地產(chǎn)董事。

海開(kāi)為何在頤海澐頌即將入市前，偷偷換掉項(xiàng)目經(jīng)理？

這一迷之操作，或許只有海開(kāi)控股董事長(zhǎng)馬光華心里最為清楚。

時(shí)間拉回到半年前。6月4日，海開(kāi)控股單槍匹馬以79.17億元拿下永豐南地塊，溢價(jià)率1.5%。短短16天后，項(xiàng)目公司北京海開(kāi)頤和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司成立，注冊(cè)資本5000萬(wàn)元。

比海開(kāi)控股晚一個(gè)多月拿地的保利地產(chǎn)，嘉華天珺拿到規(guī)劃證的時(shí)間僅比頤海澐頌晚兩天。

雖然中途被“神秘人”投訴消防問(wèn)題，使得嘉華天珺不得不重新修改設(shè)計(jì)方案，走報(bào)規(guī)流程，但保利仍爭(zhēng)分奪秒跟海開(kāi)搶時(shí)間。

天下武功，唯快不破。至少在推盤(pán)速度上，保利這局小勝。

永豐南其實(shí)比永豐北“包袱”多，它還自持社區(qū)商業(yè)綜合體，不太可能做到太低價(jià)格。傳言，永豐南開(kāi)盤(pán)價(jià)比保利高3000元。

樓盤(pán)之間怎么比？

首先看地塊條件，容積率和限高尤為重要，它決定了小區(qū)居住的舒適度。

嘉華天珺東地塊的容積率2.0，西地塊的容積率1.7，限高36米（局部45米）。除了東區(qū)最東側(cè)3棟是14/15層小高層，其他全是洋房。洋房只有一梯，它的得房率會(huì)更高。

頤海澐頌的容積率2.2，限高 45米。南區(qū)兩梯兩戶，注定了得房率高不了。

簡(jiǎn)單算一筆賬，嘉華天珺88平的按84%得房率計(jì)算，套內(nèi)73.9平；永豐南97平的按77%得房率計(jì)算，套內(nèi)74.6平。套內(nèi)面積基本一樣，永豐南貴了9平的錢(qián)。單價(jià)按9萬(wàn)算，得多花81萬(wàn)。

其次，買(mǎi)房人選房看的是戶型的設(shè)計(jì)與空間感。

S先生原本非常堅(jiān)定要買(mǎi)永豐南，但看了頤海澐頌戶型圖，他決定放棄了。

“我本來(lái)想的是，海開(kāi)比保利單價(jià)高5000元以內(nèi)我都能接受，還是優(yōu)先永豐南，因?yàn)槲覍?shí)在太需要地鐵。但戶型這么差，還有主力戶型沒(méi)樣板間，這兩件事屬實(shí)讓我動(dòng)搖了?！?o:p>

頤海澐頌銷(xiāo)售跟S先生透露，海開(kāi)樣板間只有116、137和164三個(gè)戶型，“主力戶型110和123這倆戶型不愁賣(mài)，所以就沒(méi)做樣板間?！?o:p>

放棄頤海澐頌，S先生去更北邊看了保利都嘉華天珺，“戶型和產(chǎn)品沒(méi)得說(shuō)，134平都能做四葉草帶三個(gè)衛(wèi)生間，還不顯得很局促?！?o:p>

沒(méi)有對(duì)比就沒(méi)有傷害。雖然都知道海淀沒(méi)啥黑科技，玩不出花樣，但頤海澐頌面對(duì)保利這個(gè)勁敵，顯然過(guò)于輕敵了。

是因?yàn)轭U海澐頌有地鐵和所謂的好地段，不愁賣(mài)，開(kāi)發(fā)商就不那么用心了？

根據(jù)規(guī)劃，頤海澐頌擬建15棟住宅樓，752套房源。其中，97-124平三居/四居的小戶型，主要集中在南側(cè)地塊；137平-171平的大戶型則集中在北側(cè)地塊。

目前，市面上曝光了頤海澐頌97-117-124-137-148-171平的幾款戶型。

97平三居是頤海澐頌最小的戶型，位于南區(qū)3#/4#，各有半個(gè)單元，總共29套。缺點(diǎn)在于，兩個(gè)衛(wèi)生間過(guò)小，而且都是暗衛(wèi)；不僅缺角還是兩面寬戶型，僅有客廳和主臥朝南，得房率估計(jì)在77%上下。

