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樂居財經(jīng)北京 徐迪 4月2日，建發(fā)海淀朱房0030地塊設(shè)計方案公示。

規(guī)劃16棟7F-15F洋房+小高層，層高3.2米起步，部分超過3.4米。

靠近正門這棟6#樓，共13層，總高46.95米，單層層高超3.6米！

風(fēng)雨連廊、架空層等新規(guī)設(shè)計仍未在朱房項目中出現(xiàn)。

做了兩處景觀大門，分別位于東側(cè)清河西路和南側(cè)清河路上：

正門朝東，寬度超60米，飛檐翹角的輪廓，頂部多鏤空，線條勾勒復(fù)雜，從平面圖上就能看出恢宏氣勢，儼然一座城門樓。

就連北面?zhèn)乳T也有數(shù)十米之寬，建發(fā)，當(dāng)之無愧的地產(chǎn)界門神。

住宅樓仍采用新中式風(fēng)格，屋頂均有造型輪廓線，與豐臺的璞逸豐宜類似，做了大飄檐設(shè)計。

平面圖上沒有看到陽臺和設(shè)備平臺，但有大量采光窗井，預(yù)計有下躍戶型。

此外，臨近正門的3#、5#（西側(cè)）和6#樓，均為一層一戶平墅產(chǎn)品。

圖上沒給樓體尺寸，參照樓間距數(shù)值比例，這幾棟樓面寬在20米以上，進(jìn)深約15米，戶均建面超300平米。

部分樓間距過近，多組并排的小高層樓棟東西間距僅有4米，包括1#和2#樓，7#樓和8#樓，9#和10#樓，13#和14#樓等。這種中間山墻做防火墻，不開門窗等洞口，不存在對視問題。

但2#樓和3#樓兩棟，存在南北對角，間距也僅有7米出頭。為此，外窗需設(shè)置內(nèi)置格柵，做防對視處理。

朱房0030地塊位于海淀區(qū)東升鎮(zhèn)北部片區(qū)，建設(shè)用地面積約3.93公頃。

總建筑面積約14.6萬平方米，其中地上約9.5萬平方米，地下約5.1萬平方米。

建筑層數(shù)為地上15層，地下2層，地上建筑高度48米。

項目建設(shè)單位為北京兆盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，設(shè)計單位為基準(zhǔn)方中建筑設(shè)計股份有限公司。

目前有消息稱，建發(fā)將最高產(chǎn)品系城央系，打造220-320平米四到五居戶型，奢闊面寬，一梯一戶/兩梯一戶，純改善豪宅，總價2800-4800萬區(qū)間。

預(yù)計3月底開放售樓處，4月排卡，5月開盤。

1月2日，2025年北京首場土拍上，建發(fā)房產(chǎn)以90.404億元的價格摘得海淀區(qū)東升鎮(zhèn)朱房四街棚改二期0030地塊，折合樓面價95062元/㎡，溢價25.04%。

在建筑設(shè)計上，朱房村地塊的出讓文件中專門提到，“朱房地區(qū)以現(xiàn)代建筑風(fēng)格主為，可適當(dāng)結(jié)合新中式風(fēng)格，建筑造型規(guī)整、內(nèi)斂，營造穩(wěn)重、和諧、明朗的人居環(huán)境?！?/p>

地塊南側(cè)緊鄰清河，濱水而建，外立面顏值有保證的話，將成為“河景豪宅”的加分項。

不利因素，朱房地塊周邊有大體量安置房，建面44萬㎡，容積率2.8，控高80米，25F高層，設(shè)計居住總戶數(shù)超6000戶，但整體規(guī)劃比較新，起碼品相看上去不會太差。

地塊位于北五環(huán)與京新高速東北角，南側(cè)緊鄰北五環(huán)，距地鐵13號線上地站步行約1.5公里，昌平線朱房北站約1.2公里。

周邊有海淀實驗二小匯緣分校、第二實驗小學(xué)橡樹分校、清華附小清河分校，此外在0030地塊東北側(cè)規(guī)劃清華附屬九年一貫制實驗學(xué)校，由清華附屬實驗學(xué)校承辦，預(yù)計2026年初開工，2027年6月完工。

周邊商業(yè)配套成熟，北面有大型購物中心清河萬象匯，步行可達(dá)。

隔著萬象匯的海淀北次新豪宅標(biāo)桿北京橡樹灣，當(dāng)前二手房掛牌價在13萬/㎡左右，樓齡較新的五期萬橡府大戶型能賣到15萬+。值得一提的是，萬象匯、北京橡樹灣，均是華潤置地北京代表作。

產(chǎn)業(yè)方面，騰訊北京在建新總部，就在學(xué)院路北邊，與地塊直線距離不到2公里。

重點看下周邊競品，海淀北新盤今年呈集中供應(yīng)。

首先是隔壁華潤+中鐵+招商聯(lián)手拿下的0029地塊，據(jù)說會做華潤橡樹灣系列產(chǎn)品，主力面積段為130-270㎡。因為地價比建發(fā)的0030地塊要低6000元/平，預(yù)計售價上也會有更大彈性。

往西隔著京新高速的樹村8號地，由中海地產(chǎn)3月18日拿下，樓面價超過10萬/平，該地塊總建面7.3萬平米，容積率為1.6，限高18米，預(yù)計為6層洋房。

西北兩公里是功德寺雙子項目：和樾望雲(yún)、和樾玉鳴，指導(dǎo)價10.5萬/平，均已于近期開盤，目前和樾望雲(yún)網(wǎng)簽480套，和樾玉鳴網(wǎng)簽48套，基本是頂著指導(dǎo)價上限成交。

周邊次新盤主要有兩個：

融創(chuàng)學(xué)府壹號院，新型共有產(chǎn)權(quán)商品房，2021年10月開盤，900套房源，主力面積段為154-275㎡四居五居，到2022年6月就基本售罄，銷售指導(dǎo)價11.2萬/㎡，扣除政府產(chǎn)權(quán)份額，實際成交價約9萬/㎡；

海開圓明天頌，2021年11月開盤，238套房源，同樣是大戶型豪宅，主力為230-290㎡五居和180-200㎡四居，目前也已售罄，成交價11.5萬/㎡。但近期掛牌的二手房房源，成交價達(dá)到16.5萬/㎡。