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北京進(jìn)深 徐迪 下周即將拍出的北京城市副中心站“8合1”地塊，意向買家來了。

5月12日，招商蛇口旗下的招商局地產(chǎn)(北京)有限公司對(duì)該項(xiàng)目發(fā)出一系列招標(biāo)計(jì)劃。

近年來，招商蛇口頻頻落子通州，除了剛剛公布案名的八里橋朝棠攬閱項(xiàng)目，正在強(qiáng)銷階段的云璟攬閱，此外還有招商璀璨時(shí)代和招商璀璨公元在售。

但論及規(guī)模，副中心站項(xiàng)目絕對(duì)是最大的一個(gè)。

北京城市副中心站綜合交通樞紐地區(qū)FZX-0101-0705等8幅地塊于4月30日正式掛牌，起拍價(jià)74.91億元，競價(jià)日期截至6月3日。

對(duì)于這個(gè)土地面積超11公頃的巨無霸項(xiàng)目，招商蛇口計(jì)劃拆分成三部分招標(biāo)。

0807、0808、0811三幅住宅地塊，地上建面約8.3萬平方米，地下5萬平米，總承包投資估算6億元；

0708、0810兩幅宅地，地上建面8.7萬平米，地下5.2萬平米，投資估算6.2億元；

0705、0706兩幅宅地以及0707多功能用地，地上建面約9.3萬平米，地下5.6萬平米，投資估算6.7億元。

合計(jì)地上建面26.3萬平米，投資估算18.9億元。

該地塊早在今年1月底發(fā)布的首輪清單上就曾出現(xiàn)，當(dāng)時(shí)的項(xiàng)目包里是5幅子地塊，用地規(guī)模合計(jì)7.44公頃。

在首輪清單發(fā)布后，中建玖合曾就該宗地塊發(fā)出施工招標(biāo)計(jì)劃，擬分3個(gè)標(biāo)段進(jìn)行招標(biāo)：

一標(biāo)段0705、0706，二標(biāo)段0707，三標(biāo)段0708、0810，總建面約27.1萬平方米，投資估算27.87億元。

地塊最終未能在一輪供地中掛出，進(jìn)入到4月底發(fā)布的第四輪供地清單中才正式上架。

正式掛牌時(shí)，該項(xiàng)目又新增加3幅住宅子地塊，土地面積達(dá)到11.28公頃，規(guī)劃建筑規(guī)模超26萬平方米，其中7幅住宅地塊建面總計(jì)23.7萬平方米。

1、西北角的0707地塊為其它類多功能用地，

占地0.83公頃，容積率3，地上建筑規(guī)模2.48萬平方米，限高60米，局部80米。

含密閉式垃圾分類收集站1處，建筑面積1500平方米，可采用地下建設(shè)形式；

污水源熱泵能源站1處，建筑面積1200平方米，采用地下建設(shè)形式，地上應(yīng)預(yù)留附屬設(shè)施建設(shè)條件。

以下7幅地塊均為二類居住用地，限高100米，可建30層以上高層建筑，享運(yùn)河景觀。

2、0705地塊，占地1.31公頃，容積率2.3，地上建筑規(guī)模3.02萬平方米。

開閉站1處，300平方米；有限電視三級(jí)機(jī)房1處，30平方米，可與建筑結(jié)合設(shè)置。

3、0706地塊，占地1.73公頃，容積率2.2，地上建筑規(guī)模3.8萬平方米。

含物業(yè)管理用房1處，地上建面100平方米；再生資源回收站1處，150平方米，可采用地下建設(shè)形式；社區(qū)管理服務(wù)用房1處，500平方米。

4、0708地塊，是組團(tuán)中規(guī)模最大的一幅，占地2.24公頃，容積率2.4，地上建筑規(guī)模5.38萬平方米；

5、0807地塊，占地1.33公頃，容積率2.1，地上建筑規(guī)模2.8萬平方米。

6、0808地塊，占地1.23公頃，容積率2.1，地上建筑規(guī)模2.58萬平方米。

7、0810地塊，占地1.36公頃，容積率2.4，地上建筑規(guī)模3.27萬平方米。

8、0811地塊，占地1.25公頃，容積率2.3，地上建筑規(guī)模2.88萬平方米。

7幅住宅地塊除單獨(dú)配建外，每幅地塊中還需分別配建物業(yè)管理用房1處，地上建面100平方米；

另含家園中心1處，地上建面約1.38萬平方米，涉及功能包括：

社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心1處，建筑面積3500平方米；

養(yǎng)老及助殘中心1處，建筑面積1200平方米；殘疾人托養(yǎng)所1處，建筑面積1000平方米；機(jī)構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施1處，建筑面積3000平方米；

