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樂居財(cái)經(jīng) 徐迪 2025年的大興土拍，靜悄悄開局。

2024年，大興累計(jì)完成5幅地塊出讓，上半年的兩幅已取證預(yù)售，分別為亦莊新城的北京潤(rùn)府和御璟星城元啟；

而下半年出讓的3幅地塊均由大興本地城投公司托底，拿地至今尚無進(jìn)一步動(dòng)作。

2025年1月27日，DX00-0302-0021、0022地塊底價(jià)成交，北京大興發(fā)展集地開發(fā)有限公司出資23.2億元，折合樓面價(jià)1.99萬元/㎡。

地塊往南不到2公里，是2024年7月開盤的京璽。

兩個(gè)項(xiàng)目都有大興國(guó)資背景，夠得上表兄弟。

大興發(fā)展集地由大興發(fā)展集地由大興發(fā)展和萬興建筑集團(tuán)分別持股51%、49%。其中，大興發(fā)展背后是大興國(guó)資委全資持股。

京璽的開發(fā)主體北京諾德興泰置業(yè)有限公司則由中鐵置業(yè)和興創(chuàng)置地分別持股65%和35%，其中，興創(chuàng)置地也是大興發(fā)展旗下全資子公司。

2023年12月6日，中鐵置業(yè)+興創(chuàng)置地以19億競(jìng)得京璽所在的大興黃村鎮(zhèn)0208-6021地塊，樓面價(jià)2.71萬元/㎡。

項(xiàng)目占地2.7公頃，地上建筑規(guī)模約7萬㎡，容積率2.6，控高60米。規(guī)劃由12棟9-18F洋房+小高層，共712套住宅。

項(xiàng)目于2024年8月18日開盤，指導(dǎo)價(jià)5.9萬/㎡，主力戶型為建面79㎡-120㎡的二至四居。截至2月12日，網(wǎng)簽142套，成交均價(jià)4.58萬元/㎡。

半年去化不到20%，成交價(jià)僅為指導(dǎo)價(jià)的77折，可謂“量?jī)r(jià)雙殺”。

隨著大興發(fā)展集地新地塊的入市，京璽的局面恐更加被動(dòng)。要知道，新地塊不但位置上更靠近環(huán)線，拿地成本也更有優(yōu)勢(shì)，京璽樓面地價(jià)2.71萬/㎡，比大興發(fā)展集地項(xiàng)目足足高出36%。

還有一個(gè)信息值得關(guān)注，京璽的項(xiàng)目公司北京諾德興泰置業(yè)作為出質(zhì)人，2024年3月29日登記了兩筆股權(quán)質(zhì)押，質(zhì)權(quán)人是首開股份和住總房地產(chǎn)，出質(zhì)數(shù)額均為23750萬元，也就是項(xiàng)目公司25%的股權(quán)。

項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓前，通過質(zhì)押方式鎖定轉(zhuǎn)讓份額，是比較常見的操作方式。由此推測(cè)，京璽項(xiàng)目未來的權(quán)益比例將是：中鐵32.5%，首開25%，住總25%，興創(chuàng)17.5%。

但截至目前，首開股份質(zhì)權(quán)信息已顯示為“無效”；而住總房地產(chǎn)的股份仍未進(jìn)行工商登記變更。

兩家企業(yè)是否已決定撤資，暫不得而知。