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文/樂居財(cái)經(jīng) 嚴(yán)明會(huì)

近日，上海閔行梅隴項(xiàng)目“保利·海上印”巡展中心開放。

這里的保利，是保利置業(yè)，而非保利發(fā)展。保利置業(yè)和保利發(fā)展都是央企中國(guó)保利集團(tuán)旗下的地產(chǎn)公司，前者在港股上市，后者在A股上市。

保利海上印的售價(jià)約在7.8萬-8萬/㎡。外環(huán)外要賣到8萬，不少人對(duì)此價(jià)格予以質(zhì)疑。

不僅如此，項(xiàng)目西側(cè)一路之隔就是已經(jīng)入市的項(xiàng)目“安高申隴院” （備案名：申隴名?。?，均價(jià)約7.6萬/㎡。

免不了與對(duì)手正面硬剛，價(jià)格上沒有優(yōu)勢(shì)的保利海上印只有在產(chǎn)品上發(fā)力。

形象工程上不能輸。保利置業(yè)采用了全新的“印”系產(chǎn)品，從效果圖來看，大面積玻璃幕墻，一股豪宅的既視感。地塊本身不大，保利海上印規(guī)劃了超1300㎡的集中綠化、1400㎡架空層、1500㎡地下會(huì)所，包含健身房、泳池、瑜伽室等配套設(shè)施。

從戶型來看，安高申隴院有107㎡-128㎡-170㎡三個(gè)面積段，保利海上印有108㎡-128㎡-149㎡三個(gè)面積段。

在兩個(gè)較小的面積段，保利海上印和安高申隴院的面積設(shè)置很接近。不同的是，保利海上印以稍大的128㎡作為主力戶型，安高申隴院則是以面積較小的107㎡作為主力戶型。

在大戶型的設(shè)計(jì)上，保利海上印很克制，舍棄了170㎡左右的大戶型，149㎡也是安高申隴院戶型面積段的中空區(qū)。而且在套數(shù)上也非常謹(jǐn)慎，一共只有約80套，均位于小區(qū)中心位置且靠近中軸綠化帶。

總的來說：小面積不高于安高，搶市場(chǎng)；大面積低于安高，搶斷層客群。

再細(xì)看戶型。

建面約108㎡3房2廳2衛(wèi)，為動(dòng)靜分離戶型，三開間朝南，預(yù)留分戶S墻設(shè)計(jì)，邊套戶型主臥為270°轉(zhuǎn)角飄窗。共計(jì)約136套。

建面約128㎡4房2廳2衛(wèi)，獨(dú)立入戶玄關(guān)，四開間朝南，南北客餐廳直通，廚房附贈(zèng)飄窗，增加實(shí)用面積，邊套戶型主臥為270轉(zhuǎn)角飄窗。這個(gè)戶型有較強(qiáng)的改造空間，主臥可與北側(cè)書房打造成大的主臥套；客廳與次臥可打通，形成大橫廳。約188套。

安高申隴院107㎡3房2廳2衛(wèi)為飛機(jī)戶型，三開間朝南，南北通透，每個(gè)房間都設(shè)置了飄窗。128㎡4房2廳2衛(wèi)是一個(gè)放大版的107㎡戶型，四開間朝南，北面設(shè)置了一個(gè)小臥室+一個(gè)書房，兩個(gè)房間可打通使用。107㎡的是主力戶型，共有約500套，128㎡戶型共有224套。

兩個(gè)項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)各有優(yōu)勢(shì)，相比之下，安高申隴院沒有保利海上印的S墻、270度飄窗這些“花活兒”，中規(guī)中矩。安高申隴院采用飛機(jī)戶型，保利海上印主要采用動(dòng)靜分離戶型。

另外，保利海上印建面約148㎡的4房2廳2衛(wèi)，可以說是128㎡戶型的放大版本，各個(gè)空間會(huì)稍微大一些。入戶門外側(cè)有收納空間，廚房同樣附贈(zèng)飄窗，邊套戶型主臥為270轉(zhuǎn)角飄窗，主衛(wèi)雙臺(tái)盆設(shè)計(jì)，有浴缸。

去年，保利置業(yè)首入閔行。11月17日，上海第七批次土拍首日，保利置業(yè)旗下上海盛真置業(yè)有限公司以25.95億元競(jìng)得閔行區(qū)MHP0-0303單元01-28-01a地塊，溢價(jià)率約18.49%，折合樓板價(jià)48665元/㎡。

拿地8天后，項(xiàng)目發(fā)布設(shè)計(jì)方案公示，擬建8幢13~14F小高層及一幢保障房，預(yù)計(jì)可售住宅404套，保障房約39套。

小區(qū)樓棟呈4排2列布局，前后樓間距基本在30-32米左右，保障房位于西北角。項(xiàng)目地面無車位，全人車分流，北側(cè)的4棟樓首層均架空，設(shè)置有下沉庭院會(huì)所，一梯兩戶無連廊設(shè)計(jì)，所有戶型層高均為3.1米。

海上印預(yù)計(jì)三月下旬開放售樓處，屆時(shí)將推出108㎡、128㎡戶型樣板間，計(jì)劃5月份首批次入市。

項(xiàng)目的總套數(shù)不算多，但計(jì)劃分4個(gè)批次入市，每一批次的套數(shù)不會(huì)很多。

首開5#、7#，共計(jì)104套房源，包含52套建面約108㎡的3房2廳2衛(wèi)戶型、26套建面約128㎡的4房2廳2衛(wèi)戶型、26套149㎡的4房2廳2衛(wèi)戶型。

地塊西側(cè)一路之隔的安高申隴院，于去年11月、12月兩次推盤，共推出412套房源，均價(jià)7.6萬/㎡，目前已售281套，網(wǎng)簽去化率約68%。

地塊東南方向?yàn)橹袊?guó)鐵建萬科朗拾花語（備案名：朗拾花語園），項(xiàng)目在2023年9月首次開盤，之后多次加推，累計(jì)推出1556套房源，整盤均價(jià)7.5萬/㎡，網(wǎng)簽去化率約92%。

保利海上印周邊的城市界面整體一般。

南側(cè)現(xiàn)狀為工地宿舍區(qū)域，現(xiàn)規(guī)劃為住宅用地，用地性質(zhì)為動(dòng)遷安置房，地塊與海上印之間無道路規(guī)劃；東側(cè)是寬約200米的防護(hù)綠帶，其中有一排高壓線，北臨興梅路，小區(qū)主要出入口也位于這條路，興梅路北側(cè)為春申創(chuàng)意園。

項(xiàng)目距離15號(hào)線景西路地鐵站步行約2.1公里，項(xiàng)目西側(cè)的梅富路規(guī)劃有跨春申塘橋，若規(guī)劃能落地，項(xiàng)目步行至地鐵站的距離將縮短至900米。該規(guī)劃已于2023年公示，但一直未動(dòng)工。

保利置業(yè)上海公司的主體為保利置業(yè)集團(tuán)（上海）投資有限公司，法定代表人為陳吉，此人也是保利置業(yè)上海公司總經(jīng)理。保利置業(yè)上海公司董事長(zhǎng)為劉雨，他同時(shí)還擔(dān)任保利置業(yè)集團(tuán)有限公司副總經(jīng)理、廣西保利置業(yè)集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)、保利云南置業(yè)有限公司董事長(zhǎng)。