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文/樂居財經(jīng)  嚴明會

2月份倒數(shù)第二天，越秀蘇河和樾府和越秀靜安天玥在一天內(nèi)雙雙清盤。

兩個都是均價超10萬的改善項目。蘇河和樾府位于普陀長征板塊，已經(jīng)是四批次推盤，150套房源，均價10.42萬，共計認購數(shù)406組，入圍分51.92分。全盤四開四罄，銷售額約69億。

靜安天玥位于靜安不夜城板塊，共147套房源，均價11.94萬，共計247組認購，未觸發(fā)積分，全盤銷售額約23億。

拋開項目本身，蘇河和樾府本身的地理位置極佳。位于蘇州河兩岸，根據(jù)上海土地規(guī)劃，蘇河兩岸的一線濱水住宅用地總共只規(guī)劃了64幅，其中62幅是已經(jīng)建成的現(xiàn)狀小區(qū)。只剩下兩幅土地在建，其中一幅是已售的蘇河璽，最后僅剩的1幅待售規(guī)劃用地便是越秀·蘇河·和樾府。

頂著這樣的光環(huán)，不熱銷才有問題。蘇河和樾府在去年3月入市，至今年2月四批次收官加推，歷次認購率分別達280%、270%、338%、272%。

上海樓市持續(xù)火熱，不進則退。

今年，越秀在上海還將推出翎翠濱江、翡雲(yún)悅府、越秀外灘樾、長寧項目、浦東新楊思項目，這五個項目都是合作開發(fā)。其中，越秀外灘樾是風貌別墅項目，預(yù)計9月開放展廳，將推出49套建面約235-338㎡的聯(lián)排別墅產(chǎn)品。翡雲(yún)悅府和浦東新楊思項目則是兩個“地王”地塊。

股權(quán)方面，越秀在領(lǐng)翠濱江和翡雲(yún)悅府的股權(quán)占比分別為49%、29%，兩個項目的操盤者分別為北京城建、華潤置地，長寧項目是和招商蛇口合作，占股70%的越秀是操盤方，浦東新楊思項目是與華潤置地合作，目前股權(quán)尚不清晰。

2021年10月，越秀首入上海，目前在上海一共開發(fā)了12個項目，其中8個項目是合作開發(fā)，4個獨立開發(fā)的項目包括此次熱銷的越秀·蘇河·和樾府和越秀·靜安天玥，另外還有越秀楊浦天玥、越秀靜安悅。

2022年，越秀在上海實現(xiàn)合同銷售額108.57億元；2023年，是越秀在上海的“高光”之年，銷售額上升至169.07億元。2024年，銷售額跌至61.09億元。

聯(lián)合開發(fā)是越秀打開上海市場的一個重要渠道。2021-2022年間初入上海，越秀選擇與仁恒置地、保利發(fā)展這兩個滬上老牌房企攜手拿地開發(fā)。入滬三年有余，越秀的合作方已經(jīng)囊括了外資、央企、本地國企、新進國企。

2023年，越秀地產(chǎn)成功摘得靜安區(qū)中興社區(qū)地塊，溢價率約7.54%，房地聯(lián)動價為12.1萬/㎡。該地塊的體量并不大，越秀小試牛刀，獨立開發(fā)了地塊上的項目，即“越秀靜安悅”。去年1月，越秀靜安悅推出80套房源，認籌人數(shù)為124人，認購率約155%，開盤即售罄。

2024年1月，原旭輝集團營銷總、龍湖滬蘇區(qū)域蘇州事業(yè)部總經(jīng)理閆強加入越秀，擔任越秀地產(chǎn)華東區(qū)域聯(lián)系總經(jīng)理，與華東區(qū)域總經(jīng)理詹瑞林搭檔。

這一年，越秀在上海的投拓速度加快。去年一年，越秀在上海拿下了5個塊地，而在此之前3年，越秀一共加起來才拿了6塊，重倉上海的意圖明顯。

2024年全年，越秀在上海拿地投資金額位居排行榜第四名，權(quán)益金額達72.61億，已經(jīng)超過了同期的銷售額。

去年拿下的地塊，大多是溢價競得。

具體來看，去年3月，上海第一批次第一輪土拍中，越秀以7.5383億元的最高限價拿下了楊浦區(qū)長海社區(qū)002-05地塊(長海街道340街坊)，溢價率9.58%，成交樓板價為43941元/平方米，房地聯(lián)動價9.2萬/㎡。4月，上海一批次第二輪集中土拍，越秀以總價15.97億元獲得靜安區(qū)中興社區(qū)C070201單元151b-19地塊，樓板價78197元/平方米，溢價率約10%。

聯(lián)合拿地的地塊，溢價更高。去年7月9日，第三批集中土拍，越秀聯(lián)合北京城建以22.3億元競得楊浦區(qū)長白社區(qū)地塊，樓面價70272元/㎡，溢價17.12%。11月，越秀聯(lián)合華潤置地、中能建以78.97億元的價格競得新楊思板塊的Z000602單元20B-12 地塊，溢價率40.37%，刷新楊思板塊記錄。

入市的7個項目中，其中有5個項目已經(jīng)清盤。就銷售情況而言，越秀在上海的拓展很是順利。

不斷推出新項目的同時，越秀在上海已交付的樓盤接連陷入爭議。

越秀仁恒天樾園和是越秀在上海第一個交付的項目，在2023年11月組織了預(yù)看房。但到場的業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，預(yù)看房現(xiàn)場并沒有達到充分保證業(yè)主看房安全的條件。房子的質(zhì)量也讓業(yè)主們失望，小區(qū)的外立面顏色與前期沙盤展示的顏色不符且多處鼓包、開裂。

去年7月開始，保利越秀和樾天匯業(yè)主在公眾號“和樾天匯鄰里薈”發(fā)布多篇文章，并做了51頁PPT深度剖析項目，指出項目存在偷工減料、以次充好、施工質(zhì)量存在嚴重問題、惡意降標、虛假宣傳等問題。

去年8月，有人在人民網(wǎng)領(lǐng)導留言板投訴稱“上海市嘉悅云上項目虛假宣傳”，并提到購房中開發(fā)商存在多方面的問題。之后，也有業(yè)主實名投訴項目存在保溫材料燃燒風險、外立面鼓包等質(zhì)量問題。去年9月18日，上海市嘉定區(qū)建設(shè)和管理委員會回復虛假宣傳事項：嘉定區(qū)市場局已按照《市場監(jiān)督管理投訴舉報處理暫行辦法》等規(guī)定予以處理，經(jīng)審查，已決定立案。