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北京進(jìn)深 徐迪 近日，中海在昌平的首個(gè)“好房子”項(xiàng)目朱辛莊0029地塊案名流出：中海未來之境。

取了隔壁兄弟盤寰宇未來和小紅門時(shí)光之境的后綴。

該項(xiàng)目4月9日就已公示了總平圖，到現(xiàn)在兩個(gè)月過去了，案名和戶型圖仍未官宣，進(jìn)度慢得有點(diǎn)異常，或許是為了讓中海寰宇未來尾盤盡快出清。

關(guān)鍵是這個(gè)左手打右手的局面下，新項(xiàng)目未必能討到好處。

中海寰宇未來目前正在做特價(jià)房，單價(jià)能殺到6萬里，性價(jià)比很高。中海未來之境如果卡在這個(gè)節(jié)點(diǎn)開盤，很難保證價(jià)格和銷量。

今年上半年，中海北京新盤次第開出，與萬吉玖序、麗金府等多個(gè)頂豪項(xiàng)目相比，朱辛莊這個(gè)不到4萬平米的小區(qū)似乎不太夠看。

中海朱辛莊項(xiàng)目占地1.61公頃，總建面6.04萬㎡，其中地上建面4.22萬㎡，地上計(jì)容建面4.03萬㎡。容積率2.5，限高80米。

規(guī)劃6棟8-18F住宅樓，共342戶，住宅建面約3.77萬㎡，戶均建面110㎡。

剛需/首改戶型為主，面積段100-130㎡，主力建面105㎡。

1#-3#樓為18F小高層，1、2#樓戶型建面約105㎡，共144套；

3#樓王棟，頂配130㎡戶型，共70套，東側(cè)單元首層架空。

這是好房子新規(guī)發(fā)布后，昌平首個(gè)有架空層的新盤，也是繼龍湖觀萃之后，昌平第二個(gè)架空層項(xiàng)目。

4#-6#為8-11F洋房，4、5#樓戶型建面約110㎡，共80套；6#樓三個(gè)單元共48戶，為100㎡左右入門戶型，端戶建面不到100㎡。

根據(jù)網(wǎng)上流傳的戶型草圖項(xiàng)目南向開敞陽臺(tái)僅1.15米，且不是通面寬，主臥和客廳外接陽臺(tái)，次臥為飄窗；

北向設(shè)備平臺(tái)供實(shí)際設(shè)備使用，不能封入室內(nèi)做擴(kuò)容面積。

按照上面這張西邊戶108平米戶型圖計(jì)算：

南陽臺(tái)7.935平米，贈(zèng)送一半面積大約3.97平米+飄窗1.45平米全贈(zèng)送，滿打滿算5.42平米。

建面108平米，套內(nèi)面積81.3平米，產(chǎn)權(quán)得房率75%左右，加上贈(zèng)送面積，實(shí)際使用率可以達(dá)到80.3%。

相比之下，剛開盤的越秀星耀未來產(chǎn)權(quán)得房率81%-85%區(qū)間，實(shí)際使用率能到91%，并且目前成交均價(jià)5.55萬/平，難怪網(wǎng)簽速度這么快。

朱辛莊新盤在昌平屬于第一梯隊(duì)，周邊大華啟宸府、越秀星樾和中海寰宇未來，均價(jià)都賣到6.2萬左右。

大華啟宸府（宸華園）2023年9月26日首開，共338套，主力90-117平米三居，目前已售罄，成交均價(jià)6.2萬元/平。

越秀星樾（頤樾嘉苑）規(guī)劃952套住宅，其中468套期房于2023年4月26日首開，主力72-109平米兩居三居，開盤當(dāng)天售罄，成交均價(jià)6.2萬/平；

2024年12月以及今年2月底，320套現(xiàn)房取證，面積段92-127平米三居四居。目前總計(jì)網(wǎng)簽656套，已取證房源去化超八成。

中海寰宇未來（光元里）2024年3月30日首開，共932套，主力97-145平米三居四居，目前網(wǎng)簽645套，去化率69%，成交均價(jià)6.2萬元/平。

原以為中海朱辛莊項(xiàng)目會(huì)成為產(chǎn)品刺客，但現(xiàn)在看并沒有。

周邊配套大家都差不多，中海朱辛莊項(xiàng)目最大的優(yōu)勢是離地鐵近，靠這一點(diǎn)很難再現(xiàn)隔壁大華啟宸府的日光盛景，除非，價(jià)格給力。

規(guī)劃設(shè)計(jì)方案于4月8日-16日期間公示，共收到243條公眾反饋意見，主要還是陽臺(tái)、設(shè)備平臺(tái)等問題。

建設(shè)單位回復(fù)表示，項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)滿足各項(xiàng)設(shè)計(jì)規(guī)范，并強(qiáng)調(diào)，項(xiàng)目屬于《北京市平原多點(diǎn)地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理相關(guān)技術(shù)要點(diǎn)》使用區(qū)域，適用該政策。

此外，項(xiàng)目7#、9#配套樓，也就是小區(qū)北邊的商服樓和東南角的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)驛站，設(shè)置了屋頂綠化，覆土厚度不小于600mm，按規(guī)范計(jì)入綠地率。

分局表示，關(guān)于綠地設(shè)計(jì)問題將同步征求園林局意見，目前方案按照規(guī)劃要求，綠地率需達(dá)到30%。

其余的反饋意見還涉及到設(shè)計(jì)圖紙規(guī)范性、城市風(fēng)貌、道路開口及交通組織等問題，建設(shè)單位均明確表示嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)范及要求設(shè)計(jì)。

