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文/樂居財經(jīng) 嚴(yán)明會

徐匯濱江，一直是上海的熱門置業(yè)地。

去年，這里誕生了上海單盤銷售額最高的項目。隨著聯(lián)動價14.2萬/㎡的中海領(lǐng)邸全盤售罄，14萬+/㎡入住徐匯濱江的機會只剩下了中能建項目。

等了一年多，中能建徐匯濱江即將入市的消息再度傳來，大約是5月中旬。目前，銷售團(tuán)隊已組建，最快3月份開放售樓處。項目案名未正式公布，現(xiàn)場圍擋有“能建譽府”字樣。

2023年12月15日，中能建附屬子公司能建城市發(fā)展公司（簡稱“能建城發(fā)”）和華東建投與國達(dá)志荃組成的聯(lián)合體，以底價53.57獲得徐匯區(qū)斜土街道xh128A-11a地塊，即上述項目所在地，三者所占的權(quán)益分別為85%、10%、5%，房地聯(lián)動價為14.3萬/㎡。地塊規(guī)劃為商住辦綜合性用地，住宅占比30%。

此價格一出，市場上出現(xiàn)了很多聲音說“太貴了”，各種不看好。

這樣的質(zhì)疑不無道理。對比周邊項目：

2022年11月開盤的御江庭，均價為13.1萬/㎡。2023年初的百匯園三期，173-193平改善戶型的均價大約為13.2萬/㎡。匯元璽在2023年11月開盤，均價為13.04萬/㎡；2024年3月，二批次48套房源，均價13.36萬元/㎡。

除非是有很強的產(chǎn)品，不然很難賣上14.3萬/㎡的聯(lián)動價。

去年，外界對中能建能不能守住這個聯(lián)動價，依然保持懷疑態(tài)度。

去年上半年就有消息傳出中能建項目有望在下半年入市?，F(xiàn)在看來，晚一點反而成了好事。

除了該項目，徐匯濱江今年還有兩個重磅項目將入市，一個是綠城徐匯濱江項目，在去年8月7日拿地；另一個是宸嘉龍華項目，在去年12月30日拿地。

在這兩個項目面前，中能建的項目算是個“弟弟”。

綠城項目是全國單價地王，光樓面價就高達(dá)約13.1萬/㎡；宸嘉摘得的龍華地塊溢價率40%，樓面價也高達(dá)12.6萬/㎡。這兩個新房項目未來售價都很可能超過18萬/㎡，甚至到20萬+/㎡。

去年年底，中海領(lǐng)邸賣完之后，外界都在討論徐匯接下來可能都是17萬/㎡、18萬/㎡單價的新房了。綠城項目的案名幾天前已經(jīng)公布：潮鳴東方，入市也快了。

項目北側(cè)的東安新村已經(jīng)動遷完成，成本接近15萬/㎡，售價大約在18-20萬/㎡。

但價格擺在這兒，中能建一點不慌。

一年等待下來，倒掛了近6萬/㎡，一下成了徐匯濱江的“價格洼地”。在同行的襯托下，當(dāng)初的“貴”是缺點，現(xiàn)在已經(jīng)成了項目最大的賣點。

再來看產(chǎn)品。中能建徐匯濱江項目分南北兩塊，中間用公共通道隔離，南側(cè)有1棟高層辦公樓（地上38層，高度195米）和1棟商業(yè)及公寓式酒店（地上10層，高度47米），北側(cè)有2棟住宅（地上26層，高度78米）和6層的社區(qū)配套建筑，未來中能建上海總部也將落址于此。

住宅總供應(yīng)大概312套，主力戶型是建面約100-143㎡的3房和4房。100㎡260套占比83%，143㎡僅52套。

按照聯(lián)動價14.3萬/㎡、再結(jié)合徐匯濱江小戶型定價比大戶型低的慣例，總價大概率會是1200萬左右起。對于想低價入住徐匯濱江的人士非常友好。

產(chǎn)品上總結(jié)下來有如下不足：

1、3梯6戶，中間有連廊。3個單元通過三部電梯與兩個樓梯相連接，其中，東單元無可直接使用的樓梯，需要借助空中連廊前往中間單元的樓梯間。這也就意味著，中間戶四套都是面對北連廊，采光和隱私都會受影響。

2、在當(dāng)下的市場來看，中能建項目的戶型已經(jīng)不是市場主流。有很多兩開間朝南的戶型，狹長戶型占比很高，僅2號樓中間的100㎡戶型、3號樓東邊套143㎡戶型是三開間設(shè)計。

3、是采光問題，項目南側(cè)的超高層辦公樓和金融城高樓，會對2號樓低區(qū)和3號樓的采光產(chǎn)生影響。

4、小區(qū)并非人車分流，2號樓南側(cè)存在人車流線交叉的情況。

不得不說，徐匯濱江這幾年的泡沫很大。2020年尚海灣豪庭的過會價格在10-11萬元/㎡。兩年前，徐匯濱江成為“豪宅新貴板塊”，價格在14萬/㎡左右。如今18萬/㎡的均價，已經(jīng)和黃埔濱江、陸家嘴北濱江一帶看齊。

中能建徐匯濱江項目是當(dāng)下所剩不多的帶聯(lián)動價的樓盤，賣一個少一個。在徐匯濱江，更是最后的聯(lián)動價新房。

板塊大熱之下，中能建最后開盤是否會突破聯(lián)動價還是個未知數(shù)。