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文/樂居財(cái)經(jīng) 嚴(yán)明會(huì)

作為上海的中心地段，長(zhǎng)寧區(qū)的新房供應(yīng)一直稀缺。

2024年年底，越秀聯(lián)合招商蛇口在長(zhǎng)寧仙霞社區(qū)拿了一塊地。位于中環(huán)路以東，天山路以南，在長(zhǎng)寧區(qū)的天山板塊內(nèi)。這塊地，還是從一塊商業(yè)用地中劃分出來的。

進(jìn)入上海剛滿三年的越秀勢(shì)頭正猛。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，越秀以72.61億元位列2024年上海企業(yè)拿地權(quán)益金額第四，僅次于招商蛇口、華潤(rùn)、保利這些在上海耕耘多年的央企。越秀則是2021年10月才在上海首次拿地項(xiàng)目。此地塊也是越秀進(jìn)入上海后首次聯(lián)合招商蛇口共同開發(fā)。

拿地20多天后，項(xiàng)目規(guī)劃公示。地塊擬建4棟可售住宅，總高12-14層，可售商品房預(yù)計(jì)共170余套，公共租賃住宅設(shè)置在項(xiàng)目的西南角，約22套。預(yù)計(jì)主力戶型為120-143㎡3-4房；部分樓棟首層架空/局部架空。下沉庭院設(shè)置在小區(qū)北側(cè)兩棟樓之間，可結(jié)合首層架空做泛會(huì)所。

小區(qū)人行主入口設(shè)置在西側(cè)北虹路上，西北角的公共空間處也有一個(gè)人行出入口，南側(cè)的新漁東路設(shè)置了人行口和車行出入口。業(yè)主的車從東側(cè)車行出入口可直接進(jìn)入地下車庫，也可走地面穿越兩棟住宅樓后，從小區(qū)內(nèi)的地庫出入口進(jìn)入。雖然地面沒有停車位，但這樣的設(shè)計(jì)也不能完全算人車分流。

為了實(shí)現(xiàn)小區(qū)人車分流，后續(xù)不排除小區(qū)內(nèi)的地庫出入口會(huì)處于常閉狀態(tài)，作為備用出入口。

從設(shè)計(jì)規(guī)范上來看，兩個(gè)地庫出入口的配置才符合規(guī)定。根據(jù)相關(guān)要求，機(jī)動(dòng)車停車位超過50個(gè)的停車場(chǎng)應(yīng)設(shè)兩個(gè)出入口，且出入口之間的距離應(yīng)大于20米。該項(xiàng)目共有170余套住宅，一套住宅至少要配有一個(gè)停車位，或者更多。

交通便利是項(xiàng)目的一大優(yōu)勢(shì)。距離地鐵2號(hào)線北新涇站步行距離約300米?；西側(cè)距離中環(huán)路僅30米，車流量大，難免會(huì)有噪音影響，西側(cè)分布的是小戶型和配套用房。區(qū)域內(nèi)商業(yè)設(shè)施齊全，如宜嘉坊和百聯(lián)西郊購物中心等，還有多個(gè)商業(yè)中心在地鐵沿線密集分布。

地塊東側(cè)是久事公交集團(tuán)總站，東北側(cè)是天山路31號(hào)人才公寓，北側(cè)是變電站，周邊老小區(qū)居多，城市界面一般。

從網(wǎng)傳戶型圖來看，120㎡和143㎡的電梯廳都采用的是對(duì)開門的一梯兩戶設(shè)計(jì)，電梯廳前的候梯空間相對(duì)獨(dú)立，隱私性高。

120㎡戶型是三室兩廳兩衛(wèi)設(shè)計(jì)，南向三開間，飛機(jī)戶型格局，三個(gè)居室都帶飄窗，贈(zèng)送面積多。西戶主臥飄窗可能有轉(zhuǎn)角飄窗，東戶位于樓棟中間，無轉(zhuǎn)角飄窗。

