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北京進深 徐迪 隨著土拍熱度的上升，通州新盤市場也有了火藥味。

5月20日，招商云璟攬閱隔壁中鐵建梨園6007地塊公示設計方案的當天晚上，招商蛇口北京公司官宣了八里橋項目案名：朝棠攬閱。

案名解析文案中提到，項目取“棠”之典雅意象，立踞朝陽，錨定國貿CBD與運河商務區(qū)黃金中軸。

五公里范圍內，招商蛇口落子兩座攬閱系，對中鐵建梨園項目形成了包抄之勢。

4月8日，八里橋6044 、6049地塊，經過155輪舉牌，最終由招商蛇口以27.082億元總價成交，折合樓面價3.12萬元/㎡，溢價16.28%。

5月初規(guī)劃設計方案公示：13棟9-18F洋房+小高層，共902戶。

出讓文件中，地塊建筑高度為48米，設計方案里調整到（局部54米）。

48米只能做到16層，現在北排中間位置的3棟樓可以做到17層、18層。

加高之后，后排又多了十幾二十戶能夠看到南邊的通惠河景。

整體上也符合北高南低的設計管控。

兩幅子地塊均為純居住用地，總面積3.47公頃，規(guī)劃總建筑面積13.51萬平方米。

地上建面8.68萬平方米，容積率2.5，戶均建面約96平米，小戶型為主。

兩塊地都較為方正，東西向略長，有利于打造超大面寬產品，彌補板塊空白。

東區(qū)6044地塊占地1.33公頃，地上建面3.33萬平方米，規(guī)劃6棟9-17F住宅，共368戶。

規(guī)模比西區(qū)小，但地形方正，全部樓棟都是正南正北排布。

東西各有一處景觀大門，西側為正門，占地約700平米，兩側各有一道十余米的景墻，整個沿街展示面超50米。

大門范圍內含一處鄰里中心；小區(qū)中央及東南角各有一處運動場地。

6044地塊出讓文件中提到，適當增加建筑退讓道路紅線距離，保證居住環(huán)境品質。

平面圖上來看，幾棟住宅樓距用地紅線均在3米以上。

西區(qū)6049地塊占地2.14公頃，地上建面5.35萬平方米。擬建7棟11-18F住宅樓，共540戶。

另含560平米社區(qū)管理服務用房1處，150平米再生資源回收站1處。

整體建筑比東區(qū)要高，地形所致，住宅不是正南正北的朝向。

同樣做了兩處景觀大門，正門朝東，與東區(qū)相對設置，也有長長的沿街景墻，長度和東區(qū)的相等。

這一波出圖的北京新盤莫名就卷起圍墻來了，大門已經不夠發(fā)揮了。

建發(fā)的大門+景墻是標配，觀宸和海宴都做了奢石景墻；三間房的金茂滿矅則是做了個逆天的尺度，150米景觀墻，給朝陽路造了個人工景點；剛調規(guī)的北京潤府二期也在兩道大門旁邊加了數十米的景墻。

招商八里橋項目的景墻也幾乎與單側圍墻等長。

東西兩區(qū)中間的規(guī)劃道路還沒正式命名，寬度20米，達到了次干路標準，從中穿行，左右都是小區(qū)的沿街景墻，好看不好看都挺震撼的。

西區(qū)大門占地沒有東區(qū)寬闊，但向內延伸出一大片下沉庭院。有景觀廊架連接，大概是類似于風雨連廊的存在。

東西兩區(qū)中央廣場的位置，非常顯眼地標注了“地面綠化機動車停車位，”東區(qū)36輛，西區(qū)54輛。

雖說很多開發(fā)商在報規(guī)階段的地上停車位，交付時都會改成綠地。八里橋項目總共規(guī)劃了1111個機動車停車位，地面占到了8%，去掉之后，車位比降到1:1.13，普通住宅小區(qū)水平。

西門的建筑離圍墻要更近一些了，西側幾棟樓僅有2米。

地塊南側隔著一片綠地就是通惠河，高層房源可享一線河景。

由于占據沿河稀缺位置，6044 、6049地塊在設計管控上也提出了比較細致的要求：

強調與周邊建成環(huán)境的協(xié)調統(tǒng)一，重點控制區(qū)域核心與門戶節(jié)點、通惠河濱河區(qū)域的建筑高度，塑造節(jié)點突出、北高南低的整體高度秩序。

建筑界面重點管控通惠河沿線建筑，塑造自然宜人的濱水景觀界面。濱河建筑應采用“梯度化”的布局，實現與濱水自然空間的平緩過度。避免首排建筑過高。

在通惠北路與通惠河濱河路交叉口處可適當提高，強調與濱水空間的協(xié)調融合，塑造景觀宜人的城市濱水界面。加強地塊建筑高度管控，避免地塊內或地塊間斷崖式高度變化，塑造高低錯落的空間環(huán)境。

建筑布局方面，鼓勵地塊內形成圍合式空間，保證沿街界面的建筑貼線率，創(chuàng)造連續(xù)開放、富有活力的城市空間。住宅建筑建議形成小尺度，開放街區(qū)空間。弱化公共建筑的建筑體量感，營造氛圍良好的近人建筑空間。

 建筑色彩上要求樹立清新雅致、沉穩(wěn)大氣、現代感強的城市形象，鼓勵采用高明度、低艷度、冷暖灰色系的視覺主基調，局部暖色點綴，不宜使用紫、藍、綠等色相，實現整體協(xié)調統(tǒng)一。

加強城市景觀界面沿線及軌道微中心重點區(qū)域建筑的第五立面管控，塑造整體協(xié)調統(tǒng)一、局部特色突出的空間形象。

重點控制通惠河濱河區(qū)域、京承鐵路及通惠北路沿線的建筑屋頂立面，避免沿街“高層剃平頭”的形式，塑造整體協(xié)調統(tǒng)一的城市界面。

八里橋地塊位于通州區(qū)永順鎮(zhèn)，地處東五環(huán)至東六環(huán)之間，臨近通惠北路，距離建地鐵22號線永順站步行約500米左右，交通便利。

商業(yè)配套目前主要是萬達廣場，規(guī)劃運河商務區(qū)會帶來不少濱水商業(yè)、街區(qū)商業(yè)；

醫(yī)療方面有中國人民解放軍第二六三醫(yī)院，北側臨近北京胸科醫(yī)院，配套資源較為完善。

周邊主要在售項目為東邊的縵云ONE，共6棟9層洋房，建面約199-350㎡大平層。

去年5月首開四棟，今年3月4日剩余兩棟取證，共268套房源，目前網簽143套，去化過半，成交均價接近7萬元/平米，其中二批次網簽的3套成交均價超7.3萬元/平米。

八里橋棚改地塊屬于04組團，包括7個住宅用地和2個基礎教育用地。教育用地規(guī)劃一所9班制的幼兒園和一所24班的小學。

04組團規(guī)劃定位為運河商務中心區(qū)，文化傳承展示區(qū)和生態(tài)宜居活力區(qū)，未來以商務服務、文化體驗和居住為主導功能。

根據之前公示的規(guī)劃，周邊會有濱水商業(yè)空間，有望建成一處休閑打卡景觀。