值得注意的是，對(duì)于其它反饋意見，分局都表示“雙方意見無重大分歧，予以采信”，唯獨(dú)在綠地問題上，這句話沒出現(xiàn)。

這是否意味著，目前的方案中，綠地率未滿足該標(biāo)準(zhǔn)？

室內(nèi)擴(kuò)容空間方面，南向有開敞陽臺(tái)+飄窗，部分樓棟端戶有轉(zhuǎn)角飄窗。

北向有設(shè)備平臺(tái)，面積不大，為結(jié)構(gòu)外建筑，不可封閉。

小區(qū)配建公共服務(wù)設(shè)施配套，建面超2600㎡：

東側(cè)大門進(jìn)來是物業(yè)服務(wù)用房+鄰里中心；

北側(cè)有兩棟沿街商業(yè)服務(wù)樓，共兩層，建面超1000㎡；

東南角有一棟社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)驛站，建面在350㎡左右。

鳥瞰圖上能看到，這兩棟配套樓頂都做了屋頂綠化，計(jì)入綠化率。多少有點(diǎn)地面不夠，屋頂來湊的嫌疑。

昌平區(qū)朱辛莊二期0029地塊由中海發(fā)展+未來科學(xué)城聯(lián)合體2月18日摘得，宗地總價(jià)12.8億元，住宅地塊樓面價(jià)約3.18萬元/㎡。

朱辛莊拿地主體北京中海未來置業(yè)有限公司成立于2023年12月21日，注冊(cè)資本26億元，法定代表人、董事長為付熙嵬，董事、經(jīng)理為倪健剛。

中海未來置業(yè)是中海寰宇未來項(xiàng)目的開發(fā)主體。

在上月底中國海外發(fā)展的年度業(yè)績會(huì)上，董事局主席顏建國表示，“中海好房子”將成為公司面向房地產(chǎn)下半場的核心競爭力之一。今年，公司將在北京、上海等城市落地一批“中海好房子”，在限價(jià)放開的形勢下，將有機(jī)會(huì)通過打造“中海好房子”， 實(shí)現(xiàn)更大的價(jià)值創(chuàng)造。

在朝陽和豐臺(tái)，中海已打造了多個(gè)“好房子”新規(guī)產(chǎn)品，規(guī)劃有架空層、開敞陽臺(tái)+花池、3.6米層高等設(shè)計(jì)，本次朱辛莊項(xiàng)目是在昌平的首次嘗試。

除住宅地塊外，朱辛莊項(xiàng)目還打包了一幅體育用地，為回龍觀國際信息產(chǎn)業(yè)基地二期0041地塊，日前也已發(fā)布設(shè)計(jì)方案。

用地面積1.88萬㎡，建筑規(guī)模1.45萬㎡，其中地上建筑規(guī)模1.1萬㎡，建筑高度21.95米，容積率0.6。

主體建筑體育中心為兩棟連體建筑，擬打造高品質(zhì)體育場館設(shè)施，包括游泳池、籃球館、羽毛球館、乒乓球館、健身房及室外網(wǎng)球場等，全面滿足多元化運(yùn)動(dòng)需求。

同時(shí)場館設(shè)計(jì)兼顧多功能性，可靈活用于舉辦小型發(fā)布會(huì)、展覽、年會(huì)等活動(dòng)，有效提升空間利用率。

0029地塊距離朱辛莊站不到500米，真正的臨鐵盤，可承接海淀大廠外溢需求。朱辛莊是昌平線和8號(hào)線換乘站，兩站地到西二旗，乘坐8號(hào)線可直達(dá)城中心，無需換乘。

此外，地塊交通評(píng)估的審查意見中也提到，項(xiàng)目地處北部擁堵地區(qū)，區(qū)域現(xiàn)狀路網(wǎng)不完善，主要進(jìn)城通道擁堵嚴(yán)重，而街區(qū)新增建筑規(guī)模較大，區(qū)域的開發(fā)建設(shè)將進(jìn)一步加劇該地區(qū)交通壓力。

應(yīng)落實(shí)軌道既有線網(wǎng)優(yōu)化提升行動(dòng)計(jì)劃，提高區(qū)域交通供給水平，實(shí)現(xiàn)與回天地區(qū)、昌平新城和海淀山后地區(qū)的直接聯(lián)系，緩解道路交通壓力。

1、盡快穩(wěn)定S15快線在區(qū)域內(nèi)的規(guī)劃方案，預(yù)留實(shí)施和接駁用地條件。

2、朱辛莊站軌道微中心應(yīng)進(jìn)一步強(qiáng)化功能聚集，細(xì)化設(shè)計(jì)方案，優(yōu)化交通組織，預(yù)留慢行及公共活動(dòng)空間用地條件，構(gòu)建立體車行及人行交通體系。

同時(shí)加快實(shí)施區(qū)域周邊回沙路、鎮(zhèn)遼門路等南北向通道，緩解京藏高速公路等主要進(jìn)城通道的交通壓力。

項(xiàng)目周邊商業(yè)配套豐富，東側(cè)一路之隔是萬達(dá)廣場和住總?cè)f科天地，向西2公里還有永旺商城和在建中的超級(jí)合生匯；醫(yī)療方面有積水潭醫(yī)院等多家三甲醫(yī)院；教育方面，有北京101學(xué)校未來科學(xué)城校區(qū)。

此外還有大量優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)集群，包括小米產(chǎn)業(yè)園、北京國際信息產(chǎn)業(yè)基地等，已入駐小米、福田汽車、華電光大、三一眾力、揚(yáng)子江制藥等。