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文/樂(lè)居財(cái)經(jīng)上海  嚴(yán)明會(huì)

綠城在上海徐匯濱江的地王項(xiàng)目，從去年8月拿地開(kāi)始就賺足了市場(chǎng)眼球。

拿下這塊地之后短短一個(gè)小時(shí)，項(xiàng)目指揮部辦公室就進(jìn)場(chǎng)了。但綠城并未按照以往的快節(jié)奏立即公布方案。據(jù)說(shuō)，綠城華東區(qū)域總經(jīng)理賴圣場(chǎng)親自掛帥，集團(tuán)高層深度參與，從案名到項(xiàng)目設(shè)計(jì)反復(fù)推敲。

拿地3個(gè)多月后，項(xiàng)目規(guī)劃圖才公示：3棟22層住宅，一共120戶，每層樓高3.6米，車(chē)位配比1:2.9，另外還有2棟服務(wù)配套用房。

2月20日，案名正式公布：綠城·潮鳴東方。定位是綠城30周年一號(hào)作品。

項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)，掛出了“使命必達(dá)決戰(zhàn)317”的橫幅，預(yù)計(jì)這也是售樓處的開(kāi)放日期。

潮鳴東方只有三種戶型：270㎡、380㎡，還有6套頂復(fù)戶型，面積約460-600㎡。3棟樓中只有西南棟的西邊套有300平米以上的大戶型，280平左右的較小戶型將會(huì)是主力產(chǎn)品。得房率官方宣傳口徑80%。

項(xiàng)目預(yù)計(jì)在4月入市，首期將推約275-470㎡大平層&頂復(fù)共80套房源。據(jù)傳，開(kāi)盤(pán)價(jià)預(yù)計(jì)在19-20萬(wàn)/㎡之間，主力總價(jià)大約5000-6000萬(wàn)。少量復(fù)式填補(bǔ)了板塊內(nèi)沒(méi)有超大面積復(fù)式產(chǎn)品的空白，預(yù)估單價(jià)可突破22萬(wàn) /㎡，按照460-600㎡計(jì)算，單套總價(jià)在1.01億-1.5億元。

半個(gè)小目標(biāo)起步，這樣的價(jià)格段，僅供塔尖高凈值人群，居住圈層相對(duì)純粹。

潮鳴東方直線距離濱江約350米。雖然地處濱江區(qū)域，但多為夾縫江景，視野受遮擋較多。

這一點(diǎn)，沒(méi)有太多改善空間，綠城只有在產(chǎn)品上發(fā)力。

地塊并不大，僅有3棟樓，小區(qū)內(nèi)的園林休閑空間有限。潮鳴東方將3棟樓的一樓都做了架空，把室內(nèi)外泳池、風(fēng)雨連廊、中央水景、結(jié)合會(huì)所設(shè)計(jì)的下沉庭院等頂豪社區(qū)該有的配置都配齊了。

小區(qū)人車(chē)分流，地塊總計(jì)3個(gè)出入口，兆豐路和大木橋分別有一個(gè)人行兼車(chē)行和消防出入口，龍華中路上另外設(shè)有獨(dú)立的人行出入口。

為了實(shí)現(xiàn)360度的景觀，潮鳴東方采用了框筒結(jié)構(gòu)，也就是說(shuō)，承重墻全部位于公區(qū)，戶型內(nèi)部設(shè)計(jì)為承重柱，內(nèi)墻可敲改，便于業(yè)主進(jìn)行二次布局改造，還可以做到360度無(wú)墻體落地窗，主臥、次臥、客廳都有無(wú)死角的景觀。

目前，官方已經(jīng)發(fā)布建筑面積約285㎡的戶型圖，四開(kāi)間朝南，南向面寬約18.5米，一共四個(gè)臥室，三間是套房設(shè)計(jì)，有三個(gè)臥室朝南，四個(gè)衛(wèi)生間中，公衛(wèi)和一個(gè)次臥是暗衛(wèi)。

從周邊項(xiàng)目房?jī)r(jià)來(lái)看，前年入市的御江廷均價(jià)是13.1萬(wàn)/㎡，北側(cè)的匯元璽均價(jià)13.04萬(wàn)/㎡，項(xiàng)目南邊，去年開(kāi)盤(pán)的香港置地啟元均價(jià)17.8萬(wàn)/㎡，80套房源，188組客戶認(rèn)籌，2小時(shí)售罄。

