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文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 嚴(yán)明會(huì)

臨近年末，金茂積極補(bǔ)倉(cāng)。2024年上海第八批次土拍，金茂與合作方一舉拿下寶山所有3幅地塊，成交總價(jià)達(dá)103.5億元。

拿地當(dāng)天，金茂和上海國(guó)資聯(lián)合體以31.15億元底價(jià)競(jìng)得的寶山區(qū)楊行BSP0-0801單元13A-01地塊、02aA-04地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)方案就公示，這也是金茂拿下的三塊地中，唯一一塊以底價(jià)成交的。其中13A-01地塊為住宅用地，容積率2.3；02aA-04地塊規(guī)劃為鐵路上蓋，為辦公、餐飲旅館業(yè)、商業(yè)用地。

閃電出規(guī)劃背后，金茂在上海的貨量已經(jīng)不多。2024年前11個(gè)月，金茂在上海只拿下了1宗地塊。第七批次土拍中，華潤(rùn) 建發(fā) 金茂聯(lián)合體以15.81億元底價(jià)拿下普陀桃浦一宗地塊。

總平圖顯示，地塊擬建16棟16-17層的中高層住宅，可售住宅體量約1118套。其中，位于小區(qū)中軸線的2#、6#、9#、12#樓預(yù)計(jì)是一梯一戶的配置，其余樓棟為一梯兩戶。

社區(qū)布置有景觀廊架和下沉庭院，人行出入口和車行出入口分布在小區(qū)4個(gè)方向，內(nèi)部地面留有停車位，并非完全人車分流。項(xiàng)目北側(cè)的四個(gè)樓棟首層（局部）架空，13#樓配有養(yǎng)育托管、老年日間照料點(diǎn)，與之相鄰的10#樓配有生活服務(wù)中心、室內(nèi)健身點(diǎn)，4#樓和6#樓之間設(shè)有健身及兒童活動(dòng)場(chǎng)地。社區(qū)西南角規(guī)劃為幼兒園，東側(cè)是公共綠地，北側(cè)是教育科研用地。

從曝光的效果圖來(lái)看，小區(qū)門(mén)口設(shè)置了落客廣場(chǎng)，行人經(jīng)過(guò)社區(qū)大堂之后可進(jìn)入下沉庭院。樓棟有金色鋁合金線條、玻璃欄板，門(mén)頭采用了仿石材鋁板 石材。

據(jù)悉，該住宅項(xiàng)目將會(huì)定位金茂“棠系”，也是金茂該系列產(chǎn)品首進(jìn)上海?！疤南怠笔墙鹈?024年新推出的產(chǎn)品系，注重顏值和高級(jí)感，又有充分的功能性和實(shí)用性，定位客群更多是面向成長(zhǎng)型家庭、高知青年和新銳中產(chǎn)等群體。

有消息顯示，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)推出建面約82-169㎡的兩房到五房戶型，均價(jià)5萬(wàn) ，預(yù)計(jì)在2025年二季度入市。有媒體曝出了戶型過(guò)程圖，總體來(lái)看，各個(gè)戶型的得房率在80%左右；每戶均有贈(zèng)送面積，陽(yáng)臺(tái)為半贈(zèng)送，飄窗和設(shè)備平臺(tái)為全贈(zèng)送。

82㎡的戶型是兩房?jī)蓮d一衛(wèi)結(jié)構(gòu)，主臥和次臥都有飄窗，套內(nèi)面積約65.74㎡，計(jì)容面積約83.09㎡，得房率約79.12%。

92㎡的戶型是三房?jī)蓮d一衛(wèi)結(jié)構(gòu)，主臥和兒童房配有飄窗，計(jì)容面積約92.58㎡，套內(nèi)面積約71.07㎡，得房率約76.77%。

102㎡的戶型是三房?jī)蓮d兩衛(wèi)結(jié)構(gòu)，書(shū)房、廚房和主臥都有飄窗，計(jì)容面積約100.14㎡，套內(nèi)面積約79.35%，得房率約79.35%。

