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文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 徐迪

樹(shù)大招風(fēng)！昨天朝陽(yáng)土拍現(xiàn)場(chǎng)，保利算是深刻體會(huì)到了。

之前被傳已由保利“內(nèi)定”的朝陽(yáng)三間房組合地塊，結(jié)果拍出了10.5%的溢價(jià)。

競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)了3個(gè)意向買(mǎi)家：招商蛇口，中海地產(chǎn)，以及由保利+金茂組成的聯(lián)合體。

經(jīng)歷百余輪舉牌，左右?jiàn)A擊下，底價(jià)79億的地塊最終87.295億元成交，由保利+金茂聯(lián)手拿下，樓板價(jià)達(dá)到5.16萬(wàn)元/平。

承蒙友商幫襯，保利+金茂足足多花了8.3億。

在此前發(fā)布的擬供地清單中，D區(qū)地塊與南區(qū)地塊分開(kāi)公示。正式掛牌時(shí)，兩幅地塊合并為一個(gè)項(xiàng)目出讓。

北京的土拍市場(chǎng)實(shí)實(shí)在在是一區(qū)一政了。海淀是一塊地，中間劃出一條路，就分成兩個(gè)項(xiàng)目上架；朝陽(yáng)則是在嘗試過(guò)“宅產(chǎn)配”組合出讓的可能性后，接連開(kāi)始打包供地。

相比去年出讓的“酒仙橋 前葦溝 朝陽(yáng)園北區(qū)”和“酒仙橋 小紅門(mén) 十八里店”兩個(gè)組合包，本次三間房組合包總價(jià)不高，用地性質(zhì)純粹，沒(méi)有大面積的產(chǎn)業(yè)、商業(yè)項(xiàng)目，僅有一小塊幼托用地，其余均為純居住用地；

并且，三間房?jī)煞≌拥貕K位置接近，屬于同一板塊，周邊配套共享，便于整體開(kāi)發(fā)規(guī)劃。

三間房組合地塊土地總面積6.9公頃，地上建筑規(guī)模17.39萬(wàn)㎡。容積率2.5-2.8，和旁邊的安置房基本沒(méi)差別。其中：

D區(qū)1205-0007為R2二類(lèi)居住用地，用地規(guī)模3.68公頃，地上建面9.21萬(wàn)㎡，容積率2.5，控高80米，綠化率30%；成交價(jià)44.2億元，折合樓面價(jià)4.8萬(wàn)元/㎡。

南區(qū)1202-0007為R2二類(lèi)居住用地，用地規(guī)模2.76公頃，地上建面7.71萬(wàn)㎡，容積率2.8，控高60米（局部80米），綠化率30%；成交價(jià)43.095億元，折合樓面價(jià)約5.6萬(wàn)元/㎡。

南區(qū)1202-0007地塊為托幼用地，用地規(guī)模0.46公頃，地上建面0.37萬(wàn)㎡，容積率0.8，控高16米，規(guī)劃為一所12班幼兒園。需由競(jìng)得人建設(shè)后無(wú)償移交相關(guān)部門(mén)。

出讓文件中有一則文物保護(hù)函，在D區(qū)1205-0007地塊中發(fā)現(xiàn)石文晟墓園，對(duì)研究清代高等級(jí)墓葬具有重要意義，墓園中現(xiàn)存的石文晟繼妻佟氏誥封碑為普查登記文物，位于地塊西北角，要求原地保留，不可移動(dòng)，開(kāi)展各類(lèi)建設(shè)工程務(wù)必保證文物本體安全。

值得一提的是，地塊成交前的20天，保利已就三間房住宅地塊發(fā)布了招標(biāo)計(jì)劃。

包括1205-0007地塊和1202-0006地塊的監(jiān)理和施工等項(xiàng)目，投資估算總計(jì)約16.79億元，預(yù)計(jì)招標(biāo)公告將于2025年2月24日正式發(fā)布。

招標(biāo)人北京朝新善筑置業(yè)有限公司，目前尚無(wú)工商注冊(cè)信息，但基本可以判斷為保利發(fā)展旗下。

在北京，保利發(fā)展已成立過(guò)多家名字相似的項(xiàng)目公司，比方東壩保利天匯的開(kāi)發(fā)主體朝新和筑置業(yè)；十八里店朝央和煦的開(kāi)發(fā)主體朝實(shí)和煦置業(yè)；還有對(duì)街和光煦境的開(kāi)發(fā)主體建保常筑置業(yè)等等。

三間房?jī)蓚€(gè)住宅地塊項(xiàng)目相距1公里左右，同在地鐵6號(hào)線沿線，其中D區(qū)地塊靠近黃渠站，距離朝陽(yáng)路更近一些；南區(qū)地塊則緊鄰朝陽(yáng)北路，褡褳坡站。

周邊配套資源基本一致，包括朝陽(yáng)大悅城、星悅廣場(chǎng)、常楹天街等商業(yè)項(xiàng)目，民航總醫(yī)院、朝陽(yáng)醫(yī)院（常營(yíng)院區(qū)）等醫(yī)療配套。

附近主要新盤(pán)為保利和光煦境、三元嘉業(yè)的璽悅朝陽(yáng)，目前均已售罄。

保利和光煦境期房2023年4月開(kāi)盤(pán)，共310套房源，主推88-129㎡三居；今年9月末，96套現(xiàn)房入市，面積段104-127㎡，期房網(wǎng)簽均價(jià)8.37萬(wàn)元/㎡；現(xiàn)房網(wǎng)簽均價(jià)7.56萬(wàn)元/㎡。

現(xiàn)房比期房還便宜了8K多，不少期房業(yè)主現(xiàn)在都在討說(shuō)法。

隔壁的璽悅朝陽(yáng)（熹悅苑）的開(kāi)發(fā)商北京三嘉泰富置業(yè)有限公司，是首農(nóng)集團(tuán)旗下三元嘉業(yè)的參股子公司。

項(xiàng)目于2023年8月2日獲得預(yù)售許可證，共獲批6棟樓、296套房源，同樣是大戶型為主，面積段99-151㎡三居四居，成交均價(jià)8.33萬(wàn)元/㎡。

三間房地塊往西5公里左右，還有和記黃埔的新盤(pán)御翠園，去年10月底開(kāi)盤(pán)，共3棟高層近400套房源 77套聯(lián)排別墅，目前網(wǎng)簽：83套高層，均價(jià)7.8萬(wàn)/㎡；18套別墅，成交價(jià)8.2萬(wàn)/㎡。

這個(gè)價(jià)格對(duì)三間房地塊來(lái)說(shuō)壓力很大。御翠園的位置在五環(huán)內(nèi)，接近東四環(huán)，姚家園板塊，周邊城市界面比三間房好太多。

如果按照底價(jià)成交，三間房地塊7萬(wàn)5的價(jià)格或可一戰(zhàn)，現(xiàn)在樓板價(jià)拍到5萬(wàn)2，售價(jià)要怎么安排，留給保利和金茂慢慢思考。

好在保利和金茂在產(chǎn)品上還是值得期待的。

御翠園位置有優(yōu)勢(shì)，但房子本身差點(diǎn)意思，短面寬、長(zhǎng)進(jìn)深，十多年前的老戶型。

三間房區(qū)域新建商品房基本空白，安置房近年建了不少，次新房單價(jià)僅4萬(wàn) ；再往東一點(diǎn)到管莊，柏林愛(ài)樂(lè)、萬(wàn)象新天的二手房?jī)r(jià)也已經(jīng)降到5萬(wàn)出頭，對(duì)剛需客群非常有吸引人。