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文/上海進深 張林霞

在上海，濱江的規(guī)劃始終是矚目的焦點。

回溯上海濱江的發(fā)展歷程，從黃浦江畔的浦西外灘，到浦東陸家嘴，再到如今的楊浦濱江等區(qū)域，所有濱江核心地段的興起，都離不開城市規(guī)劃和產業(yè)的支撐。

2025年3月，《黃浦江沿岸地區(qū)建設規(guī)劃（2024—2035年）》正式獲批，為黃浦江未來十年的發(fā)展錨定清晰方向。按照規(guī)劃，黃浦江核心岸線將從45公里擴展至50公里，楊浦濱江南段全域被納入核心區(qū)域。

楊浦濱江不僅有著高遠的定位，更以令人矚目的速度將規(guī)劃藍圖逐步變?yōu)楝F實。過去，這里曾是一片“工業(yè)銹帶”，如今，已成功蝶變?yōu)?/span>“科創(chuàng)繡帶”。

2025年，無疑是楊浦濱江發(fā)展歷程中極具里程碑意義的一年。中交集團總部、中節(jié)能上海首座、美團科技中心C座D座等項目相繼竣工交付。

2026年，楊浦濱江創(chuàng)智中心、美團科技中心A座B座、字節(jié)跳動濱江中心、嗶哩嗶哩全球總部有望交付。

2027年，約45萬㎡超極合生匯將盛大開業(yè)。

去年下半年開始，楊浦濱江新房市場熱度飆升，供應呈現爆發(fā)式增長，成為上海市區(qū)新房供應的主力軍。其中，保利外灘序45項目以727%的認購率，創(chuàng)下24年上海認購率記錄。

近日，楊浦濱江，保利海玥外灘序bund98展廳已開放，項目建面約100-128㎡3-4房濱江8層洋房即將入市。

項目規(guī)劃7棟8層洋房，僅317席，是內環(huán)旁濱江罕見的低密資產，戶型涵蓋100-128㎡三至四房。

建面約100㎡三室兩廳兩衛(wèi)

臥室、客廳等空間尺度較為合理，能夠滿足日常的生活和家具擺放需求。各個功能區(qū)的劃分明確，動靜分離，客廳、餐廳等活動區(qū)域與臥室等休息區(qū)域互不干擾，保證了居住的舒適性和私密性。

但是，相比一些南北通透的戶型，該戶型可能在通透性上稍顯不足。

建面約128㎡四室兩廳兩衛(wèi)

客廳和三個臥室朝南，采光充足，陽光可以充分照進室內，營造溫暖明亮的居住環(huán)境。

大戶型公區(qū)為雙開門電梯，有獨立的侯梯廳，提升了居住的品質和私密性。此外，臥室均配飄窗，增加了室內的可延展空間，也為居住者提供了更多的休閑和收納空間。

項目容積率僅約1.8，為八層低密真洋房，在市區(qū)較為罕見，具有較高的收藏價值。建筑風格為“現代簡約海派風情”，立面設計采用大面積玻璃與金屬線條，搭配轉角飄窗，通透靈動。

據統(tǒng)計，在過去10年，上海濱江核心區(qū)域的一手房源供應中，洋房占比僅約2.5%。二手房市場，鏈家平臺超10萬套的二手房掛牌房源里，擁有一線江景景觀的濱江洋房數量不足5套。掛牌價格通常比同小區(qū)高層高出20%至30%。

項目位于楊浦濱江紅線內，距離“外灘—陸家嘴—北外灘”核心區(qū)域近，約5公里范圍內可覆蓋“浦江金三角”，同時輻射五角場、花木、金橋等三大城市副中心。

周邊有內環(huán)高架、平涼路等交通干道，直線距離12號線寧國路站約900米，1站江浦公園站換乘18號線可到浦東，也可直達市中心，臨近公交站點。 

商業(yè)配套成熟，3km范圍內有21個商場，如百聯(lián)濱江購物中心等。

醫(yī)療資源方面，周邊有上海交通大學醫(yī)學院附屬新華醫(yī)院、上海市楊浦區(qū)中醫(yī)醫(yī)院等20個一級及以上醫(yī)院。

還有世界技能博物館和大橋公園等文化休閑場所，周邊3km范圍內有60個公園，距離最近的僅307m。

新項目扎堆的楊浦濱江，保利?海玥外灘序Bund98最大的優(yōu)勢在于地段。項目坐落于楊浦濱江南段的東外灘，處于大橋東核心區(qū)域，而這一片區(qū)正是上海黃浦江沿岸以及楊浦濱江南段的絕對核心地帶。

和中海三兄弟、中建壹品?外灘源著相比較，保利?海玥外灘序Bund98地緣優(yōu)勢明顯。它不僅更靠近內環(huán)，擁有便捷的交通與更完善的城市配套；而且距離黃浦江更近，讓住戶能夠將壯闊江景盡收眼底，享受更優(yōu)質的生態(tài)景觀資源。

但是，項目周邊有多條交通干道，車流量大，尤其是早晚高峰時段，車輛行駛產生的噪音和尾氣可能會對居民生活造成影響，靠近高架一側的住戶，可能會受到持續(xù)的交通噪音干擾，影響日常生活的寧靜和休息質量。

此外，小區(qū)規(guī)模相對較小，可能在小區(qū)內部配套設施的豐富度和活動空間上存在一定局限性。

項目公司上海錦協(xié)置業(yè)有限公司，成立于2022年，注冊資本14億元，法定代表人傅小君，公司由上海保利城市發(fā)展有限公司、上海建工房產有限公司分別持股51%、49%。