嘉華天珺同樣面積段，99平三居卻能做到南向三面寬設(shè)計(jì)，得房率在82%左右，南北通透且緊湊，浪費(fèi)面積不多，還有家政間。

嘉華天珺99平的三居套數(shù)將近600套，占總套數(shù)比超四成。保利這招也很聰明，用小戶型提前跑量去化。

海淀購(gòu)房者個(gè)個(gè)都是福爾摩斯，一眼就發(fā)現(xiàn)頤海澐頌117平戶型很眼熟，它直接抄了永豐另一個(gè)項(xiàng)目——中海富華里116平戶型。

富華里餐廳有3.9米寬，海開(kāi)照搬過(guò)來(lái)。但頤海澐頌3.1米寬的餐廳，卻顯得很別扭，放了桌椅后各種礙事?lián)醯?/strong>。

海開(kāi)也不敢明目張膽100%“抄作業(yè)”，也做了一些創(chuàng)新，比如主臥有270度轉(zhuǎn)角窗。

在北京，轉(zhuǎn)角窗的設(shè)計(jì)也蠻雞肋的。業(yè)內(nèi)人士表示，一般來(lái)說(shuō)，這種轉(zhuǎn)角窗因?yàn)椴Ａ蠜](méi)人給你貼保溫層，而且比中戶少一面墻供熱，所以同樣的供熱轉(zhuǎn)角房子會(huì)比中戶低2-3度，除非自采暖，你多花錢(qián)才能和中戶差不多的溫度。而且窗戶質(zhì)量參差不齊，時(shí)間久了變形會(huì)漏風(fēng)。

如果說(shuō)，小戶型讓海開(kāi)不能“大展拳腳”，頤海澐頌的大戶型也被購(gòu)房者一頓吐槽。

例如，頤海澐頌148平四居，廚房竟然是一個(gè)細(xì)長(zhǎng)條狀，寬才2.45米，再扣除操作臺(tái)的面積，根本容納不了多人同時(shí)在廚房。這讓海淀媽媽怎么享受做飯的樂(lè)趣？

據(jù)樂(lè)居新媒體了解到，頤海澐頌的設(shè)計(jì)公司為北京大象建筑設(shè)計(jì)有限公司，中標(biāo)報(bào)價(jià)2198萬(wàn)元。該設(shè)計(jì)公司跟圓明天頌是同一家。

業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，圓明天頌純大戶型看不出海開(kāi)功力，而頤海澐頌一眼就能看出海開(kāi)在設(shè)計(jì)上的缺陷。

“本來(lái)等永豐南，這下可以等功德寺，頤海澐頌戶型真是稀碎，這還大象設(shè)計(jì)?！币晃缓５碣?gòu)房者在社交平臺(tái)上吐槽。

還有一些購(gòu)房者放棄頤海澐頌，是因?yàn)榭吹搅撕ｉ_(kāi)在永豐北的另一個(gè)項(xiàng)目——棲海澐頌。

前段時(shí)間，不少棲海澐頌業(yè)主在社交平臺(tái)上反映，宣傳中的外立面，實(shí)際建成卻與“回遷房”無(wú)異，這種巨大的反差實(shí)在讓人難以接受。此外，前期宣傳視頻與宣傳圖中包含的水系，后期卻以“不好維護(hù)”為由隨意取消，而隔壁同期在建盤(pán)都有水系。

讓業(yè)主們最失望的是，開(kāi)發(fā)商消極溝通，通過(guò)退群等方式拒絕與業(yè)主代表保持溝通，關(guān)于園林、車(chē)庫(kù)、工區(qū)、室內(nèi)裝修（電梯隔音、地板等級(jí)）等業(yè)主最為關(guān)心的問(wèn)題置若罔聞。

有意思的是，剛從頤海澐頌離開(kāi)的牛衛(wèi)華，正是棲海澐頌項(xiàng)目公司（北京壹品海開(kāi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司）的法人兼經(jīng)理。