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文/北京進(jìn)深 徐迪

預(yù)申請次日，豐臺(tái)槐新030（南區(qū)）-02地塊正式掛牌。

起始價(jià)20.8億元，折合樓面價(jià)約40159元/㎡，掛牌競價(jià)截至6月24日15:00。

至此，第四輪供地清單中僅剩豐臺(tái)北宮鎮(zhèn)張郭莊地塊還未上架。

即將到來的6月份，將成為上半年北京涉宅地塊出讓最為集中的一個(gè)月。

首周就有5宗地土地進(jìn)行拍賣，包括副中心8合1組團(tuán)、石景山“宅產(chǎn)配”組合、海淀四季青雙子，以及昌平生命科學(xué)園的兩幅純宅地。

加上剛剛轉(zhuǎn)正的豐臺(tái)新宮地塊，6月份將有超過30公頃的涉宅地塊完成出讓，總起拍價(jià)225.34億元。

仍在預(yù)申請階段的延慶地塊若能于本周上架，也有望于6月底拍出。

今年前5月，累計(jì)成交16宗宅地，金額總計(jì)779億元。1、2月份各有5宗，其中1月份因?yàn)橹旆侩p子的高溢價(jià)成交，當(dāng)月土地出讓金合計(jì)280億元。

上半年的KPI，重點(diǎn)看最后一個(gè)月的沖刺了。

1、副中心站“8合1”地塊

74.91億元起拍

地塊東側(cè)臨近六環(huán)高線公園，西側(cè)鄰京杭大運(yùn)河，南側(cè)臨近運(yùn)通隧道，可直達(dá)東四環(huán)，北側(cè)臨近地鐵6號(hào)線北運(yùn)河?xùn)|站及在建交通樞紐副中心站。

土地面積11.28公頃，規(guī)劃建筑規(guī)模超26萬平方米。

除西北角的0707地塊為其它類多功能用地，其余7幅均為住宅地塊，建面總計(jì)23.7萬平方米，容積率2.1-2.4，限高100米，可享運(yùn)河景觀。

根據(jù)出讓文件，居住用地在建筑規(guī)模總量不變的前提下，各住宅地塊之間可結(jié)合高品質(zhì)方案進(jìn)行統(tǒng)籌平衡，合理調(diào)整各地塊建筑規(guī)模指標(biāo)。

多規(guī)合一函中明確提到，城市設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)充分落實(shí)《北京市平原多點(diǎn)地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理相關(guān)技術(shù)要點(diǎn)(試行)》要求，進(jìn)一步加大技術(shù)創(chuàng)新，推動(dòng)住房品質(zhì)提升。

包括設(shè)置開敞式的風(fēng)雨連廊、配建鄰里共享公共空間。鼓勵(lì)地塊內(nèi)風(fēng)雨連廊和公共設(shè)施、架空層的頂部互相連接，設(shè)置可上人屋頂花園、觀景平臺(tái)等。

此外，對(duì)于建筑布局、建筑風(fēng)貌與材質(zhì)、城市色彩及第五立面等都有較為詳細(xì)的設(shè)計(jì)指引。

同時(shí)還要求，濱水地區(qū)住宅建筑尺度及高度應(yīng)相互協(xié)調(diào)，避免高度過于整齊單一以及高低配、跌落式的高差設(shè)計(jì)，形成舒緩有序的濱水天際線。

海淀四季青雙子地塊

2、寶山0016地塊27.3億元起拍

3、寶山0017地塊33.15億元起拍

地塊位于四季青鎮(zhèn)西南部，四環(huán)至五環(huán)之間，臨近阜石路及地鐵6號(hào)線廖公莊站。

兩宗地均為住宅用地，控高30米，局部36米，容積率2.1：

西側(cè)0016地塊占地2.4公頃，規(guī)劃地上建面5.04萬㎡，住宅建面約4.89萬㎡，折合樓面價(jià)約5.59萬元/㎡；

東側(cè)0017地塊占地2.86公頃，規(guī)劃地上建面6萬㎡，住宅建面約5.87萬㎡，折合樓面價(jià)約5.65萬元/㎡。

兩塊地都十分方正，有利于樓棟排布，按照套均140㎡計(jì)算，東區(qū)約400套，西區(qū)350套。

根據(jù)出讓文件，0016地塊內(nèi)含1處社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站，建面不低于550平方米；1處社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)驛站，建面約1000平方米；

0017地塊內(nèi)含1處社區(qū)綜合文化室，建面約800平方米；1座10千伏開閉站，占地面積300平方米；另有末端營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、通信接入機(jī)房、有線電視三級(jí)機(jī)房、再生資源回收站各1處，合計(jì)建面230平方米。

