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北京進(jìn)深 徐迪 6月首周，北京共有6宗商品住宅地塊成交，合計205.51億元，總建筑規(guī)模61.68萬平方米。

盡管供地集中，但并沒出現(xiàn)熱鬧的競拍場面。

3宗地塊以底價成交，一向自帶流量的海淀，也僅拍出了小幅溢價。

值得一提的是，副中心站地塊雖以底價成交，還是刷新了通州近年來的土拍總價紀(jì)錄。

該項目包含7幅住宅子地塊和1宗多功能用地，由中建玖合以74.91億元摘得，綜合樓面價2.86萬元/平米。

74.91億，中建玖合輕取副中心巨無霸

早在今年年初這宗地塊在首輪供地清單出現(xiàn)時，中建玖合曾就該宗地塊發(fā)出施工招標(biāo)計劃，當(dāng)時的項目包里是5幅子地塊，投資估算約27.87億元。

地塊最終未能在一輪土拍中轉(zhuǎn)正，直到4月底才正式掛出，并且又新增加了3幅住宅子地塊，土地面積達(dá)到11.28公頃，規(guī)劃建筑規(guī)模超26萬平方米，其中7幅住宅地塊建面總計23.7萬平方米。

拿地當(dāng)天，中建玖合更新了招標(biāo)計劃，投資估算已達(dá)到40億。

這中間還出了個小插曲，5月12日，深耕通州的招商蛇口針對該宗地發(fā)出了招標(biāo)計劃，然而并未參與競拍。

主動“棄權(quán)”，不排除后續(xù)與中建玖合合作開發(fā)的可能，畢竟這個項目的體量放眼整個北京也是非常龐大的存在，其中還包含一個2.5萬方的多功能地塊。

地塊緊鄰北運(yùn)河，在副中心的c位，離北京市委、市政府400多米；北側(cè)緊鄰副中心站交通樞紐；南側(cè)緊鄰運(yùn)通隧道，約20分鐘可直達(dá)東四環(huán)。

整體容積率在2.1-2.4之間，建筑高度可到100米，足以做出30層以上高層建筑享運(yùn)河景觀。

此外，各住宅地塊之間可結(jié)合高品質(zhì)方案進(jìn)行統(tǒng)籌平衡，合理調(diào)整各地塊建筑規(guī)模指標(biāo)，這給中建玖合下一步的開發(fā)帶來更靈活的發(fā)揮空間。

當(dāng)然，濱水地塊的建筑設(shè)計要求也十分苛刻，通州也有自己的小心思，不僅要賣地拿錢，還要打造通州河景封面作品：

規(guī)劃居住地塊之間，與濱水空間之間，與樞紐區(qū)域之間，應(yīng)設(shè)置二層連廊；

設(shè)置開敞式的風(fēng)雨連廊，配建鄰里共享公共空間，風(fēng)雨連廊和公共設(shè)施、架空層的頂部互相連接；

鼓勵0706、0708地塊西北側(cè)，設(shè)置一條商業(yè)內(nèi)街；

0707地塊靠河一側(cè)，退線30米，打造公共廣場；

鼓勵地塊兩兩之間的地下連通……

整個項目連通了，實際上卻相當(dāng)燒錢。有人調(diào)侃說通州真是操碎了心，這么事無巨細(xì)的列出規(guī)劃詳情，在土拍文件里真是不多見的。

45.23億，中海新城石景山再落一子

石景山西黃村“宅產(chǎn)配”地塊的受讓單位北京鑫安興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，是中海新城旗下，法定代表人、董事長為付熙嵬，總經(jīng)理張欣。

作為中海在北京的兩大業(yè)務(wù)實體之一，中海新城多年來深耕石景山和西城兩大區(qū)域，開發(fā)有西城的京華玖序、都闕臺，石景山的寰宇天下天鏡、中海長安玖章、中海長安源境等項目。

這次托底西黃村地塊，地上建筑規(guī)模16.46萬平米，包含4幅子地塊：

這個項目肥瘦搭配，開發(fā)起來有一定難度。其中公建地塊建面6.6萬平米，有超過4萬方的商業(yè)。

純宅地只有南邊兩塊，648地塊建面2.4萬平米，容積率1.6；650地塊建面7.08萬平米，容積率1.7。

地塊形狀不規(guī)則，建筑限高45米，可做洋房或小高層產(chǎn)品。

地處五環(huán)與六環(huán)之間，臨近地鐵6號線楊莊站、西黃村站，距城市干道西五環(huán)、阜石路約1公里，交通便利。

西黃村板塊老小區(qū)較多，地塊東邊是曾經(jīng)熱銷的限競房禧悅學(xué)府，共1179套，2022年6月交房，均價6.3萬元/平。

板塊最大的優(yōu)勢是生活配套比較成熟，但城市界面新舊交融，周邊有大量安置房項目，沒有特別拿得出手的資源。

昌平南新盤混戰(zhàn)，出現(xiàn)了一個生面孔

昌平中關(guān)村生命科學(xué)園三期及北四村0077、0078地塊，還是以底價成交，23.95億元，折合樓面價約3萬/平。

這宗總建面不到8萬平米的地塊，在昌平僅能算上中等規(guī)模，卻引出了四家企業(yè)結(jié)成的聯(lián)合體。

越秀地產(chǎn)、北京城建、未來科學(xué)城，都是昌平的老熟人了。貝好家不是傳統(tǒng)意義的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，但近兩年在土拍市場存在感很強(qiáng)。

