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樂居財經 徐迪 近日，中海豐臺萬泉寺0024地塊部分參考戶型圖流出，面積段135/160/180/200/230㎡全四居。預計價格南側樓棟10w+，臨時售樓處已開放接待。

這個價格一出，年后成交均價才站回8萬+的首開君禮著，預計又要調整營銷策略了。

兩個項目隔著南三環(huán)，直線距離不到3公里，中海萬泉寺項目在三環(huán)以里，君禮著在三環(huán)外，靠近豐臺火車站。

君禮著所在地塊于2022年9月成交，由首開股份以38.295億元+7000平米現房銷售面積競得，溢價率15%，樓面價6.9萬元/㎡，銷售指導價10.6萬元/㎡。

項目占地面積2.31萬㎡，容積率2.4，規(guī)劃12棟住宅共412套房源，產品類型為6-8F洋房、12-17F小高層，面積段125㎡-165㎡，交房時間為2026年6月。

首批房源于2023年2月24日拿證，共10棟354套。目前網簽216套，去化率61%；成交面積2.97萬㎡，成交均價9.64萬元。

網簽金額合計28.58億元，地價回款率75%。

2023年初開盤時，君禮著就曾官宣“8分鐘成交29.7億元”，并且“一舉拿下”2023年豐臺區(qū)10萬+項目首開銷售金額及去化率TOP1，近10年造甲村板塊新房項目首開銷售金額及去化率TOP1”。

兩年過去了，滯后的網簽數據仍未追上個開盤成交金額。

認購數據轉網簽確實會需要一個周期，這個周期有多長？舉一個極端的例子，北京隅東序在開盤12小時之后，住建委網站就已錄得2套網簽。

所以網簽數據，不存在技術性滯后問題，遲遲沒有數據，只能說明客戶最后沒付款。

當然，君禮著的網簽數據還是逐步接近了當年宣布的成交額。盡管8分鐘和兩年，時間差略顯離譜，但房子賣掉了是事實。至于是以什么價位賣掉的，是另一個維度數據。

從機構監(jiān)控數據來看，君禮著2023年5月開始有網簽數據，當月成交38套，均價10.47萬元/平米。

之后連續(xù)4個月，月成交套數均為單數，直到2023年10月，月成交重回10套以上；兩位數流速維持了4個月，2024年2月起，項目月成交套數再次變?yōu)閱螖?，其中多個月份僅網簽1套。

值得一提的是，2024年5月，君禮著錄得3套網簽，成交均價首次跌至10萬以下，為9.84萬元/平。隨后的11月份，月成交均價進一步降至9萬以下，達到8.45萬的水平，并再未回到9萬+。

2024年12月，君禮著單月網簽45套，達到入市近兩年以來的月度成交最高峰，與此同時，成交均價也達到入市以來的最低點：7.96萬元/平米。

從位置上來看，南三環(huán)，近麗澤商圈、總部基地，還有豐臺站TOD產業(yè)輻射，盡管當前周邊城市界面一般，但未來規(guī)劃可期。

之所以站不住10萬+，主要是隨著供應增加，市場整體回歸理性，項目沒能抓住黃金期去化，之后新盤迭代，只能去降價走量。畢竟產品上，隨著時間的推移，老項目沒有優(yōu)勢，只會愈發(fā)被動。

項目分為兩個地塊，園林方面注定不會太好，兩塊地面積都不大，設計上的可操作空間也有限。最重要的是，除了西側3號樓，其余樓棟全部臨街。

從戶型圖來看，雖說是兩年前的設計，但“好房子”元素也有體現，南向陽臺、北有設備平臺，面寬也夠尺寸，沒能快速去化，現在看來還是定價出了問題。

目前單價打到8萬段，可以去和PK四環(huán)外拼環(huán)線地段，性價比成了優(yōu)勢。

但是不管什么產品，一旦談到性價比，自身品質從某種方面來說就有點拿不出手了。

賣得快的房子一定有好的方面，這一點不用分析也知道。再好的房子，賣不動，說好聽了是性價比低，直給一點就是，太差，不值這個價。

君禮著還有近四成房源待售，后續(xù)還有7000平的現房，7萬+的記錄一定程度上壓縮了未來售價上漲空間。