建筑設(shè)計(jì)要求遵循城市設(shè)計(jì)的理念，建筑外立面材質(zhì)需使用石材、鋁板等，風(fēng)格簡潔、實(shí)用、美觀，構(gòu)造安全合理，與城市整體風(fēng)貌相融合。

設(shè)計(jì)方案在滿足建筑功能的同時(shí)，注重創(chuàng)造宜人的外部空間，注重建筑文化內(nèi)涵和品質(zhì)，提升建筑設(shè)計(jì)質(zhì)量。

整體生活配套資源完善，周邊1公里內(nèi)有規(guī)劃九年一貫制學(xué)校，北京十一晉元中學(xué)，2公里內(nèi)有首師大附中一分校、首師大附屬小學(xué)；

商業(yè)配套有錦繡大地物流港、山姆會(huì)員店、萬達(dá)廣場等，距離石山游樂園不到2公里。

分開來看兩塊地規(guī)模適中，與此前成交的朱房、樹村地塊相比，入手門檻較低，具備打造核心戰(zhàn)略級(jí)作品的基因。

東北3公里左右靠近西四環(huán)的半壁店地塊日前完成，由保利發(fā)展 北京建工摘得，成交價(jià)45.45億，折合樓面價(jià)約7.84萬元/㎡，溢價(jià)率11.95%。

4、石景山西黃村“宅產(chǎn)配”組合地塊

45.23億起拍

項(xiàng)目占地7.97公頃，地上建筑規(guī)模16.46萬平米，包含4幅子地塊：

1、640地塊為F2公建混合住宅用地，北側(cè)緊鄰永定河引水渠，高層住宅可享河景資源。

占地1.89公頃，地上建面6.6萬平米，容積率3.5，限高60米。含末端配送場所500平方米；其他商業(yè)服務(wù)4867.39平方米。

地塊內(nèi)需返還北京市八大處均勝投資管理公司（原八大處農(nóng)工商總公司）地上建筑規(guī)模 36836.96平方米商業(yè)面積，在物業(yè)建成后該公司以3000元/平方米的價(jià)格向土地競得人進(jìn)行回購。

根據(jù)還建協(xié)議，競得方須自成交之日起三年內(nèi)建成實(shí)物還建用房并取得房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案表。

648、650地塊為住宅用地，其中：

2、南側(cè)648地塊占地1.5公頃，地上建面2.4萬平米，容積率1.6。

需建設(shè)地上建筑規(guī)模378平方米社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站，地上建筑規(guī)模800平方米托老所，地上建筑規(guī)模200平方米社區(qū)助殘服務(wù)中心。

3、北側(cè)650地塊占地4.17公頃，地上建面7.08萬平米，容積率1.7。

需建設(shè)地上建筑規(guī)模2670平方米社區(qū)文化設(shè)施，地上建筑規(guī)模420平方米社區(qū)管理服務(wù)用房，地上建筑規(guī)模30平方米警務(wù)站。

兩幅住宅地塊限高45米，可做小高層產(chǎn)品。地塊形狀不規(guī)則，周邊有大量安置房項(xiàng)目。

4、649地塊為托幼用地，占地0.42公頃，容積率0.9，地上建面3780平方米，限高18米，競得人建設(shè)后無償移交相關(guān)部門。

宗地位于蘋果園街道，地處五環(huán)與六環(huán)之間，臨近地鐵6號(hào)線楊莊站、西黃村站，距城市干道西五環(huán)、阜石路約1公里，交通便利。

西黃村板塊老小區(qū)較多，地塊東邊是曾經(jīng)熱銷的限競房禧悅學(xué)府，共1179套，2022年6月交房，均價(jià)6.3萬元/平。

板塊最大的優(yōu)勢是生活配套比較成熟，但城市界面新舊交融，沒有特別拿得出手的資源。

周邊有北大附石景山學(xué)校、首師大附屬蘋果園中學(xué)、二十一世紀(jì)幼兒園等教育資源；

生活配套包括物美超市、山姆會(huì)員店、當(dāng)代商城、京西大悅城等；

醫(yī)療資源有首都醫(yī)科大學(xué)附屬北京康復(fù)醫(yī)院、北京大學(xué)首鋼醫(yī)院。

地塊雖然在石景山區(qū)，但距離本輪供應(yīng)的海淀寶山地塊不遠(yuǎn)，直線不到3公里，中間隔一條五環(huán)路，海淀地塊在五環(huán)以內(nèi)。

