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文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 林振興???

蛇年，北京第一場(chǎng)土拍，只有一家房企報(bào)名，十分落寞。

2月8日，首鋼地產(chǎn)以底價(jià)28.01億元，拿下北京石景山區(qū)首鋼設(shè)備處SS00-1617-0001、0003地塊，住宅樓面價(jià)3.7萬(wàn)元/平米，未設(shè)上限價(jià)格。

這也是一宗“內(nèi)定”地塊，毫無(wú)懸念。1月26日，首鋼地產(chǎn)就為0003地塊的施工單位招標(biāo)了。

但它也有些許“意外”。石景山是中海新城的地盤，但這次它缺席了，首鋼地產(chǎn)只好自己兜底，一個(gè)人扛下了所有。

對(duì)于石景山人來(lái)說(shuō)，首鋼地產(chǎn)既熟悉又陌生。

熟悉，是因?yàn)槭卒摰禺a(chǎn)在這里開發(fā)過(guò)眾多代表項(xiàng)目；陌生，是因?yàn)樗辽賰赡隂](méi)在北京拿地了。

拿地當(dāng)天，首鋼地產(chǎn)就馬不停蹄召開新春第一會(huì)。

黨委書記、董事長(zhǎng)張煥主持會(huì)議并強(qiáng)調(diào)，“項(xiàng)目公司要進(jìn)一步增強(qiáng)緊迫感、責(zé)任感，加強(qiáng)政策研究，在市場(chǎng)變化中搶抓機(jī)遇，全力以赴完成各項(xiàng)任務(wù)。”

這是張煥上任一把手后，首鋼地產(chǎn)首次拿地。

張煥是一名女將，她也是首鋼地產(chǎn)老人，曾在首鋼地產(chǎn)任黨委副書記、紀(jì)委書記，負(fù)責(zé)黨群工作。

去年年中，張煥接過(guò)張興手中的交接棒，擔(dān)任首鋼地產(chǎn)黨委書記、董事長(zhǎng)。張興則被調(diào)到首鋼集團(tuán)公司人力資源部（黨委組織部、黨委統(tǒng)戰(zhàn)部）部長(zhǎng)、黨委巡察工作辦公室主任、機(jī)關(guān)黨委書記。

張興算是首鋼地產(chǎn)近來(lái)年在職最“短”的董事長(zhǎng)，在位不到兩年時(shí)間。

他的運(yùn)氣不是很好，在職的兩年，也是房地產(chǎn)急轉(zhuǎn)直下的兩年。首鋼房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率從2022年的22.49%降至2023年的11.13%。

2023年，首鋼地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入90.67億元，凈利潤(rùn)4200萬(wàn)元。截止2023年末，首鋼地產(chǎn)總資產(chǎn)253.04億元，總負(fù)債183.95億元，凈資產(chǎn)69.10億元。

雖然不在帝都拿地，但首鋼地產(chǎn)在京外仍有項(xiàng)目，例如天津、河北、遼寧、重慶、成都等地。

對(duì)于首鋼地產(chǎn)而言，出京并不是易事。

一份評(píng)級(jí)報(bào)告顯示，截止2023年底，首鋼地產(chǎn)在貴鋼老區(qū)棚改項(xiàng)目、重慶悅來(lái)項(xiàng)目、天津?qū)氎嫦槿鸺覉@住宅小區(qū)一期項(xiàng)目等銷售率偏低。

去年10月，成都首鋼房地產(chǎn)被法院列為被執(zhí)行人，執(zhí)行標(biāo)的36.44萬(wàn)元。此外，首鋼地產(chǎn)子公司成都首鑫房地產(chǎn)被業(yè)主告上了法庭。

事件起源于，石某、王某購(gòu)買由成都首鑫房地產(chǎn)開發(fā)的首鋼蓉璟臺(tái)商品房，房屋總價(jià)款3285420元。但在驗(yàn)房時(shí)業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋存在諸多質(zhì)量問(wèn)題，無(wú)法接房入??；

后續(xù)整改后再查看，又發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間因樓上漏水導(dǎo)致發(fā)霉發(fā)臭，以及衛(wèi)生間和廚房墻面瓷磚整體空鼓。因開發(fā)商未完成整改，業(yè)主多次向有關(guān)部門投訴，最終向法院提起訴訟。

由于開發(fā)商逾期交房，導(dǎo)致石某、王某未能按時(shí)入住新家，只能在外租房臨時(shí)過(guò)渡。最終，法院判決成都首鑫房地產(chǎn)向石某、王某賠償損失30000元。

在秦皇島，首鋼地產(chǎn)和碧桂園共同成立秦皇島市江盟房地產(chǎn)，開發(fā)首府項(xiàng)目。該項(xiàng)目公司不僅被列為被執(zhí)行人和限制高消費(fèi)，還因未支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金及代通知金，被項(xiàng)目總經(jīng)理告上法庭。

針對(duì)首鋼地產(chǎn)庫(kù)存問(wèn)題，張煥強(qiáng)調(diào)，推進(jìn)“一城一策”庫(kù)存去化，反復(fù)沖鋒完成存貨壓降任務(wù)。

值得注意的是，至2023年底，首鋼地產(chǎn)土地存量為34.19萬(wàn)平方米。

再不拿地，土儲(chǔ)就要告急。這也致使新掌舵人張煥，不得不開始行動(dòng)。

但這次，張煥兜底拿地的代價(jià)并不小，它是一塊住宅用地搭一塊商服用地。

0001地塊為綜合性商業(yè)金服用地，用地規(guī)模1.074萬(wàn)平米，地上建面2.73萬(wàn)平米，建筑高度36米；

0003地塊為住宅用地，用地規(guī)模2.8萬(wàn)平米，地上建面7.59萬(wàn)平米，容積率2.71，控高60米（局部80米）。該地塊需配建一處30平方米黨群服務(wù)中心，一處1000平方米室內(nèi)體育設(shè)施，一處100平方米公共廁所。

這些公服配套設(shè)施，不僅將無(wú)償移交相關(guān)主管部門，還占容積率指標(biāo)，增加房企的成本。

雖然托底石景山地塊的房企只有首鋼地產(chǎn)一家，但不排除它后續(xù)會(huì)引入其他開發(fā)商。

首鋼地產(chǎn)雖是北京本地房企，卻尤愛“抱團(tuán)”。它和中海地產(chǎn)合作長(zhǎng)安云錦、長(zhǎng)安云尚、天璽，并與電建合力開發(fā)華曦府。

首鋼地產(chǎn)會(huì)選擇獨(dú)立操盤，還是與老朋友中海再續(xù)前緣？張煥心里或許已有答案了。

但眼下，張煥肩上的壓力并不小。石景山積壓了大量在售項(xiàng)目，包括中海長(zhǎng)安玖章、中海長(zhǎng)安源境、中海學(xué)府公館、保利璟山和煦、元璽、中海寰宇天下天鏡，但整體新房銷售情況并不理想。

其中，中海長(zhǎng)安玖章、中海長(zhǎng)安源境去年9月取證后新開盤的項(xiàng)目。長(zhǎng)安玖章目前簽約52套，網(wǎng)簽價(jià)7.7萬(wàn)元/平方米；長(zhǎng)安源境已簽約60套，網(wǎng)簽價(jià)6.38萬(wàn)元/平方米。

面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，首鋼地產(chǎn)顯然要面臨不小的去化壓力。多年沒(méi)在北京拿地的它，還能做出令石景山人滿意的作品嗎？壓力給到了新董事長(zhǎng)張煥。