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樂居財(cái)經(jīng)北京 徐迪 4月3日，朝陽三間房兩個(gè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案同時(shí)公示。

南區(qū)1202-0006、1202-0007地塊由保利操盤，設(shè)計(jì)單位為北京天鴻圓方建筑設(shè)計(jì)。

D區(qū)1205-0007地塊由金茂操盤，設(shè)計(jì)單位為北京維拓時(shí)代建筑設(shè)計(jì)。

設(shè)計(jì)單位不同，但兩個(gè)項(xiàng)目外立面風(fēng)格還是比較一致的，現(xiàn)代感金屬線條+大面積玻璃幕墻。

對(duì)于平面圖，兩家設(shè)計(jì)公司也應(yīng)該是商量過的，除了樓棟號(hào)和樓高，沒有多余數(shù)字。

建筑上大量留白，當(dāng)下常見的“陽臺(tái)是否封閉”、“設(shè)備平臺(tái)尺寸過大”等反饋意見，對(duì)著這兩張平面圖很難提出來，因?yàn)?，根本看不見這些配置。

但是，經(jīng)得起數(shù)倍放大的高清效果圖，還是透露了重要信息：

陽臺(tái)，有，而且是通面寬的那種，尺度非常大。

先來看，保利06地塊，有小道消息稱案名為朝觀天珺。

占地2.76公頃，總建面11.1萬㎡，其中地上建面7.7萬㎡，容積率2.8。

規(guī)劃7棟住宅樓，總建面7.6萬㎡，共524戶，戶均建面約145㎡。

1#樓西側(cè)單元18層，層高3米+；東側(cè)兩個(gè)單元11層，首層架空，這是除了中海萬吉玖序之外，朝陽區(qū)第二個(gè)有架空層的新盤；

2#、3#樓均為25F高層，單層高度接近3.2米；

4#-7#為11層洋房，層高也在3米以上，符合住建部最新發(fā)布的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》層高要求。

地塊為正南正北朝向，樓棟整體排布舒展，除了南側(cè)6#和7#樓間距過近。

這兩棟樓南北臥室位置，中間只隔了一個(gè)地庫入口的車道，單向行駛車道一般在4米左右。

為此，設(shè)計(jì)公司特別標(biāo)記，7#樓靠近6#樓的東側(cè)墻體為防火墻，不開窗，避免了對(duì)視問題。

小區(qū)正門朝東，超豪華的合院式景觀大門，面寬超30米，“三進(jìn)”入戶禮序：

一進(jìn)社區(qū)大門；二進(jìn)下沉庭院；三進(jìn)內(nèi)部住宅區(qū)域。

參照旁邊室外活動(dòng)場地200㎡的比例，下沉庭面積在800㎡左右，據(jù)說會(huì)打造四季花廳+無邊界會(huì)所空間。

接下來再按照那200㎡活動(dòng)場地比例預(yù)估一下戶型：

東北角1#樓小高層為120㎡四居室，兩梯兩戶；11層洋房為100㎡左右。

2#樓兩個(gè)單元，為155㎡四居；3#樓王棟三個(gè)單元，為175㎡頂配面積。這兩棟樓都是一梯一戶，南向四面寬。

南排4#-7#樓均為140㎡左右四居，為項(xiàng)目主力產(chǎn)品。

雖然平面圖上沒有多余線條，但放大效果圖還能清楚看到南向通面寬陽臺(tái)，側(cè)邊玻璃通透，有轉(zhuǎn)角接側(cè)邊設(shè)計(jì)。

北向凸起位置為設(shè)備平臺(tái)，部分戶型有側(cè)邊飄窗或轉(zhuǎn)角飄窗，整體使用率不低。

項(xiàng)目在東五環(huán)，地段上優(yōu)勢(shì)不大，但作為朝青板塊首個(gè)新規(guī)項(xiàng)目+保利發(fā)展在北京的首個(gè)好房子作品，市場關(guān)注度不低，產(chǎn)品力上一定會(huì)有拿得出手的東西。

以下是一些小道消息整理：

1、預(yù)計(jì)開盤價(jià)8.5萬元/㎡，總價(jià)1000萬起，主打 “頂級(jí)圈層” 概念。

2、全四居戶型，主力建面122㎡/136㎡/155㎡，頂配176㎡，少量89㎡?；痉仙厦娓鶕?jù)平面圖測(cè)算出的面積段。

3、層高3-3.15米；使用率90%以上，部分可達(dá)100%。

4、配置亮點(diǎn)：會(huì)所+架空層+全齡社區(qū)，物業(yè)服務(wù)采用 “東方禮遇” 頂級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。

5、營銷節(jié)奏：預(yù)計(jì)4月初開放和光煦境售樓處，五一前后取證開盤；利用現(xiàn)房實(shí)景加速去化。

三間兩塊地相距1公里左右，同在地鐵6號(hào)線沿線，其中D區(qū)地塊靠近黃渠站，距離朝陽路更近一些；南區(qū)地塊則緊鄰朝陽北路，褡褳坡站。

周邊配套資源基本一致，包括朝陽大悅城、星悅廣場、常楹天街等商業(yè)項(xiàng)目，民航總醫(yī)院、朝陽醫(yī)院（常營院區(qū)）等醫(yī)療配套。

附近主要新盤為保利和光煦境、三元嘉業(yè)的璽悅朝陽，目前均已售罄。

保利和光煦境期房2023年4月開盤，共310套房源，主推88-129㎡三居；2024年9月末，96套現(xiàn)房入市，面積段104-127㎡，期房網(wǎng)簽均價(jià)8.37萬元/㎡；現(xiàn)房網(wǎng)簽均價(jià)7.56萬元/㎡。

現(xiàn)房比期房還便宜了8000多，不少期房業(yè)主現(xiàn)在都在討說法。

隔壁的璽悅朝陽（熹悅苑）的開發(fā)商北京三嘉泰富置業(yè)有限公司，是首農(nóng)集團(tuán)旗下三元嘉業(yè)的參股子公司。

項(xiàng)目于2023年8月2日獲得預(yù)售許可證，共獲批6棟樓、296套房源，同樣是大戶型為主，面積段99-151㎡三居四居，成交均價(jià)8.33萬元/㎡。

相較于這兩個(gè)基本售罄的項(xiàng)目，保利金茂三間房地塊最大的對(duì)手或是西邊5公里處的御翠園。

這是和記黃埔去年10月底新開的盤，共有3棟高層近400套房源 77套聯(lián)排別墅，目前網(wǎng)簽：86套高層，均價(jià)7.8萬/㎡；23套別墅，成交價(jià)8.3萬/㎡。

這個(gè)價(jià)格對(duì)三間房地塊來說壓力很大。御翠園的位置在五環(huán)內(nèi)，接近東四環(huán)，姚家園板塊，周邊城市界面比三間房好太多，但房子本身差點(diǎn)意思，短面寬、長進(jìn)深，十多年前的老戶型。

保利和金茂在產(chǎn)品上還是有后發(fā)優(yōu)勢(shì)的。

此外，三間房區(qū)域新建商品房基本空白，安置房近年建了不少，次新房單價(jià)僅4萬 ；再往東一點(diǎn)到管莊，柏林愛樂、萬象新天的二手房價(jià)也已經(jīng)降到5萬出頭，對(duì)剛需客群非常有吸引人。