西黃村地塊從屬性上來看是一個(gè)公建 住宅 教育配套組合，其中的公建地塊與另外3塊地不挨著。

這種捆綁出讓的形式在朝陽比較常見，昌平也開始嘗試，今年出讓的朱辛莊二期宅地打包了一塊體育館用地，此前進(jìn)入預(yù)申請的南邵地塊則是典型的宅產(chǎn)配組合。

5、昌平生命科學(xué)園0077、0078地塊

23.95億元起拍

宗地位于北五環(huán)外，史各莊街道，臨近地鐵昌平線生命科學(xué)園站。

用地規(guī)模3.07公頃，規(guī)劃地上建筑面積7.99萬平方米，兩幅子地塊均為住宅用地，容積率2.6，限高60米。

北側(cè)鄰近東沙河，西側(cè)有高博醫(yī)院、北京大學(xué)第六醫(yī)院、北京大學(xué)國際醫(yī)院等醫(yī)療資源；南側(cè)臨近超極合生匯，生活設(shè)施完善。

向北兩公里處為在售新盤龍湖觀萃，15棟6-18F洋房 小高層，共857套住宅，建面77-129㎡剛需/首改產(chǎn)品，2024年9月6日取證。

作為全國好房子大賽一等獎(jiǎng)方案的住宅項(xiàng)目，龍湖觀萃設(shè)計(jì)了挑高6米的奇偶陽臺(tái)，并且擁有北京首個(gè)架空層項(xiàng)目，海淀北首個(gè)四代宅，得房率超94%。

但是去化情況比較一般，目前網(wǎng)簽318套，去化率37%，成交均價(jià)約5.67萬元/㎡，成交金額約18.5億元。

本次掛牌的兩塊地容積率和高度均與龍湖觀萃指標(biāo)相當(dāng)，預(yù)計(jì)也將是洋房 小高層組合，承接海淀北外溢剛需客群。

6、豐臺(tái)槐新030（南區(qū)）-02地塊

20.8億起拍

豐臺(tái)新宮02地塊，原本不在年初發(fā)布的豐臺(tái)9宗供地列表內(nèi)，但因?yàn)槲鬟吘o鄰的01地塊，也就是建發(fā)金茂觀宸項(xiàng)目，近期正在強(qiáng)銷中，連帶著02地塊也打開知名度，成了“網(wǎng)紅”地塊。

該宗地位置在豐臺(tái)區(qū)南苑街道，南四環(huán)外，地鐵4號(hào)線與19號(hào)線的換乘站新宮站直線200米，北側(cè)為槐房萬達(dá)廣場。

用地性質(zhì)為二類居住用地，占地2.59公頃，規(guī)劃地上建筑面積5.18萬㎡，容積率2.0，建筑控制高度45米（局部60米）。

這塊地最早和觀宸所在的01地塊是一個(gè)項(xiàng)目，去年8月上架，原定9月20日競拍，起始價(jià)定到52億元，后因故終止出讓。

重新回爐后只有西側(cè)01地塊單獨(dú)上架，被建發(fā)拿下，與金茂聯(lián)合開發(fā)為觀宸項(xiàng)目，規(guī)劃11棟6-18F住宅樓共479戶，面積段111-165㎡，銷售指導(dǎo)價(jià)8.3萬/㎡。

3月17日和4月30日兩批次取證，目前網(wǎng)簽124套，去化率約26%，成交均價(jià)約7.9萬元/㎡。

而02地塊則在時(shí)隔數(shù)月后正式上架拍賣。

項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，方案中應(yīng)安排太陽臺(tái)熱水裝置；多層居住建筑應(yīng)采用坡屋頂形式；采用綠色照明以及節(jié)能節(jié)水減排等技術(shù)。

建筑設(shè)計(jì)應(yīng)遵循城市設(shè)計(jì)的理念，與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)、與城市整體風(fēng)貌相整合。

注重建筑文化內(nèi)涵和品質(zhì)，提升建筑設(shè)計(jì)質(zhì)量，體現(xiàn)中國特色、古都風(fēng)韻時(shí)代風(fēng)貌——這部分與建發(fā)金茂觀宸地塊的要求完全一致。

觀宸半年去化四分之一，對(duì)這幅臉貼臉的地塊，建發(fā)是否還有意向拿下？

周邊新盤除建發(fā)金茂觀宸，還有中海公元里。

目前不少觀宸的客戶看盤的同時(shí)也在關(guān)注北京隅西頌，包括郭公莊還有兩個(gè)項(xiàng)目在售，中海豐和叁號(hào)院、中建云境，流速都不算太快。

豐臺(tái)的新盤實(shí)在太多了，產(chǎn)品力已經(jīng)卷上了天，價(jià)格大概率要成為決定性因素。