末端物流配送中心1處，建筑面積200平方米；郵政所1處，建筑面積200平方米；

室內(nèi)體育設(shè)施1處，建筑面積2000平方米；

社區(qū)文化設(shè)施1處，建筑面積2000平方米；

社區(qū)服務(wù)中心1處，建筑面積700平方米。

家園中心由二級(jí)競得人進(jìn)行代建，建成后無償移交通州區(qū)政府，由區(qū)政府統(tǒng)籌安排。

根據(jù)出讓文件，居住用地在建筑規(guī)模總量不變的前提下，各住宅地塊之間可結(jié)合高品質(zhì)方案進(jìn)行統(tǒng)籌平衡，合理調(diào)整各地塊建筑規(guī)模指標(biāo)。

相鄰地塊鼓勵(lì)地上、地下連通，潞濱一街及紫旭東路設(shè)置地下步行通道。

0101街區(qū)地塊緊鄰北運(yùn)河，上述地塊中多功能地塊和0708、0810、0811部分房源均可享受前排河景。

多規(guī)合一函中明確提到，城市設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)充分落實(shí)《北京市平原多點(diǎn)地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理相關(guān)技術(shù)要點(diǎn)(試行)》要求，進(jìn)一步加大技術(shù)創(chuàng)新，推動(dòng)住房品質(zhì)提升。

1、建筑空間設(shè)計(jì)指引

（1）建筑布局：規(guī)劃范圍內(nèi)居住用地鼓勵(lì)采用圍合式建筑布局，鼓勵(lì)高層住宅在保障良好的日照條件前提下，形成更均好的觀景朝向，避免大片同一方向的立面朝向。

為營造多樣化的生活場景，提升規(guī)劃居住區(qū)與副中心站樞紐地區(qū)、大運(yùn)河濱水空間的步行可達(dá)性和舒適性，規(guī)劃居住地塊之間、居住地塊與濱水空間之間及居住地塊與樞紐區(qū)域之間應(yīng)設(shè)置二層連廊，塑造便捷通暢、立體生態(tài)、完整連續(xù)的慢行空間。

設(shè)置開敞式的風(fēng)雨連廊，在不影響居民日常生活的前提下，將相互獨(dú)立的建筑物或?qū)⒔ㄖ锱c小區(qū)內(nèi)廣場、游園等公共空間相互連接，方便居民室外休閑活動(dòng)，并補(bǔ)充適應(yīng)本地氣候特點(diǎn)的室外游憩設(shè)施和景觀空間。

為提升小區(qū)生活宜居度、便利度，補(bǔ)充快遞收寄、便民零售、便民餐飲、會(huì)客交流等基礎(chǔ)公共服務(wù)功能，可結(jié)合小區(qū)入口、入戶大堂或依托沿街、街角首層配建鄰里共享公共空間。

（2）建筑風(fēng)貌與材質(zhì)：突出簡潔現(xiàn)代的都市風(fēng)格，公共建筑材質(zhì)鼓勵(lì)選取環(huán)保、新穎、簡約的玻璃、金屬板、石材等材料。居住建筑材料以石材、金屬板、陶板為主，打造區(qū)域品質(zhì)形象，彰顯時(shí)代特色。

（3）城市色彩：規(guī)劃范圍位于濱河風(fēng)貌區(qū)內(nèi)，色彩總體要求為暖色調(diào)、中等飽和度和中等明度。高層建筑宜采用高明度、低飽和度的冷灰色調(diào)，底層建筑宜采用中低明度、中等飽和度的暖灰色調(diào)，形成動(dòng)靜相生、韻律有序的空間色彩氛圍。

（4）第五立面：鼓勵(lì)強(qiáng)化建筑群組第五立面設(shè)計(jì)，協(xié)調(diào)各類建筑屋頂形式比例，采用簡潔線條和幾何形體，勾勒屋頂設(shè)計(jì)的層次感和韻律感，形成錯(cuò)落有致、簡潔明快、創(chuàng)新風(fēng)尚的第五立面形象。

鼓勵(lì)地塊內(nèi)風(fēng)雨連廊和公共設(shè)施、架空層的頂部互相連接，設(shè)置可上人屋頂花園、觀景平臺(tái)等，打造共享、生態(tài)的公共活動(dòng)空間，構(gòu)成社區(qū)開放空間系統(tǒng)的重要組成部分。

