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文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 嚴(yán)明會(huì)

保利發(fā)展是會(huì)挑好日子的。

2025年第一天，保利建工嘉華天珺取得預(yù)售許可證，共852套住宅，預(yù)計(jì)在1月8日開(kāi)盤(pán)。

預(yù)售證一出，嘉華天珺的備案價(jià)讓很多購(gòu)房人開(kāi)始不淡定了。

之前，不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)開(kāi)盤(pán)七萬(wàn)多。但現(xiàn)在來(lái)看一房一價(jià)表的價(jià)格，最高單價(jià)97200元，最低單價(jià)82850元，大大超過(guò)了買(mǎi)房人的預(yù)期。

保利如果開(kāi)盤(pán)價(jià)真的定這么高，是它對(duì)自家產(chǎn)品有足夠信心，還是看到前期蓄客不錯(cuò)。

但更多可能是，開(kāi)發(fā)商在玩套路，抬高預(yù)期。畢竟備案價(jià)不是最終售價(jià)，等真正開(kāi)盤(pán)公布優(yōu)惠，折扣和認(rèn)籌抵扣，讓購(gòu)房者覺(jué)得撿到便宜。

這或許也是保利發(fā)展的營(yíng)銷套路。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，等永豐南開(kāi)盤(pán)完，嘉華天珺如果再降價(jià)，能吸一波永豐南客戶。

但這也有一個(gè)弊端，開(kāi)盤(pán)高價(jià)買(mǎi)嘉華天珺的購(gòu)房者成了韭菜，心里肯定不是滋味。

在戶型設(shè)計(jì)方面，嘉華天珺確實(shí)碾壓頤海澐頌，但交通和學(xué)區(qū)上它卻完敗頤海澐頌。

結(jié)合地價(jià)，如果嘉華天珺折扣之后均價(jià)還是過(guò)高，會(huì)影響開(kāi)盤(pán)效果和后面順?shù)N的節(jié)奏。畢竟，進(jìn)入2025年，海淀樓市注定是一場(chǎng)腥風(fēng)血雨，永豐南快取證，功德寺出了案名和規(guī)劃圖，朱房村兩地塊也名花有主。

如果嘉華天珺折扣之后均價(jià)過(guò)低，其實(shí)也不合理，根本沒(méi)辦法保障宣傳中這么高的品質(zhì)，說(shuō)不定開(kāi)發(fā)商會(huì)通過(guò)減配維持成本。

嘉華天珺有兩個(gè)地塊，總占地7.9萬(wàn)m2。其中，東區(qū)容積率2.0，規(guī)劃16棟6-15F住宅；西區(qū)容積率1.7，10棟樓均為11層以下洋房產(chǎn)品，整體控高36-45米。

西區(qū)居住起來(lái)更舒服，戶型很純粹，只有99平三居和134平四居；東區(qū)戶型混搭，包括88平、99平、118平、127平、134平、172平以及少數(shù)變異戶型。

99平三居是嘉華天珺的主力戶型，至少640套，占總套數(shù)比近50%，另外還有四十來(lái)套88平戶型房源。在海淀豪宅區(qū)，嘉華天珺更像是一個(gè)剛需盤(pán)。

所謂的保利天字系列最高端，北京還沒(méi)有交付的項(xiàng)目，無(wú)法印證產(chǎn)品的高端系。但可以確認(rèn)的是，小區(qū)人群層次都不統(tǒng)一，很難做到高端的品質(zhì)。

本次拿證的是東區(qū)16棟樓，整體得房率在78.2%-84.3%之間。

雖然北京提倡“好房子”，鼓勵(lì)在多層住宅設(shè)置開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)。但海淀向來(lái)比較嚴(yán)苛，尚未在送陽(yáng)臺(tái)上松動(dòng)，嘉華天珺在偷面積上也很拘謹(jǐn)。

其中，最東側(cè)臨街的8#（15層小高層）、9#（15層小高層）、16#（14層小高層）為127平四居戶型，共計(jì)80來(lái)套，得房率最低，才78%多點(diǎn)。