去年7月，貝好家在西安以1.34億元拿下兩幅土地；9月，10.76億元在成都拿地；12月，在上海和杭州拿下兩幅住宅用地。

目前，貝好家在全國主要城市參與開發(fā)的房地產(chǎn)項目超過10個。

作為貝殼旗下品牌，貝好家定位是數(shù)據(jù)驅(qū)動型住宅開發(fā)服務(wù)平臺，在北京，它與中國電建地產(chǎn)合作開發(fā)了門頭溝的長安華曦府項目。

上月底，官宣與招商、中海一起聯(lián)合開發(fā)通州八里橋的朝棠攬閱項目，朝棠攬閱是一個純剛需盤，69平米起步做了三居，各種臺利用到極致。

這次在昌平拿地，三大房企聯(lián)手貝好家，大概也是要借力它的C2M模式在產(chǎn)品打造上謀求創(chuàng)新。

昌平南實在太卷了：

龍湖觀萃，857套網(wǎng)簽371套，去化率43%；

中海寰宇未來，932套網(wǎng)簽699套，去化率75%；

越秀星耀未來，930套網(wǎng)簽123套，去化率13%。

還有即將入市的中海未來之境，342套房源，也是小戶型產(chǎn)品。

所謂的C2M模式（從消費(fèi)者到制造者），是一種強(qiáng)調(diào)“以銷定產(chǎn)、以需定建、以人定房”的地產(chǎn)開發(fā)新模式。

北京進(jìn)深前幾天就收到鏈家小伙伴發(fā)來的有關(guān)朝棠攬閱的小程序問卷調(diào)查。

從地塊最初開發(fā)階段就讓意向購房者直接參與共建的模式，對于項目的開發(fā)設(shè)計和營銷都有一定助力。

生命科學(xué)園板塊城市界面一般，比朱辛莊還是有一定差距的，商業(yè)方面主要是南側(cè)規(guī)劃中的超級合生匯，預(yù)計還是會以剛需/剛改產(chǎn)品為主。

海淀四季青雙子分落兩家

中建壹品27.78億+金隅33.64億

西區(qū)0016地塊被中建壹品輕松拿下的時候，進(jìn)深君還以為東地塊也會被它一舉摘得，不料金隅地產(chǎn)舉牌堅定，10輪落槌。

海淀今天的土拍進(jìn)了5家房企，但總共也就拍了半小時，海開控股全程沒舉牌，另外幾家也顯得十分審慎，沒出手抬轎。

寶山0016地塊由中建壹品以27.78億元總價競得，溢價率1.76%，住宅樓面價約5.68萬元/㎡。

寶山0017地塊由金隅地產(chǎn)以33.64億元總價摘得，溢價率1.48%，住宅樓面價約5.73萬元/㎡。

地塊位于四季青鎮(zhèn)西南部，西五環(huán)內(nèi)，臨近阜石路及地鐵6號線廖公莊站，通勤優(yōu)勢明顯。

兩宗地均為住宅用地，控高30米，局部36米，容積率2.1，預(yù)計是做9-11層洋房。

兩塊地都十分方正，有利于樓棟排布。

西側(cè)0016地塊建面5.04萬㎡，住宅建面約4.89萬㎡；

東側(cè)0017地塊建面6萬㎡，住宅建面約5.87萬㎡。

周邊整體生活配套資源完善，但是周邊城市界面一般，缺乏大型的商業(yè)綜合體。除了錦繡大地物流港之外，基本要靠石景山資源，包括山姆會員店、萬達(dá)廣場等，開車要10分鐘左右。

這個位置做大戶型的概率不高，按照戶均120㎡計算，西區(qū)約400套，東區(qū)500套。

東北3公里靠近西四環(huán)的田村地塊日前完成出讓，建筑規(guī)模約5.8萬㎡，容積率1.4，由保利發(fā)展+北京建工聯(lián)合體以45.45億元摘得，折合樓面價約7.84萬元/㎡，溢價率11.95%。

此外，地塊北側(cè)不到3公里的的西郊機(jī)場地塊在五輪供地清單中，規(guī)劃地上建面14.52萬㎡，預(yù)計本月底上架。

這么來看海淀西四環(huán)至西五環(huán)一帶新盤也不少，產(chǎn)品力上勢必要有一定突破了。