2、街道空間設(shè)計(jì)指引：

交通性主干道為運(yùn)河?xùn)|大街，沿線禁止機(jī)動(dòng)車開口，應(yīng)設(shè)置立體行人過街設(shè)施；

復(fù)合性次干道包括副中心站南街、紫旭西路、紫運(yùn)西路，街道設(shè)計(jì)鼓勵(lì)營造公共空間節(jié)點(diǎn)，除紫運(yùn)西路外，可適當(dāng)設(shè)置小汽車及貨運(yùn)出入口；

休閑街道包括紫旭東路、潞濱一二三街，對(duì)公共空間要求較高，規(guī)劃布置零售商店、休閑公共場所、社區(qū)活動(dòng)和服務(wù)設(shè)施，可適當(dāng)設(shè)置小汽車及貨運(yùn)出入口。

鼓勵(lì)0706、0708地塊沿潞濱一街東側(cè)整體設(shè)置1條商業(yè)內(nèi)街，并適當(dāng)擴(kuò)大建筑退線，預(yù)留臨時(shí)停車、沿街景觀和商業(yè)外擺空間，提升沿街界面活力。

3、濱水空間設(shè)計(jì)指引

打造具有標(biāo)志性、特色性的濱水景觀界面，對(duì)紫運(yùn)西路周邊地塊的建筑立面、建筑退線、人行道和道路綠地進(jìn)行一體化設(shè)計(jì)，鼓勵(lì)建筑首層設(shè)置零售、文化、康體、娛樂等公共功能并靈活布置廣場景觀、小微綠地以及外擺經(jīng)營設(shè)施，提升濱水界面的活力。

為引導(dǎo)形成高低錯(cuò)落的城市天際線，濱水地區(qū)住宅建筑尺度及高度應(yīng)相互協(xié)調(diào)，避免高度過于整齊單一以及高低配、跌落式的高差設(shè)計(jì)，形成舒緩有序的濱水天際線。

鼓勵(lì)設(shè)置跨紫運(yùn)西路二層連廊，加強(qiáng)居住區(qū)與運(yùn)河水岸公園的慢行聯(lián)系，一體化打造親水活力。連廊跨過紫運(yùn)西路將住宅底層架空空間與運(yùn)河濱水區(qū)域無縫連接，設(shè)計(jì)需符合相關(guān)國家規(guī)范鼓勵(lì)采用大跨度、藝術(shù)化和生態(tài)化的設(shè)計(jì)形式。

副中心站地區(qū)屬于01組團(tuán)，為創(chuàng)新示范組團(tuán)，位于城市副中心“一帶”“一軸”交匯處，集中體現(xiàn)水城共融、藍(lán)綠交織、文化傳承三大特色。規(guī)劃定位為交通樞紐門戶、新一代國際化商務(wù)區(qū)和站城融合發(fā)展示范區(qū)。

作為承接非首都功能疏解的重要承載地，通過城市功能和軌道交通深度融合，提升副中心對(duì)中心城區(qū)疏解功能和人口的承接功能，提高對(duì)東部各區(qū)的輻射能力。

該項(xiàng)目東側(cè)緊鄰東六環(huán)高線公園，距市政府約2公里，地理位置優(yōu)越。

西側(cè)濱水區(qū)域，緊鄰京杭大運(yùn)河，可俯瞰副中心三大文化設(shè)施，景觀優(yōu)勢(shì)明顯，南側(cè)緊鄰運(yùn)通隧道約20分鐘可直達(dá)東四環(huán)，交通很便利。

北側(cè)緊鄰副中心站交通樞紐，地下包括地鐵6號(hào)線、M101線、平谷線、城際鐵路聯(lián)絡(luò)線、京唐鐵路等軌道線路，軌道交通便利。樞紐站上蓋規(guī)劃辦公、商業(yè)、酒店等功能，大型集中商業(yè)區(qū)、濱水文化特色商業(yè)區(qū)，可提供餐飲娛樂休閑等服務(wù)。

相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，未來三年，副中心將謀劃實(shí)施1000余個(gè)項(xiàng)目，總投資額超萬億元，著力打造綜合成本最低、審批效率最高、行政服務(wù)最優(yōu)的營商環(huán)境，全力保障項(xiàng)目“交地即交證”“拿地即開工”。