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文/樂居財(cái)經(jīng) 嚴(yán)明會

去年9月，深圳寶中A001-0219宅地塊迎來出讓。

這是深圳近年來首宗取消最高地價(jià)限制的宅地，采用“價(jià)高者得”的競價(jià)方式。并且，地塊商品房不限售價(jià)、無配建要求、不受“70/90”戶型政策限制。

該地塊最終吸引了9家企業(yè)報(bào)名參拍，經(jīng)過82輪激烈競價(jià)，一家名為惠州市保置房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“惠州保置”）的企業(yè)，最終以28.2億元總價(jià)拿下地塊。

當(dāng)時(shí)大部分的媒體報(bào)道中，宗地是由“保利”拿下的。但實(shí)際上，保利旗下有兩個地產(chǎn)平臺，一個是保利發(fā)展（600048. SH），另一個則是保利置業(yè)（00119. HK）。

寶中A001-0219宅地塊，實(shí)為保利置業(yè)拿下的。

股權(quán)穿透，惠州保置由深圳市保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%持有，后者則是保利置業(yè)集團(tuán)有限公司（保利置業(yè)境內(nèi)運(yùn)營及發(fā)債主體，也稱“上海保利置業(yè)”）旗下全資子公司。

拿地后不久，開發(fā)主體深圳市保金房地產(chǎn)開發(fā)有限公司便成立了。

深圳市保金房地產(chǎn)董事長、經(jīng)理為黃偉容，其同時(shí)為惠州市保置董事長、經(jīng)理，深圳保利房地產(chǎn)和總經(jīng)理、董事。

寶中A001-0219地塊已被命名為“保利瑧譽(yù)府”，最近它也傳來最新消息。

1月4日，深圳市規(guī)劃和自然資源局寶安管理局發(fā)布關(guān)于公布瑧譽(yù)府（即保利瑧譽(yù)府）項(xiàng)目《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及總平面圖的通告。

根據(jù)總平面圖，項(xiàng)目總建筑面積為8.02萬m2 ，計(jì)容積率建筑面積6.2m2 ，容積率為6.2，綠化覆蓋率為30.11%。

項(xiàng)目規(guī)模不大，擬建兩棟住宅，分別為1棟一單元44層、高139.5米和1棟二單元45層、142.5米，為純商品房住宅小區(qū)，規(guī)劃403戶，機(jī)動車停車位455個。

目前，項(xiàng)目具體的戶型圖尚未有官宣，不過據(jù)部分自媒體傳出的消息，項(xiàng)目將打造純四房小區(qū)，包括建面114-123㎡四房二衛(wèi)戶型，約138㎡4 1房二衛(wèi)戶型，約143㎡4 1房三衛(wèi)戶型。梯戶比為4梯5戶設(shè)計(jì)。

項(xiàng)目旁邊就是中鐵閱臻府，與騰訊企鵝島一河之隔，未來會有跨海大橋連接，同時(shí)距離華僑城歡樂港灣、灣區(qū)之光摩天輪、深圳濱海藝術(shù)中心、寶安區(qū)圖書館、壹方城商業(yè)中心等都很近。

去年11月，保利瑧譽(yù)府周邊多個地塊調(diào)整了土地性質(zhì)。其中，位于項(xiàng)目西側(cè)臨海的地塊調(diào)規(guī)后，由商業(yè)地塊（高150米）變更為教育用地，并已規(guī)劃為27班的九年一貫制學(xué)校。項(xiàng)目因此“喜提”海景。

無論從戶型面積還是如今的總平圖看，保利瑧譽(yù)府無疑定位為改善型項(xiàng)目。主出入口在整個小區(qū)的東北方向，是一個酒店式環(huán)島設(shè)計(jì)，中間有水景；正門進(jìn)來還打造了下沉庭院。從平面圖看，兩棟住宅的出入口均“位于一層屋面”。

小區(qū)還規(guī)劃了會所，據(jù)悉類似東京的Mansion理念。不過，作為改善型小區(qū)，5戶的設(shè)計(jì)也讓部分戶型犧牲了南向的朝向，項(xiàng)目沒能打造出全南向設(shè)計(jì)，兩棟樓均有一個戶型陽臺是朝北。

同時(shí)，從平面圖看，樓棟每個戶型前后間距較小，顯得較為密集，陽臺與陽臺之間，最窄估計(jì)3～4米，產(chǎn)品的隱私性是一個問題，這個要看后期開發(fā)商設(shè)計(jì)上如何規(guī)避。另外，項(xiàng)目1棟一單元的旁邊還設(shè)計(jì)了地上架空車庫，車位18個、面積939.35㎡。另外，1棟一單元的旁邊還設(shè)計(jì)了地上架空車庫，車位18個、面積939.35㎡。

值得一提的是，雖然與中鐵閱臻府僅一路之隔，保利瑧譽(yù)府項(xiàng)目樓面價(jià)卻貴了不少。

保利瑧譽(yù)府拿地總價(jià)28.2億元，溢價(jià)率35%，樓面價(jià)5.22萬/㎡，中鐵閱臻府拿地總價(jià)34.06億元，樓面價(jià)4.14萬/㎡。前者比后者貴了足足一萬多。意味著后期如果打起價(jià)格戰(zhàn)，保利瑧譽(yù)府優(yōu)勢相對要小。

大手筆在深圳拿地，保利置業(yè)的業(yè)績近來卻隨大市有所下滑。2024年上半年，保利置業(yè)收入124.57億元，同比減少20.3%；股東應(yīng)占溢利3.73億元，同比減少41.6%。2024年全年，其累計(jì)合同銷售金額542億元。

保利置業(yè)的人事近段時(shí)間也有所變動。2024年9月30日，其公告葉黎聞因工作調(diào)配安排不再擔(dān)任公司執(zhí)行董事。更早前的2024年3月，胡在新從保利發(fā)展“空降”至保利置業(yè)，擔(dān)任執(zhí)行董事及董事總經(jīng)理。2023年11月，保利置業(yè)董事、總經(jīng)理王健辭任，此次調(diào)任前，該職位已經(jīng)空缺了四個月。