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文/北京進(jìn)深 徐迪

取證一個(gè)月后，酒仙橋頂豪中海萬吉玖序開始轉(zhuǎn)網(wǎng)簽了。

該項(xiàng)目于5月18日開盤，除3#樓外的8棟樓全部在首批預(yù)售范圍內(nèi)，共332套，準(zhǔn)售面積7.06萬㎡，擬售均價(jià)12.5萬/㎡，總貨值約88.25億元。

開盤當(dāng)天，中海萬吉玖序發(fā)出官宣海報(bào)：當(dāng)日成交額63.7億元。

按照12.5萬的擬售均價(jià)，相當(dāng)于成交面積達(dá)到5萬㎡。

目前的網(wǎng)簽情況是：21套，4519.4㎡，成交均價(jià)不到11.5萬元/㎡。

網(wǎng)簽金額總計(jì)5.18億元。

項(xiàng)目四居起步，面積段168-372㎡，其中180以下戶型占比40%以上，產(chǎn)權(quán)得房率在73.7%-81%區(qū)間。

樓王棟4#共10層，首層架空，一層一戶，頂層為復(fù)式房源，建面576.65㎡，單套總價(jià)約7785萬元。其余8套均為372平墅，均價(jià)13.5萬元/㎡。

6#樓為得房率最高的樓棟，均價(jià)也在13萬以上。

已簽約房源中，包括4#樓王棟次頂層房源，建面371.63㎡，按照備案價(jià)13.5萬/㎡，該套房源總價(jià)超5000萬元。

此外，167、172戶型房源合計(jì)網(wǎng)簽10套；

其余成交均為200㎡ 房源，且220㎡以下居多。248、253、290戶型，以及6#樓1套302戶型房源，分別只有1套網(wǎng)簽。

中海萬吉玖序開盤后，朝陽“酒仙橋 小紅門 十八里店”組合地塊三大住宅項(xiàng)目均已入市。

該組合地塊成交于2024年11月29日，中海地產(chǎn)153.32億元摘得。

早在拿地之前的11月7日，三大項(xiàng)目開發(fā)主體北京新鑫興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司就已在朝陽區(qū)注冊成立，注冊資本1000萬元，由中海企業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司100%持股。

公司法定代表人、董事長為付熙嵬；董事、經(jīng)理為中海新城總經(jīng)理張欣。

這是中海新城十多年來首次在朝陽注冊項(xiàng)目公司。

作為中海在北京的兩大業(yè)務(wù)實(shí)體之一，中海新城多年來深耕石景山和西城兩大區(qū)域，開發(fā)有西城的京華玖序、都闕臺(tái)，石景山的寰宇天下天鏡、中海長安玖章、中海長安源境等項(xiàng)目。

“酒仙橋 小紅門 十八里店”三大項(xiàng)目成為中海新城邁入朝陽的關(guān)鍵棋子。

小紅門地塊開發(fā)為中海時(shí)光之境，3月20日首批5棟樓共258套住宅取證，面積段105-155㎡，銷售指導(dǎo)價(jià)為8萬/㎡。目前網(wǎng)簽41套，成交均價(jià)7.77萬/㎡。

十八里店地塊開發(fā)為中海朝陽ONE，4月1日首批11棟樓共594套房源取證，目前網(wǎng)簽71套，成交均價(jià)7.68萬元/㎡。

三個(gè)項(xiàng)目中，酒仙橋的萬吉玖序單價(jià)最高，達(dá)到12.5萬元/㎡。

朝陽單價(jià)超11萬的樓盤不多，酒仙橋的北京宸園算是賣得最好的。去年9月底拿證，10月中旬開盤，606套房源，備案均價(jià)12.5萬元/㎡。

截至目前，北京宸園網(wǎng)簽517套，半年時(shí)間去化率85%，成交均價(jià)11萬 ，約為指導(dǎo)價(jià)88折。6月份最新網(wǎng)簽的一套建面253.7㎡房源，成交價(jià)達(dá)到12.8萬㎡，總價(jià)超過3242萬元。

先手優(yōu)勢的北京宸園，狠狠收割了一波高端用戶，接檔的中海萬吉玖序，能否守住12萬 的指導(dǎo)價(jià)？

中海顯然沒放棄這個(gè)目標(biāo)。

從土豪金的外立面，到保姆專梯的頂配平墅，中海萬吉玖序的豪宅特質(zhì)要高于北京宸園。

然而產(chǎn)品只是樓盤的一個(gè)價(jià)值維度，酒仙橋算不上豪宅區(qū)，受益望京商務(wù)區(qū)近年的發(fā)展，金融和互聯(lián)網(wǎng)從業(yè)者購買力較高。

目前酒仙橋板塊的城市界面其實(shí)非常一般，老舊小區(qū)多，棚改進(jìn)行中，有大量安置房，居住群體復(fù)雜。

北京宸園還有100多套房子，中海萬吉玖序規(guī)劃了370戶，還需要將近500位高端買家，才能消化這些庫存。

除去地段，地塊本身的素質(zhì)來看，中海萬吉玖序2.8的容積率，也不太貼合豪宅定位。

特別是再往北十公里，溫榆河別墅區(qū)，華潤剛拿了一塊1.01容積率的地塊。

另一方面，中海萬吉玖序的地形很方正，但朝向不好，跟望京的大多數(shù)小區(qū)一樣，不是正南正北的小區(qū)，在這種地塊上排布樓棟，邊角位置的房源會(huì)很多。

產(chǎn)品上，中海萬吉玖序有許多“好房子”設(shè)計(jì)元素，包括架空層、挑高層、通面寬陽臺(tái)、大尺度飄窗、設(shè)備平臺(tái)等。

最為出挑的當(dāng)屬4#樓，10 1層洋房，首層架空，坡屋頂 頂退設(shè)計(jì)，東北角有1處露臺(tái)，東南轉(zhuǎn)角陽臺(tái)；一層一戶平墅設(shè)計(jì)，面寬22.8米，進(jìn)深15.7米，建筑面積將近360㎡，層高超過3.6米。

8#樓同樣是10層洋房，也做了坡屋頂造型；5#樓23層高層，首層局部架空。

其余樓棟在贈(zèng)送尺度也相當(dāng)可觀，南向通面寬陽臺(tái)，北向有大面積飄窗 設(shè)備平臺(tái)。

整個(gè)項(xiàng)目層高優(yōu)勢非常突出，3.2米起步，4#和6#兩棟樓層高都在3.6米以上，對標(biāo)隔壁北京宸園且隱有超越之勢。

作為上一年的朝陽銷冠，北京宸園的層高是項(xiàng)目最大亮點(diǎn)之一，中海酒仙橋項(xiàng)目鞏固層高優(yōu)勢的同時(shí)，在贈(zèng)送面積上進(jìn)一步發(fā)揮，南向通面寬陽臺(tái)，北向有大面積飄窗 設(shè)備平臺(tái)。

在戶型設(shè)計(jì)上，中海酒仙橋項(xiàng)目也將豪宅屬性貫徹到底，徹底摒棄小戶型產(chǎn)品，戶均面積210㎡，比北京宸園戶均多出50㎡。

大戶型是其一，萬吉玖序的豪宅屬性還體現(xiàn)在：用更多的資源來放大會(huì)客空間。

起步168戶型，餐客廚加上玄關(guān)，面積超過60平米。這已經(jīng)是萬吉玖序所有房源中最接地氣的戶型。