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樂居財(cái)經(jīng) 徐迪 昨天建發(fā)海淀朱房30地塊最進(jìn)展劇透后，有關(guān)它對(duì)面華潤+中鐵+招商的29地塊，陸續(xù)也收到一些小道消息。

整理之后發(fā)現(xiàn)，其實(shí)29地塊整體開發(fā)進(jìn)度還比建發(fā)30地塊快了那么一丟丟。

目前公開層面的信息，兩塊地開發(fā)主體都已成立，且均已取得開發(fā)資質(zhì)。

29地塊項(xiàng)目公司北京華潤招鐵海澤置業(yè)有限公司，成立于1月21日，注冊資本50億元，華潤置地、中鐵置業(yè)和招商蛇口的持股比例分別50%、40%和10%。

董事長為華潤置地北京公司總經(jīng)理陳海鷗，總經(jīng)理招商蛇口北京公司副總經(jīng)理于海波。

30地塊項(xiàng)目公司北京兆盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，1月23日成立，注冊資本90.404億元，目前由廈門建發(fā)全資持股，建發(fā)房產(chǎn)北京總經(jīng)理華曉巍出任董事長、總經(jīng)理。

早在春節(jié)之前，朱房29地塊就已發(fā)出了方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、監(jiān)理以及全部建設(shè)工程的招標(biāo)計(jì)劃。

根據(jù)招標(biāo)計(jì)劃，項(xiàng)目整體投資估算約15.8億元。

建發(fā)朱房30地塊在成立項(xiàng)目公司后，目前暫無下一步動(dòng)作。市場上有關(guān)于該項(xiàng)目的產(chǎn)品消息稱，預(yù)計(jì)將打造220-230平米純改善大平層，單套總價(jià)2800-4800萬元區(qū)間。

華潤29地塊也有不少傳聞，產(chǎn)品上同樣是以大戶型為主，四居起步，門檻戶型有望拉低130平，頂配將做到300平左右。

先來看下29地塊自身?xiàng)l件，用地規(guī)模4.27萬㎡，容積率2.4，地上建筑規(guī)模約10.26萬㎡，控高48米。

預(yù)計(jì)是16F左右小高層產(chǎn)品，按照200㎡的戶均建面來算，大概能有近千套房源供應(yīng)。

此外，在建筑設(shè)計(jì)上，朱房村地塊的出讓文件中專門提到，“朱房地區(qū)以現(xiàn)代建筑風(fēng)格主為，可適當(dāng)結(jié)合新中式風(fēng)格，建筑造型規(guī)整、內(nèi)斂，營造穩(wěn)重、和諧、明朗的人居環(huán)境?！?/p>

樂居財(cái)經(jīng)整理了有關(guān)29地塊的小道消息：

1、先放一個(gè)重磅的，據(jù)說這個(gè)項(xiàng)目與橡樹灣的整體風(fēng)格會(huì)有明顯區(qū)別，包括外立面的樣式和設(shè)計(jì)理念等。

2、但是借助于過于20年橡樹灣的操盤經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)真研究了海淀高知家庭生活方式，1-5期產(chǎn)品積攢下來的海淀北高端業(yè)主成了新項(xiàng)目絕佳的調(diào)研樣本，他們對(duì)于當(dāng)下生活空間以及住房功能的需求，下一步都會(huì)在朱房29項(xiàng)目的產(chǎn)品里有所體現(xiàn)。

3、有強(qiáng)調(diào)“雙View”豪宅的概念，因?yàn)橹苓叴蟛拷ㄖ窍薷叩?，朱?9地塊16層的樓高，南可觀景水木清華，西可遠(yuǎn)眺群山晚霞，俯瞰還有清河水景。全板塊視野資源頂配，即使海淀仍然蓋不了陽臺(tái)，但窗戶預(yù)計(jì)會(huì)開到極致，賣窗簾的可以盯死這個(gè)項(xiàng)目。

4、同時(shí)，48米限高+2.4容積率，樓間距可以做得很大，有充?？臻g可以做園林景觀，西山、大院、河景，豪宅屬性拉滿。

5、為了解決西側(cè)高速噪音問題，據(jù)說要上黑科技。

以上。

地塊位于北五環(huán)與京新高速東北角，南側(cè)緊鄰北五環(huán)，距地鐵13號(hào)線上地站步行約1.5公里，昌平線朱房北站約1.2公里。

周邊有海淀實(shí)驗(yàn)二小匯緣分校、第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)橡樹分校、清華附小清河分校，此外在0030地塊東北側(cè)規(guī)劃清華附屬九年一貫制實(shí)驗(yàn)學(xué)校，由清華附屬實(shí)驗(yàn)學(xué)校承辦，預(yù)計(jì)2026年初開工，2027年6月完工。

周邊商業(yè)配套成熟，北面有大型購物中心清河萬象匯，步行可達(dá)。

隔著萬象匯的海淀北次新豪宅標(biāo)桿北京橡樹灣，當(dāng)前二手房掛牌價(jià)在13萬/㎡左右，樓齡較新的五期萬橡府大戶型能賣到15萬+。萬象匯、北京橡樹灣，均是華潤置地北京代表作。

產(chǎn)業(yè)方面，騰訊北京在建新總部，就在學(xué)院路北邊，與地塊直線距離不到2公里。

重點(diǎn)看下周邊競品，海淀北新盤今年呈集中供應(yīng)。

首先是上文提到的建發(fā)30地塊。價(jià)格上，29地塊地價(jià)成本比30地塊要便宜6000元/平，銷售定價(jià)彈性相對(duì)更大。

往西隔著京新高速的樹村8號(hào)地，3月18日即將完成出讓，總建面7.3萬平米，容積率為1.6，限高18米，預(yù)計(jì)為6層洋房。

西北兩公里是功德寺雙子項(xiàng)目：和樾望雲(yún)、和樾玉鳴，指導(dǎo)價(jià)10.5萬/平。

周邊次新盤主要有兩個(gè)：

融創(chuàng)學(xué)府壹號(hào)院，新型共有產(chǎn)權(quán)商品房，2021年10月開盤，900套房源，主力面積段為154-275㎡四居五居，到2022年6月就基本售罄，銷售指導(dǎo)價(jià)11.2萬/㎡，扣除政府產(chǎn)權(quán)份額，實(shí)際成交價(jià)約9萬/㎡；

海開圓明天頌，2021年11月開盤，238套房源，同樣是大戶型豪宅，主力為230-290㎡五居和180-200㎡四居，目前也已售罄，成交價(jià)11.5萬/㎡。但近期掛牌的二手房房源，成交價(jià)達(dá)到16.5萬/㎡。