約143㎡戶型是四室兩廳兩衛(wèi)設(shè)計(jì)，戶型方正，四開間朝南，廚房外有單獨(dú)的設(shè)備平臺(tái)空間，可以做廚房的設(shè)備陽臺(tái)。東戶主臥帶有轉(zhuǎn)角飄窗，景觀視野更好。

2024年上海第八批次土拍中，招商蛇口越秀聯(lián)合體以21.82億元拿下該幅地塊，溢價(jià)率24.39%。項(xiàng)目樓板價(jià)8.85萬元/㎡，裝修標(biāo)準(zhǔn)要求至少4000元/㎡，120㎡以下需占40%。

據(jù)悉，該地塊原為天山污水廠用地，于2019年正式停工搬遷，目前東側(cè)改造為雨水泵站。

此塊宅地是從一處商業(yè)用地中劃出來的。其所在地塊原為上海市長(zhǎng)寧區(qū)的仙霞社區(qū)W040602單元F1-03地塊（商業(yè)用地），后來被調(diào)整切割成F1-09地塊和F1-10地塊。F1-09地塊被調(diào)整為三類住宅用地，用地面積11210㎡，容積率2.2，限高42米，包含1200㎡的配套公共建設(shè)。F1-10地塊還為商業(yè)用地。

過去10年間，長(zhǎng)寧去在公開市場(chǎng)只出讓過3幅宅地。2019年，中海以12.42億拿下了新涇鎮(zhèn)226街坊2丘cn002f-01B地塊，樓板價(jià)3.4萬，項(xiàng)目名為中海長(zhǎng)寧第，2020年開盤認(rèn)購率超400%，均價(jià)8.4萬，開盤當(dāng)天即售罄。去年的最新成交價(jià)在9.5-10.5萬之間。

在2022年出讓的長(zhǎng)寧西郊上海城投青溪名邸地塊，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)16.3萬，首開推出170-340㎡洋房產(chǎn)品，2024年開盤認(rèn)購率180%；2023年出讓的長(zhǎng)寧西郊云廬地塊，目前尚未開盤。

2025年1月23日，杭州燚樂實(shí)業(yè)投資有限公司和上海虹潤(rùn)置業(yè)有限公司出資成立上海越招置業(yè)有限公司，二者的持股比例分別為70%和30%。其中，杭州燚樂為越秀地產(chǎn)的子公司，持股比例95%；上海虹潤(rùn)由招商蛇口100%持有。算下來，越秀地產(chǎn)在該地塊的實(shí)際權(quán)益占比為66.5%。

項(xiàng)目將由越秀主導(dǎo)，預(yù)計(jì)今年二季度入市，放風(fēng)價(jià)在13.5-14萬之間。以此計(jì)算，120平的戶型，要1620萬才能入手。

周邊新房方面，地塊西北側(cè)1公里處，有越秀蘇河和樾府項(xiàng)目在售，該項(xiàng)目于2024年8月首次開盤，至今已開盤三次，三次開盤均實(shí)現(xiàn)日光，累計(jì)推出378套房源，均價(jià)在10.4萬元左右。第四次開盤在即。

次新房方面，地塊東南側(cè)的西郊紫薇花園，最新成交價(jià)大約在13萬/平。

2024年4月起，江國(guó)雄開始擔(dān)任越秀地產(chǎn)華東區(qū)域公司董事長(zhǎng)及商業(yè)板塊董事。同年12月31日，江國(guó)雄獲委任為越秀地產(chǎn)執(zhí)行董事及聯(lián)席總經(jīng)理，以及董事會(huì)下屬環(huán)境、社會(huì)及管治委員會(huì)成員。

江國(guó)雄于2019年3月加入越秀地產(chǎn)擔(dān)任總經(jīng)理助理，并于2019年4月至2021年7月期間在廣州城建開發(fā)擔(dān)任總經(jīng)理助理。從2020年11月至2024年12月，他先后擔(dān)任越秀地產(chǎn)華中區(qū)域公司董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、西南區(qū)域公司董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、以及越秀地產(chǎn)中西部區(qū)域總經(jīng)理。