與潮鳴東方僅一路之隔的啟元，二者很難不被比較，擺在綠城面前的路，只有“超越”。啟元是可以看到江景的，但沒(méi)有內(nèi)部業(yè)主會(huì)所，潮鳴東方不僅設(shè)置了下沉式園林，還有室內(nèi)外雙泳池，配置方面沒(méi)得挑。潮鳴東方的層高3.6米，比啟元的3.5米還高一點(diǎn)。

周邊的二手房，可以參考的是云錦東方錦園，其掛牌均價(jià)23.8萬(wàn)/㎡，最近一套成交的房源單價(jià)為18.8萬(wàn)元/㎡。

若按照19.5萬(wàn)/㎡的均價(jià)，綠城潮鳴東方將超過(guò)啟元，成為徐匯濱江甚至上海新房（除風(fēng)貌外）單價(jià)最貴的項(xiàng)目。

同在徐匯濱江板塊的頂豪項(xiàng)目，中海領(lǐng)邸·玖章大戶型房源面積186-280㎡，聯(lián)動(dòng)價(jià)14.2萬(wàn)/㎡；即將入市的能建·西岸譽(yù)府，聯(lián)動(dòng)價(jià)14.3萬(wàn)/㎡。在價(jià)格上，潮鳴東方是沒(méi)有優(yōu)勢(shì)的。 

何況，徐匯濱江也不是頂豪購(gòu)買(mǎi)群體的唯一選擇板塊。

黃浦區(qū)的嘉里金陵華庭，坐標(biāo)城市核心，擁有4棟150米超高層大平層（270-861㎡） 風(fēng)貌別墅，部分戶型可俯瞰外灘和陸家嘴天際線這樣的稀缺景觀，高層均價(jià)18.9萬(wàn)/㎡，總價(jià)4500萬(wàn)起。位于浦東的保利世博天悅，也推出了建面約174-251㎡ 的江景洋房，總價(jià)約2600-7600萬(wàn)。

直逼1個(gè)億的價(jià)格，更有一眾風(fēng)貌別墅與之競(jìng)爭(zhēng)。相比于高層，風(fēng)貌別墅的居住環(huán)境更好，隱私性更強(qiáng)，圈層也更純粹。

目前而言，市場(chǎng)對(duì)于潮鳴東方的最大記憶點(diǎn)是“綠城”和“地王”，產(chǎn)品本身沒(méi)有太多的記憶點(diǎn)。這是綠城在上海市場(chǎng)第一次推出如此高價(jià)位的豪宅，此前并沒(méi)有這樣的圈層積累。綠城想高溢價(jià)銷售，獲得高凈值人士的認(rèn)可，有著不小壓力。

潮鳴東方的建設(shè)單位是上海東燁置業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱“東燁置業(yè)”），法定代表人為謝發(fā)，此人也是“繁花三章”中嘉定南翔綠城留香園的項(xiàng)目總。

去年8月，東燁置業(yè)經(jīng)歷了企業(yè)性質(zhì)變更、股權(quán)變更、經(jīng)營(yíng)范圍變更、企業(yè)主要人員變更、注冊(cè)資本增加等一系列騰挪，最終成為了綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司的全資子公司。

上海綠城泓盛建設(shè)發(fā)展有限公司、上海蘢蔻企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）、南京臻蔻企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）三家股東退出，原始持股比例分別為96.82%、2.54%、0.64%。

目前坐鎮(zhèn)上海綠城的掌舵者，是華東區(qū)域在區(qū)域總經(jīng)理、上海公司總經(jīng)理賴圣場(chǎng)。

賴圣場(chǎng)是一位“老綠城人”了。據(jù)公開(kāi)資料，其曾擔(dān)任綠城房產(chǎn)集團(tuán)總經(jīng)理助理，主管房產(chǎn)集團(tuán)整體產(chǎn)品品質(zhì)工作，曾參與杭州春江花月、杭州丁香公寓、寧波桂花城、溫州鹿城廣場(chǎng)等高端項(xiàng)目的打造。

2024年，綠城中國(guó)在上海實(shí)現(xiàn)237.32億元的銷售額，位列上海房企第8位。拿地權(quán)益金額60.05億，位列上海房企第9位。

在投資端，綠城在去年除了以48.05億元拿下潮鳴東方所在地塊，還在去年8月以12億元摘得虹口區(qū)江灣鎮(zhèn)街道HK0017-18、HK0017-21、HK0018-31地塊，溢價(jià)率6.48%。