之所以得房率不高，是因?yàn)?27平戶型是兩梯兩戶。該戶型贈(zèng)送面積上，南面飄窗贈(zèng)送多一些，側(cè)面就送了兩個(gè)衛(wèi)生間的小飄窗，北邊是兩個(gè)臥室飄窗，也沒(méi)有將設(shè)備平臺(tái)變成室內(nèi)使用面積。

這三棟樓南向，要么是配電室，要么是生活垃圾分類收集點(diǎn)、化糞池，所以均價(jià)也是項(xiàng)目最低的。例如8#101室擬售參考均價(jià)為82850 元/米。

奇葩的是，戶型更小的99平，比127平的得房率高不少。

99平三居是嘉華天珺的主力戶型，東區(qū)就有300多套，分布于1# 、13# 、14# 、15#，以及2#、3#、4#、10# 12# 部分，得房率超82%。保利這招也很聰明，用小戶型提前跑量去化。

再往上的118平戶型，房源數(shù)量也很少，僅分布于2#。它是99平戶型的伸縮版，沒(méi)多大創(chuàng)新，得房率約83.1%。

樓王為5#，只有60套，172平四居兩廳三衛(wèi)戶型，單價(jià)自然也是最高。一層單價(jià)甚至為97200元，它大概率為下躍。

但樓王戶型中規(guī)中矩，多少有些遺憾，沒(méi)有做到南向四面寬，客廳很大，臥室偏小，而頤海澐頌171平戶型的各居室相對(duì)比較均衡。

不知道買(mǎi)172平的60位高身家客戶，住在嘉華天珺，心里會(huì)不會(huì)覺(jué)得缺少了些尊貴感。

得房率最高的是4#（9層洋房）、10#（11層洋房）、11#（11層洋房）的134平戶型，這3棟樓得房率最高，約為84.3%。

以上為不含贈(zèng)送的得房率，加上贈(zèng)送面該項(xiàng)目最低80%起步，最高可達(dá)87-88%。

去年7月底，央企保利發(fā)展聯(lián)合國(guó)企北京建工集團(tuán)，在海淀永豐北以89億元拿到一宗“回爐”地塊，打造嘉華天珺項(xiàng)目。拿地后，保利和北京建工一起注冊(cè)成立了北京建保豐筑置業(yè)，持股比例分別為60%、40%。

54天后官宣案名和設(shè)計(jì)方案；10月1日，兩大城市展廳開(kāi)放，項(xiàng)目戶型草圖全網(wǎng)傳播，進(jìn)度可謂神速。

眼見(jiàn)已有了開(kāi)盤(pán)之勢(shì)，卻在10月下旬猛踩了一腳剎車。

原因是，海淀規(guī)自分局在嘉華天珺規(guī)劃設(shè)計(jì)圖公示期間收到了14份公眾意見(jiàn)，被采納的主要有三點(diǎn)，均與消防設(shè)計(jì)有關(guān)。

隨后，建設(shè)單位重新招標(biāo)設(shè)計(jì)公司。在最一版平面圖中，設(shè)計(jì)公司還僅有弘石嘉業(yè)一家。二次招標(biāo)后，設(shè)計(jì)單位增加了匯張思，中標(biāo)價(jià)格為899萬(wàn)元。

新設(shè)計(jì)公司公布兩天之后，保利建工·嘉華天珺取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，卡殼近兩個(gè)月的消防設(shè)計(jì)問(wèn)題總算過(guò)關(guān)。

和原方案相比，新版方案，新增西區(qū)4#和東區(qū)13#的消防通道（寬4米）。

目前消防通道為3處，均與現(xiàn)狀道路相接，分別位于小區(qū)西偏南即1-12#住宅樓南側(cè)與1-22#配套居住公共服務(wù)設(shè)施北側(cè)之間，小區(qū)東側(cè)即1-21#配電室北側(cè)、1-9#住宅樓南側(cè)、1-10#住宅樓東側(cè)，小區(qū)西側(cè)即1-4#住宅樓與1-18#配電室之間。

此外，項(xiàng)目在東區(qū)地塊1-4#住宅樓南側(cè)、1-12#住宅樓北側(cè)、1-11#住宅樓北側(cè)、1-13#住宅樓北側(cè)、1-16#住宅樓南側(cè)、1-15#住宅樓東側(cè)；西區(qū)地塊2-9#住宅樓西側(cè)，設(shè)有疏散樓梯。