115㎡的戶型同樣是三房?jī)蓮d兩衛(wèi)結(jié)構(gòu)，主次臥、書(shū)房和廚房均有飄窗；客餐廳做了方廳設(shè)計(jì)，開(kāi)間約5m，進(jìn)深約6.2m，計(jì)容面積112.41㎡，套內(nèi)面積90.76㎡，得房率約80.74%。

更大的戶型均是一梯一戶設(shè)計(jì)，配有家政空間或獨(dú)立儲(chǔ)藏間。

128㎡的是緊湊型四房?jī)蓮d兩衛(wèi)結(jié)構(gòu)，在餐廳邊有家政空間。緊鄰主臥的次臥，不僅有飄窗，還有通向陽(yáng)臺(tái)的通道。計(jì)容面積約124.28㎡，套內(nèi)面積約99.58㎡，得房率80.13%。

143㎡的戶型是四房?jī)蓮d兩衛(wèi)結(jié)構(gòu)，玄關(guān)處有獨(dú)立儲(chǔ)藏間，客餐廳的開(kāi)間約5m，進(jìn)深約6.8m。計(jì)容面積約138.56㎡，套內(nèi)面積約113.49%㎡，得房率約81.91%。

169㎡的戶型是四房?jī)蓮d三衛(wèi)結(jié)構(gòu)，配備了花園候梯廳，玄關(guān)處有獨(dú)立儲(chǔ)藏間，廚房可通往設(shè)備平臺(tái)；客餐廳的開(kāi)間達(dá)到了5.6m，進(jìn)深約7.3m，雙套房設(shè)計(jì)。稍有不足的是，大戶型中間戶的次衛(wèi)是個(gè)暗衛(wèi)。計(jì)容面積163.13㎡，套內(nèi)面積約131.33㎡，得房率約80.51%。

項(xiàng)目建設(shè)方為中國(guó)金茂旗下的蘇州騰茂置業(yè)有限公司、上海楊行城市建設(shè)有限公司（簡(jiǎn)稱“楊行城建”）、上海寶冶集團(tuán)有限公司組成的聯(lián)合體。

今年1月2日，上述三家公司共同出資成立了上海寶楊茂業(yè)建設(shè)發(fā)展有限公司，持股比例分別為26%、54.5%、19.5%。1月6日，茂業(yè)建設(shè)發(fā)布了高鐵寶山站站城融合技配套設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)計(jì)劃公告，投資額86.85億元。主要工程內(nèi)容是新建普通商品房及辦公物業(yè)、商業(yè)服務(wù)用房。

向上穿透發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目大股東楊行城建由上海力博建設(shè)有限公司和上海楊行資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司分別持股54%和46%。前者由中航信托股份有限公司和上海寶冶集團(tuán)有限公司分別持股78.63%、21.37%。

從區(qū)位來(lái)看，地塊位于寶山楊行，距離地塊870米處有在建19號(hào)線寶山站地鐵站，距離地鐵3號(hào)線鐵力站約820米，周邊有富錦路、江楊北路等道路。附近的高鐵寶山站預(yù)計(jì)最快2027年投入使用。

地塊用途為商業(yè)、住宅、辦公、餐飲旅館混合，其中13A-01出讓面積149538.36平方米，容積率2.3，樓板價(jià)9058元/㎡，中小套戶型占比50%，裝修標(biāo)準(zhǔn)2500元/㎡。

商業(yè)配套方面，周邊有金悅生活廣場(chǎng)、寶楊寶龍廣場(chǎng)、招商花園城等；教育方面，有上師大、上外附屬兩所九年一貫制學(xué)校。

市場(chǎng)方面，地塊南側(cè)2.6公里處萬(wàn)科四季隱秀項(xiàng)目在售。該項(xiàng)目于2024年12月首開(kāi)，推出247套高層房源，均價(jià)50969元/㎡，認(rèn)購(gòu)率120%。